Hodne casto vam CPA (danovi poradci) reknou at si na kazdou nemovitost zalozite separatni firmu (LLC). Jde o tzv. liability. Kdyby se nahodou stalo neco spatneho tak je lepsi mit rozlozene aktiva na vice struktur. Dejme tomu nekdo uklouzne pred vasim domem na ledu a vazne se zrani. Muze vas soudit a kdyz ten dum bude napsany na separatni firmu tak jedine co je ohrozene je majetek te firmy. Tohle treba nebyl nejlepsi priklad, ale dava to obrazek o cem mluvim.

Ja mam hrozne rad jednoduchost. A branim se tomu zakladat dalsi a dalsi firmy. Nejde totiz jen o firmy, ale ke kazde firme potrebujete bankovni ucet a vest ucetnictvi. A ta administrativa pak bobtna strasne rychlym tempem.

Takze to delam trosku s rozumem a na jedne firme mam tech nemovitosti nekolik. Taky to mam rozdelene podle statu. Na firme z Kalifornie mam kalifornske nemovitosti. Na firme z Nevady zas ty nevadske. Ale i tak mam pocit, ze toho je docela dost.

Co me strasne pomohlo je programek, ktery udelal jeden student co prijel na Internship. Je to uz par let a porad ho pouzivam. Kazdy mesic vidim co se vsechno musi udelat u kazde firmy. Co se musi pohlidat. Ktere kreditky zaplatit. Jake bankovni vypisy zpracovat do ucetnictvi. Skoro vse je nadelegovane a vidim v kazdem mesici jak to postupuje. Kdyz vse sviti zelene tak je prace hotova. Kdyz neco cervene tak se na tom musi jeste delat. Neco jako TO DO list, ale ktery se automaticky aktivuje kazdy mesic a ukazuje progres.

Nakupovani nemovitosti se v USA dostava znovu do mody. Zpravy v mediich jsou vesmes pozitivni. Takze ted se me nejvice zacinaji ptat lide jestli maji taky kupovat. Jsem trosku rozpolcen.

Nemyslim si, ze by nas behem par let cekal nejaky propad. Naopak. Ceny pujdou nahoru. Ale zaroven mam pocit, ze je uz trosku pozde. Uroky zacinaji stoupat nahoru. Nejlevnejsi pujcky se dali sehnat tak pred rokem. Na kazdou nemovitost je na trhu vice kupujicich. Dochazi k situacim, ze kazdy nabidne o trosku vice jen aby mohl koupit. Tim padem jdou ceny nahoru. Kdo koupi ted s nejvetsi pravdepodobnosti neprodela.

Ale ja ve sve opatrnosti uz mam pocit, ze nejlepsi doba na koupe jsou uz za nami.

Beru ted komercni nemovitosti. Pred casem jsem koupil “do zasoby” dva mensi sklady (ono ve stejne oblasti mam dva vetsi sklady, ktere pouzivame, takze se mi libilo, ze mam tak blizko u sebe nejake rezervni misto navic). Dostal jsem velmi dobrou cenu od developera. Oba sklady byly nove postavene, ale par let je nemohl prodat. Nabidl jsem velmi levnou cenu. Nejdrive nechtel akceptovat a pak mi volal o dva mesice pozdeji, ze kdyz vse uzavru velmi rychle takze to odsouhlasi.

Od banky jsem dostal pujcky a na kazdy sklad je hypoteka tesne pod $3,000 mesicne. Znovu to bylo v dobe kdy i banky chteli za kazdou cenu pujcovat takze mam uroky jen 2.75%.

Prozatim jsem oba sklady pronajimal jen nekomu kdo potrebuje prostor na kratkou dobu. Chystam se je zhruba za rok az dva pouzivat pro Shipito. A ted mam pro oba dva sklady najemniky, kteri chteji podepsat smlouvu min. na 5-7 let. Najem $10,000 mesicne kazdy.

Z pohledu realitniho investora to je neskutecny deal na cash flow. V realitach se vam malokdy neco takoveho stane. Vetsinou je vynos mnohem mensi. Tohle byla ale souhra nekolika velmi vyhodnych souvislosti. Koupe v dobe, kdy to jeste nevypadalo tak optimisticky jako dnes. Uroky byly na rekordne nizke urovni.

A najemnici jsou ted nestastni, ze se nedaji najit zadne prostory. Trh se obratil. Spouste firmam se dari. Business jede na plne obratky. Jeden z potencialnich najemniku provozuje Freerunning Academy. Kouknete na to. Hledaji prostory na rust a nic neni k dispozici. Ja kvuli temto vlnam mam realitni investovani rad. Jsou to proste faze kdy je cely trh dole a pak za par let to jde zase nahoru. A porad se to takto opakuje. Pripada mi to relativne jednoduche se v tom orientovat. Mnohem jednodussi nez treba pri investovani do akcii. Samozrejme je v investovani do nemovitosti taky risk, ale zaroven je to cele mnohem stabilnejsi nez investovani do akcii. Hlavne mi pripada, ze se da odhadovat kde jsme v tom cyklu a kam to smeruje.

Moje nejvetsi dilema je jestli to mam risknout a pronajmout za dobre penize nebo si ty sklady radeji nechat do rezervy. Pro moje podnikani nejsou idealni. Jsou moc male. Takze to je spise nouzovka. Ale taky muzu mit dost problem najit prostory pro sebe az je budu nutne potrebovat. Realitni investor ve me se raduje. Provozovatel firmy ve me si rika, ze to bude dalsi starost najit sklad az ho budeme potrebovat;-). Behem par dnu to musim rozhodnout.

Amerika je velka zeme a spravne by se nemelo vubec zobecnovat. I ja sleduji jen par mest nebo oblasti, ktere me dlouhodobe zajimaji a jsou predevsim vice v zapadni casti USA.

Ale pripada mi, ze ted se po tom obrovskem propadu v cenach vysplhali zpet na ceny z doby kdy jsem v USA zacal podnikat (rok 2002). Pro lidi co tehdy investovali a dum neprodali to byla takova ztracena dekada. Napriklad v Las Vegas jsme zpet na cene $100 za stopu. To je takova magicka hranice se kterou jsem pracoval prave v zacatcich me realitni kariery. Kdyz byl dum trosku pod $100 za stopu tak byl levny. Kdyz byl vice tak zase drahy.

V dobe nejvetsi spicky se prodavali domy k $300 za stopu. V te dobe (rok 2004-2005) kdyz byl dum za $200 za stopu tak byl povazovan levny.

Pak nastal propad. Kdyz jsem kupoval byty a domy v Las Vegas v roce 2009 tak jsem bral jako drahe kdyz stal $50 za stopu! Vetsinu jsem koupil levneji.

Tak a je rok 2013 a jsme zpet na $100. Nikdy bych neveril jakou jizdu zazijeme. Neuveritelna dekada. Naprosto nadherne prilezitosti pro investory. A ne jen jedna prilezitost. Nejdrive kdo koupil na zacatku a pak prodal ve spicce. Pak znovu kdo koupil po velkem poklesu a ted vidi jak se mu nasobi penize.

Tohle mi dnes napsal agent se kterym jsem v minulosti spolupracoval:

Market is crazy, less than 3,500 homes in inventory, 40 to 50 offers on all foreclosures under $250K, going from $20 to $25K over market.

3500 domu na trhu je strasne malo. Kdyz jsem v Las Vegas bydlel tak normal bylo kolem 12 tisic domu na prodej. V dobe nejvetsiho boomu to kleslo na kolem 4-5 tisic. Ted je to jeste mene! V roce 2006-7 to bylo kolem 18 -20 tisic domu na prodej. Uz toto vam udela obrazek co se na tom trhu deje.

A jakmile je na necem vice zajemcu tak to nastava uplny blazinec. Jestlize na jeden dum napise offer vice nez 10 lidi tak to je fakt silenost.

Z tohoto pohledu me minule prodeje byly velkym neuspechem! Prodal jsem treba byty a domy skoro za dvojnasobek, ale ted ty ceny jsou o dalsich 50% nahore. Dum, ktery jsem predloni neprodal, protoze nikdo nechtel dat vice nez 120 tisic USD se ted prodava za cenu pres 200 tisic USD.

V dubu 2012 jsem napsal clanek:Nemovitosti v USA jak vydelavat ve velkema cituji sam sebe:-)Tohle je prilezitost, kde se daji skutecne vydelat velke penize a kdybych ted nekupoval sklady tak bych se do toho ve velkem pustil.

Z dnesniho pohledu to je videt, ze jsem mel jeste vice pravdu nez jsem si tehdy myslel. Za dva roky slo zdvoj nebo ztrojnasobit penize. A jeste si myslim, ze nejsme u konce. V nejblizsich 2-3 letech to stoupne o dalsich 40-50%. Ono je to kvuli tomu, ze ten propad v Las Vegas byl tak strasne drasticky. Ty dnesni ceny jsou porad 10-20% mene nez v roce 2002 nez vubec nejaky boom zacal. Proto je mozne mit tak obrovske narusty. Tohle je velky rozdil mezi Evropou v USA. V USA to jde vzdy mnohem agresiveneji nahoru a dolu. Ty vykyvy jsou obrovske. A v tomto jsou velke prilezitosti na vydelani penez (pro ty co jsou pripraveni).:-)