Trh s nemovitostmi neni uplne dokonaly trh. Zalezi hodne na prodavajicim i kupujicim jak se dohodnout a jak jsou zrovna motivovani. Kdyz najdete spravny okamzik a mate motivovaneho prodavajiciho tak muzete dostate mnohem lepsi cenu. Naopak kdyz se sejdou dva kupujici co chteji stejnou nemovitost tak se dost casto kupni cena pekne vysplha nahoru.

Z pohledu kupujiciho u residencnich nemovitosti (byty, domy) platilo, ze nejlepsi dealy se dali udelat v zime (treba kolem vanoc). Naopak nejhorsi v lete, protoze hodne lidi s detmi se chce stehovat do oblasti, kde jsou lepsi skoly a jsou schopni dost preplacet.

U komercnich nemovitosti zase donedavna platilo, ze cim vice je oblast postihnuta krizi tak se zase dal udelat lepsi deal.

Ale tech duvodu muze byt vice. Developer chce rozprodat poslednich nemovitost v projektu (takto jsem uz koupil dvakrat za nejlepsi cenu). Nebo banka se chce zbavit zabavene nemovitosti pred koncem roku (nebo ctvrtleti, apod). To jsem taky zazil a skutecne je nezajamala temer cena. Hlavni bylo, ze se vse uzavre do urciteho datumu.

Velmi motivovani jsou i lide, kteri vlastnili business a jdou do duchodu. Koupil jsem takto male kancelare od architekta, ktery chtel mit vse uz z krku. Takze znovu podminky dealu byli dulezitejsi nez cena.

Tohle je strasne dulezite vedet u realitnich dealu. Cena neni to hlavni. Ty podminky okolo jsou nesmirne dulezite. V CR verim, ze to takovy vliv nema. Ale v USA velky.

Vlastneni nemovitosti pro sidlo firmy povazuji za jedno z nejdulezitejsich strategickych rozhodnuti.

• Nesnasim stehovani. Takze kdyz to neni nezbytne nutne, tak firmu stehovat nechci. Stehovani stoji penize a cas. Koupe vytvari stabilitu. U urcitych sluzeb nebo podnikani tu stabilitu oceni i zakaznici. Vi, ze nikam nezmizite.
• Kdyz se vam hodne dari, tak majitel muze mit pocit, ze byste meli platit vetsi najem. Samozrejme smlouvy se podepisuji na vice let dopredu, ale jak vyprsi, tak se znovu urcuji nove ceny.
• Muzete podepsat najemni smlouvu na hodne let dopredu, ale to je taky svazujici. Protoze co kdyz firma poroste a bude potreba ziskat jine a vetsi prostory. Nebo naopak mensi prostory. Vyzout se z takoveto dlouhodobe smlouvy stoji dost penez.
• Mam rad kontrolu ve vlastnich rukach. Kdyz si pronajimate komercni prostory, tak vam majitel schvaluje, co tam budete delat. Kdyz zmenite vase podnikani, tak na to potrebujete i schvaleni majitelem. Kdyz chcete udelat nejake upravy, tak potrebujete schvaleni. Nekdy byva velmi tezke takova schvaleni ziskat. Hodne majitelu se o nemovitosti primo nestara a ma zamestnane tzv. Management companies. S temi mam nejednu spatnou zkusenost. Setkate se s lidmi, kteri nezvedaji telefon a v podstate nemate dovolani. Nerikam, ze to tak musi byt vzdycky, ale zazil jsem uz davku situaci, u kterych mi penila krev z jednani s management company.
• Je to fantasticky pocit splatit pujcku (nebo koupit nemovitost za hotovost) a pak podnikat bez placeni jakehokoliv najmu. To je vyborna konkurencni vyhoda.

Je spatne generalizovat o tak velke zemi jako je USA. Ale budu kvuli jednoduchosti i kdyz to co pisu neplati vsude a je zde spousta lokalnich trhu se specifickymi podminkami.

• Neuveritelne kleslo mnozstvi domu co jsou na trhu na prodej (low inventory).
• Doslova neni co kupovat. Znovu mame multiple offer situace. Tzn. na jeden dum na prodej je treba pet kupujicich. A ti se prebiji jeden druheho jen aby dum dostali.
• Ceny jdou nahoru.

Moje osobni rada: Na nakupovani je uz pozde!:-)

Myslim to vazne. Uz bych ted do residencnich nemovitosti neinvestoval. Kdykoliv vidim situaci, ze se musim prebijet s nekolika kupujicimi tak me to totalne odradi. Je to jako dalsi naznak bubliny. Mozna to vidim moc dramaticky. A jestli si kupujete dum pro sebe, ktery se vam strasne libi tak je to asi jedno. Ale z investicniho pohledu si myslim, ze kdo nakupuje ted uz zaspal dobu.

P.S. Prilezitost vidim v komercnich nemovitostech, kde stejna situace nastane s 1-2 rocnim zpozdenim.

Vyvoj cen nemovitosti je v USA mnohem dramatictejsi nez v CR. Kdyz nekdy pisu o realitnich kseftech tak vidim, ze toto nekteri ctenari nevidi. Proste vychazi z toho jak to chodi v CR a neznaji situaci v USA.

Diky tomu jde v USA delat mnohem zajimavejsi ksefty. Kvuli te dramaticnosti. Ceny jdou mnohem vice nahoru, ale take mnohem vice dolu.

V roce 2002 jsem si koupil prvni nemovitost v USA. Maly byt v pekne lokalite. Jedna loznice, obyvak a kk. Zhruba 60m2. Po velkem smlouvani jsem se dostal na cenu $49,000.

V roce 2005 jsem stejny byt prodal za $125,000.

V roce 2009 stejny byt stal $40,000 (mene nez jsem je kupoval v roce 2002).

Replacement cost (postavit stejny byt znovu) by stalo kolem $70,000 (v dnesnich cenach).

Ta replacement cena je pro me hodne klicova. Kdyz verim oblasti (location, location, location), tak cokoliv je pod replacement cost povazuji za dobry deal (druhy prepoklad je, ze kupuji slusnou nemovitost co je spise novejsi a v dobrem stavu). To ze verim oblasti myslim, ze se tam bude stehovat vice lidi a tim poroste poptavka. Kdyz to je”umirajici” oblast tak me replacement cost zas tak nezajima, protoze pravdepodobnost, ze se tam bude stavet neco noveho pro uspokojeni vzrustajici poptavky je minimalni. Klic je investovat v oblastech, kde zajem poroste. To ze je zrovna kvuli nejakym ekonomickym podminkach dole je jedno. Ty vykyvy jsou vyborne na vydelani penez. Ale jak rikam. Kdyz poroste poptavka tak se jednou bude muset zacit stavet. A nejdrive se srovnaji ceny tak, ze existujici domy se vice priblizi cenami k tem nove postavenym.

V minulosti jsem kupoval temer nove byty a domy za 1/3 replacement cost. To jsem bral jako velmi malo rizikove ksefty.

Dalsi faktor je cash flow. Kolik muzu dostat na najmu v porovnani s tim, kolik by me stalo pujcit penize od banky na koupi. Takto si to pocitam, i kdyz kupuji za cash. Penize maji svou cenu. A kdyz banka pujci na 6% tak mi to proste musi vychazet za stejneho predpokladu. A je jedno, ze platim hotove. Radeji se na kazdy kseft divam pesimistickym pohledem. Jak by to vychazelo kdybych si musel pujcit. Kolik budu vydelavat na najmu nez dojde k rustu cen. Nesel bych do koupe jen ciste kvuli spekulaci za predpokladu, ze budu par let prodelavat. Videl jsem kolem sebe dost lidi kteri to delali a polozilo je to. Vzdycky je lepsi si pockat na dalsi lepsi deal. Nez se hrnout do neceho bezhlave.

Residencni nemovitosti (byty a domy)

Rok 2012 se vyznacoval rapidnim snizovanim poctu domu na prodej. Poptavka zacala prevysovat nabidku. V Las Vegas kde bylo v dobe nejvetsi krize dvacet tisic domu na prodej se to snizilo na neco pres tri tisice. Ceny vyskocily nahoru. Ja jsem na zacatku roku 2012 prodaval (psal jsem clanky tady, tady a tady). Myslim, ze se mi pekne podarilo odhadnout trh. Ze ty ceny byli totalne nejnizsi v roce 2009 a k nejvetsimu skoku doslo v roce 2012. Rok 2013 vidim tak, ze ceny porostou, ale jen mirne a pomalu. Podobne se trh s residencnimi nevomitostmi vyvijel v dalsich mestech. V primorskych oblastech Kalifornie to uz letos vypadalo jako v dobach boomu. Na nektere domy na prodej se okamzite sneslo nekolik nabidek od kupujicich najednou a navzajem se prebijeli. Davat nabidku pod cenou se u atraktivnich nemovitosti nedalo. Kupoval jsem novy dum a bylo to sokujici videt chovani s doby nejvetsiho boomu je znovu zpet.

Letos bych krome vlastniho bydleni bych do residencnich nemovitosti letos neinvestoval. I kdyz naopak ted novinari zacinaji psat, ze je nejlepsi doba. Samozrejme v dobe kdy se dalo uplne nejlepe koupit byla podle nich ta nejhorsi doba:-). Takze podle medii bych se moc v investovani nedrzel.:-)

Komercni nemovitosti (sklady, kancelar)

Trend vyvoje cen u komercnich nemovitosti je vzdy o 1-2 roky pozadu. Hodne firmam se zacalo darit dobre a hledaji prostory. Ale nehybe se to zas tak rychle. Komercni nemovitosti jsou vetsinou transakce ve vetsim objemu. Prodeju neni tolik. Kupujicich je take mene. Pujcky od bank je tezke dostat aniz byste meli pro banku dokonale financni vysledky. Volne prostory ale presto mizi. Investori nakupuji. Nejdrive zmizi prostory z nabidky. A pak teprve vzrostou ceny. Z meho pohledu je ted posledni sance dobre koupit. Jeste to stale jde i kdyz je cim dal tezsi najit v nabidce neco najit. Za rok nebo dva ceny komercnich nemovitosti vyrazne vyskoci nahoru.

Ty nejlepsi dealy se znovu udelali v poslednich trech letech. Dochazelo k situacim kdy krize doopravdy zamichala s trhem a byly nadherne prilezitosti na koupe. Pro realitniho investora tohle bylo velmi tezke obdobi. Mohl levne koupit (kdyz mel hotovost), ale bylo velmi tezke najit najemniky (kvuli krizi). A mit vyhled, ze koupite nemovitost, ktera bude par let prazdna je dost pesimisticke. V tomhle jsem byl ve velmi unikatni pozici. Mohl jsem koupit a Shipito bylo tim nejlepsim najemnikem. V tomto jsem byl na spravnem miste ve spravny cas.

Sitauce se, ale v poslednim roce zmenila. Najemniky uz ted neni tezke najit. Firmy chteji pronajimat a hledaji prostory. Na nektere sklady ktere mam v rezerve se nam hlasi najemnici sami. Ale zacina byt velmi obtizne neco koupit. Znovu delam co tady pisu a mam par dealu v pokrocilem jednani nebo tesne pred uzavrenim. Oportunisticky jsem videl par velmi dobrych prilezitosti, ale verejne jsem o nich nic nepsal. Jsem trosku povercivy psat dokud se vse neuzavre. Taky si myslim, ze to jsou posledni koupe na nejblizsich par let.

Upozorneni: Moje uvahy o nemovitostech jsou zalozeny na oblastech kde se pohybuji (Las Vegas, primorske oblasti Los Angeles) nebo kde kupuji sklady (Los Angeles, Oregon). Kazde mesto v USA je jine a ty trendy zalezi na mistnich ekonomicky podminkach. Ja osobne nevidim nejake velke extremy tam kde se pohybuji, ale tohle treba nemuzete aplikovat na mesto jako je Memphis nebo spoustu dalsich mest v USA, ktere maji sve specificke lokalni podminky.