Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Mizi volne sklady

Nemovitosti v USA

Je zajimave sledovat jak rychle se zmenila situace se sklady v Jizni Kalifornii. Pred par lety (diky krizi) bylo relativne dost prazdnych skladu, kde majitele urputne hledali najemnika nebo kupujiciho. Treba starsi budovy, ktere se me moc nelibily.

Dnes se neda temer nic najit co by bylo k dispozici. A to i hodne daleko od mista kde bych normalne hledal. Kdyz jsem hledal pred rokem tak uz jsem mel pocit, ze to je spatne a neda se nic najit. Ted je to mnohem horsi.

A jeden prazdny sklad, ktery pronajimame neni vubec tezke obsadit. Potencialni najemnici se ozvyaji sami i s minimalni reklamou. Tech poslednich par let byla fakt dobra doba na nakup skladu. Uz ted se to pekne zacina projevovat.

 

Dalsi najemnik pro prazdny sklad

Nemovitosti v USA

Jeden z mych zatim prazdnych skladu pronajimame. Do pristiho tydne ho ma pronajmuty firma co distribuje Yellow Pages. Ve ctvrtek rano nam predavaji sklad zpet a hned o hodinu pozdeji ho davame dalsimu najemnikovi. Ten si ho pronajima do unora pristiho roku.

Velmi mi vyhovuji tyto kratkodobe pronajmy, protoze mi to dava flexibilitu v tom, kdy ten sklad muzeme zacit pouzivat sami. Zatim ho nepotrebujeme. Muj predpoklad je, ze ho budeme potrebovat nekdy mezi breznem a cervnem pristiho roku. Vubec jsem nepocital s tim, ze ho budeme schopni pronajmout na tak kratkou dobu a ze se nam najemnici budou mit takto zajem.

Hrajou v tom roli i vanoce. Firma co si ho od nas ted pronajima dela fulfillment a pred vanocemi maji nejvice prace. Takze uvitaji moznost takto ziskat prostor navic. A me se libi, ze na najmu vydelavam. Pokryva to vice nez splatky pujcky a spojene naklady. Z tohoto pohledu byly ty koupe skladu vyborne investice.

Kdyz jsem sklady porizoval tak jsem pocital s nejhorsim. Tzn. ze jeden z nich bude prazdny a budeme platit mesicni splatky do doby nez ho budeme pouzivat. Mam to takto nejradeji. Pocitat s nejhorsim a pak byt prijemne prekvapen.

Moznost koupit si sklad Amazonu

Nemovitosti v USA

Predbezne jsem se dival jake sklady jsou na prodej a narazil jsem na moznost koupit si Amazon sklad.

Amazon.com Fulfillment Center
 1600 East Newlands Drive
Fernley, NV

Property Overview

Price/Rate:$36,000,000

Land SF/$ Per 1,524,600 / $23.61
Acres/$ Per 35.00 / $1,028,571.43
Property Use Investment
Zoning –
Parcel Number 021-232-36
T, R, S -, -, –
Land Size 1,524,600 sf
Bld SF/$ Per 588,650 / $61.16
# of Buildings –
# of Units –
# of Stories –
Cap Rate 7.27%
Vacancy –

Property Description

The location is within the Reno/Sparks region being 30 miles east of Reno and having excellent highway, rail, and air transportation services. The property consists of a warehouse/distribution facility. The tenant has invested approximately $30,000,000 in improvements for this highly automated fulfillment center for the nations largest on-line retailer. Amazon’s lease extends through August 2009. Offers can be contingent upon tenant’s renewal, which notice is expected 11/08.

 

Predpokladam, ze Amazon ten sklad dale pouziva, takze ta najemni smlouva byla prodlouzena. Takze to je ciste jen nabizeno jako investice. Zajimave je, ze hodnota nemovitosti je 36M a Amazon investoval dalsich 30M uvnitr. Sklad je velky 588650 sq. feet = 54 687 m2.

Tak na jak dlouho mam klid nez zacnu znovu hledat sklady

Nemovitosti v USA, Shipito

Fakt se mi moc libi nas novy sklad v Hawthorne.

Presne takova reprezentativni a pekna budova podle meho gusta. Jen je obrovsky problem takove budovy najit. V oblasti kde hledam se toho moc nestavi. A tam kde se stavi se mi nelibi mit sklad (daleko, spatna oblast kvuli kriminalite, v pousti, apod.).

Trvalo mi to snad rok nez jsem tyto sklady nasel. Jsou to dva sklady, ktere jsou kompletne nalepene na sebe. Takto vypadaji ze zadni strany. Ta prohluben uprostred jsou dve rampy pro kaminony.

Vcera jsem si delal analyzu jak dlouho mam cas nez budu muset hledat dalsi sklad. Mam pocit, ze dlouho. Protoze mame dva obrovske sklady, ktere jsou prazdne. Plus polovinu mista ve skladu v Oregonu (ktery je velky jak tyto dva sklady).

Jenze kdyz to zacnu pocitat tak to vypada, ze pri soucasnem rustu zakazniku budeme kompletne plni za 21 mesicu. To je mene nez 2 roky. Takze nejpozdeji za rok budu znovu zacit hledat.

Moznost na investici do kancelarske budovy

Nemovitosti v USA

Davam to sem jen tak pro inspiraci co mi sem tam prijde pod ruku. Dnes mi volal agent z Las Vegas.

  • Investice do kancelarske budovy o velikosti 22 tisic sq. feet = 2043.87 m2
  • Cena $1,375,000
  • Nove postavena v roce 2000 v Las Vegas. Ve vybornem stavu.
  • V soucasnosti je z 50 % prazdna., ale aktivne se hledaji najemnici. Mozna pristi tyden bude uzavrena dalsi smlouva na 3 roky pro najemnika, co vezme 3,000 sq. feet
  • Soucasny prijem z najmu je $224,400 rocne (i pri te polovicni obsazenosti). Po odecteni nakladu (dane, pojisteni, udrzba) je soucasny cisty prijem $135,000 rocne.
  • CAP rate 9.8 % (CAP je zpusob vypocitavani vynosnosti u komercnich nemovitosti. Zjednodusene je to jako urok v bance).
  • Potencial zvednout prijem na dvojnasobek (najit dalsi najmeniky). Na komercnich nemovitostech je krasne, ze kdyz dokazete najit najemniky, tak automaticky zvedate celkovou cenu. Cena nemovitosti se odviji od mesicniho prijmu a hodne lidi premysli o komercnich nemovitostech jako zpusobu, jak zaparkovat penize. Uz i ted je atraktivni dostat urok 9.8 %.

Myslim si, ze to je velmi dobry deal. Kupovalo by se to primo od banky, ktera neni uplne racionalni a chce se toho ucetne zbavit, i kdyz ma nemovitost dobry prijem z najmu. Banky nechteji vlastnit nemovitosti a snazi se je vzdy rychle prodat. I za nizsi cenu. Verim, ze to jeste pujde usmlouvat.

Samozrejme nejake riziko tam je. Otazka je, jak dlouho bude trvat nez se Las Vegas uplne ekonomicky vzpamatuje. Takze par let to muze byt docela pracne hledat nove najemniky. Ale cena je proklate nizko. Za tyto penize se takova budova neda postavit. To by stalo min. dvojnasobek jen ve stavebnich nakladech.