Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Dotaz ohledne investovani do NNN nemovitosti v USA

Nemovitosti v USA

Ahoj Johne,

pí­šu ještě ohledně jedné záležitosti, jestli si najdes chvilku budu rad za odpoved – zaujalo mě, jak si v kní­žce a na blogu psal o NNN pronájmech.
Chtěl bych si ověřit, zda jsem dobře pochopil ten princip – najdu si nemovitost (koukal jsem např. tadyhttp://www.nnnsales.com – pří­p znas nejakou lepsi stranku?) vyberu si nemovitost, zaplatim kupni cenu a ten prijem, ktery uvadi (treba 8% a 20 let) je už čistý pří­jem at se deje co se deje? (neplatim uz v usa zadne dane / poplatky?) pripadne co kdyz se tam nekdo zrani apod? vse hradi najemnik?
Jakou firmu bys zvolil pro investici a pokud investujes do nemovitosti, kterou bude mit v najmu napr. McDonalds vidis tam vubec nejake riziko?
A myslis, ze pro tyto ucely je nejlepsi investovat prostrednictvim cz firmy, us firmy nebo jako osoba?
Diky moc
Tomas

 

Odpoved:
Nemovitosti v USA je docela me oblibene tema, protoze jsem jich koupil a prodal nekolik desitek. I tady na blogu se daji starsi (zapomenute) clanky s dalsimi informacemi.

Do jakych nemovitosti investovat – zminuji tady NNN investice.
Nejmene problemovy zpusob investovani do nemovitosti – zde detailne popisuji NNN lease investice.
Prakticke informace o nemovitostech v USA

A ted k emailu. Na hledani komercnich nemovitosti mam nejradeji tento web: Loopnet.com. Da se tam hledat zdarma (omezene) nebo si zaplatis a mas plny pristup. Je to taky dobry web na inzerci, kdyz budes nemovitost pozdeji prodavat.

U tech NNN lease majitel skutecne dostava kazdy mesic sek a o nic se nestara. Udruzbu, dane a pojisteni plati najemnik. Ten risk je podle toho kdo to ma pronajmute. U velkych a uspesnych firem je ten risk minimalni. Kdyz treba ten Mc Donald’s zavre provozovnu tak vam bude dale platit mesicni najem az do skonceni smlouvy. Kdyz se zvednou dane z nemovitosti tak ten rozdil hradi najemnik. Kdyz bude potreba opravit strecha tak to zase plati najemnik. Kdyz se tam neco stane tak vse plati najemnik. Riziko je u techto NNN najemnich smluv minimalni, ale tomu odpovida i nizsi prijem.

Z prijmu v USA budes platit dane. Jestli to delat na osobu nebo firmu je podle me relativne jedno. Mozna je to lepsi otazka pro danoveho poradce. Ti americti se na to divaji z pohledu residentu USA a reknou vam at nikdy nevlastnite nemovitosti na C-Corp kvuli daneni. Kdyz nemovitost jednou prodate tak se capital gain (dan z vynosu) plati pouze 15% kdyz tu investicni nemovitost vlastnite dele nez rok (tohle ale Obama meni k horsimu). Kdyz byste ji vlastnili na C-Corp tak penize zustanou v ramci C-Copr a nemuzete je pouzit, aniz byste vyplatili dividendu a platili dalsi dan. Kdyz vlastnite jako LLC, S-Corp nebo osobne tak jdou penize po zaplaceni capital gain do vasi kapsy.

Moji sousede jsou SpaceX a Tesla Motors

Nemovitosti v USA

Meli jsme schuzi majitelu budov v arealu, kde mam dva nove sklady.

V arealu bylo postaveno pres 20 skladu a kancelarskych budov. Mame tam dva velmi zname sousedy SpaceX a Tesla Motors.

Na schuzi nekdo navrhoval jestli nemuzeme udelat tzv. business mixer. Coz je takova spolecenska schuzka, kde se popiji drinky a vsichni se navzajem vice poznaji. Druhy clovek zjistoval jestli nemuze dostat tricko SpaceX:-). Dalsi clovek navrhl at jeden den kazdy nachysta nejake obcerstveni a udelame tour po vsech budovach. Takovy den otevrenych dveri at se vsichni sousedi navzajem poznaji. V kazde budove majitel nachysta obcerstveni a ukaze v cem podnikaji.

Jsem zvedavy jestli se to uskutecni. V arealu mame jeste vyrobce mozzarely a pekarnu chleba.:-). Dalsi maly drb. V jednom z mych skladu bylo drive filmove studio. Jeste se to tak ukazuje na Google Maps jako Pointe Studio.

Kupovani nemovitosti v USA – enviromental report

Nemovitosti v USA, Shipito

Kdyz kupujete komercni nemovitosti tak jednou z veci co se musi pohlidat behem tzv. due dilligence je enviromental report (jestli neni na pozemku treba nejake znecisteni prostredi). Jde o to, ze kdyz by nekdo vypustil z nejake nadrze olej nebo jinou chemikalii tak bych mohl byt v budoucnu odpovedny za jeji uklid. Proto se dela tento enviromental report, ktery by mel podat detailni informace jestli je na pozemku nejaky problem.

Pri koupi poslednich dvou skladu jsem narazil na komplikace. Podivejte se jak komplikovane ten report vypadal.

Byl jsem rad, ze tohle resi banka. Banka ktera dava pujcku nechce mit zadny risk a najme pravniky a rejpe do toho tak dlouho dokud nejsou vsichni byrokrati spokojeni. Tohle se tahlo aspon 14 dnu, kdy jsem trnul jak to dopadne. Nakonec byli se vsim spokojeni. Ono tohle je totiz dost komplikovana situace vzhledem k historii cele oblasti (vyrabeli se tam puvodne letadla). Drive tam nejaka znecisteni bylo, ale vsechno bylo vyreseno. Jenze z toho vznikl takto objemny report se stovkami stranek, ktere popisovali co bylo za problemy a jak se vyresily.

Uprimne jsem byl velmi rad, ze to nemusim cist a ze ma nekdo vetsi strach nez ja. Ze ta banka na to da pozor. Udajne podle drbu u uzavirani transakce doslo na nejaky konferencni hovor na kterem bylo snad osm lidi z banky s ruznymi pravniky na ktere doslo k tomuto finalnimu rozhodnuti. Moje bankerka z toho mela nervy, protoze jsem ji rekl, ze jestli me pujcku nedaji tak uz do Citibank uz nikdy pro pujcku nepujdu a zustanu u Bank of Amerika (kteri jsou v techto zalezitostech trosku odvaznejsi). Mel jsem jednu dobu pocit, ze se toho boji az moc a dochazela me trpelivost.

Na to si s ulevou zavzpominala, kdyz jsme podepisovali finalni dokumenty a uz se vedelo, ze vsechno dobre dopadlo.:-)

Jak me ukradli medene trubky na nemovitosti v Las Vegas

Nemovitosti v USA

Tak jsem jeste zjistil par detailu o tom jak me ukradli medene trubky na me kancelari v Las Vegas. Den predem na kamerach mame nejake tri mladiky, kteri prelezli plot a vse prozkoumali. Vzali blato a zamazali kamery. Druhy den prisli a urezali medene trubky ve sklepe.


Tak policie moc zajem resit nemela. Rekli at prijedeme a ze to s nami sepisou:-(. Ale pozitivni zprava je, ze pojistovna vse zaplati. Stalo to opravit tri tisice dolaru. Tzv. deductible je $500 a zbytel pojistovna uz posila sek. Nedelali z toho vedu. Vzali si report od policajtu a rekli, ze hned poslou sek. Tak aspon toto je pozitivni.

Jinak takoveto problemy jsou u nemovitosti docela klasika. Sice pokazde neco noveho, ale vzdy se neco stane. Proto se rika, ze na vlastneni nemovitosti musite mit zaludek. Ono bezproblemove to neni.