Naposledy jsem psal update o trhu s nemovitostmi v USA nekdy v lete.

Na zacatku roku 2013 byl videt citelny narust optimismu. Ceny nemovitosti sly nahoru dost radikalne. Nekdy v kvetnu o trosku narostly uroky u pujcek a byla to jako ledova sprcha. Lidi se probudili a zacali byt trosku vice opatrni.

A na tom trhu je to videt. Ceny jdou porad nahoru, ale mnohem pomaleji. Sleduji hlavne pro me lokalni trhu v Los Angeles (South Bay) a Las Vegas (protoze tam porad jeste nejake investice mam). A pak se divam na komercni nemovitosti v Kalifornii a Oregonu. A hlavne me zajima ta nalada. Ono totiz na te nalade zalezi pomalu nejvice jestli se da dobre prodat nebo koupit. Kdyz si lidi mysli, ze ceny pujdou nahoru tak skutecne ceny jdou nahoru.

Obzvlaste u tech vetsich komercnich dealu jdou znovu najit a vyjednat dobre dealy. Ja osobne mam apetit uz docela maly. Mam pocit, ze jsem toho za poslednich par let nakoupil vice nez dost. Jeden dalsi deal mam rozjednany uz par mesicu a ted mi konecne chteji pristoupit na vsechny podminky co jsem chtel (ono to tak u velkych dealu fakt nekdy strasne dlouho trva).

Treba podle toho jak casto volate a ptate se na update ohledne nejake realitni kseftu urci za jakou cenu se ten obchod nakonec zrealizuje.

Doopravdy jde o takove detaily. Kdyz volate moc casto tak vas druha strana oznaci za “desperate”. A vyjednavani dostane jinaci dynamiku.

Dal jsem nabidku. Ta byla odmitnuta a dali mi protinabidku. Zhruba 5 dnu se neozyvam. Vola mi muj broker, ze broker prodavajiciho uz mu potreti volal jak se k tomu postavim. Tak rikam at mu sdeli, ze mam nejake alternativni moznosti na koupe na kterych zrovna pracuji. A ze zvazuji jestli vubec budu davat dalsi counter offer. Tohle je presne dynamika, ze kdyz se jim neobjevi alternativni kupujici a zaroven chteji prodat, tak proste za chvili pristoupi na pro me velmi dobry deal. Pravidlo je, ze musim byt opatrny i co reknu pred tim mym brokerem. Ten si taky musi myslet, ze se treba divam na nejake dalsi sklady nekde jinde. A ono ja se vetsinou divam po skladech uplne vsude takze pravdomluvny muzu byt.

Tyhle detaily a dynamika jsou pro me vzdy fascinujici. Plati to teda u vetsich obchodu (komercnich nemovitosti). Ne treba pro koupi domu. Tam ta dynamika je zase jinaci.

Tak jsem nekolikrat za tento tyden zastavil pred nasim skladem a fotil si ho. Mam fakt takovou narcistickou radost jak pekne vypada. Paradoxne tohle je nejlevnejsi sklad (na ctverecni stopu/metr), ze vsech skladu co mame.

Kdyz se na nektere ty fotky divam tak mam pocit, ze pusobi skoro falesne. Jakoby ty hory byly pridane ve photoshopu.

Taky v kazdem uhlu ten sklad vypada trosku jinak.

No fakt jsem se do toho skladu zamiloval:-). Byl to super realitni kup. Perfektni nacasovani. Nemuzu si pomoci. Krasna budova. Asi jsem blazen. Ale nemohl jsem se zastavit a nekolikrat po sobe si to fotit:-).

Kdyz kupuji nemovitost tak moc nemam rad fazi “cekani”. Napisu nabidku. Prodavajici ji zvazuje a ceka se. U nakupu domu to cekani dlouhe neni. Vetsinou jen tak 1-3 dny. Ale u nakupu skladu, ktere jsou vlastneny nejakou vetsi firmou to cekani byva dost dlouhe. Klidne 7-10 dnu v kazde fazi jednani. Cim vetsi firma tim se dele ceka.

Jde o to, ze tu transakci musi schvalit nejaky slozitejsi aparat. Napr. board of directors. Takze cele to vyjednavani ma uplne jinaci dynamiku nez kdyz jednate s jednotlivcem. Vse trva.

Mam k tomu jednu lekci. Je potreba byt velmi opatrny jake informace ten prodavajici dostane. Samozrejme je potreba ukazat, ze jsem spolehlivy kupujici, ktery ma finance na koupi. To je velmi dulezite. Na druhou stranu je potreba nebyt netrpelivy. Nevolat brokerovi a netlacit at se prodavajici vyjadri. Tim padem by totiz meli pocit, ze tu nemovitost nutne potrebuji a poskodilo by me ve vyjednavani. Lepsi je, kdyz broker updatuje, ze dal hledame a davame offers i na jine potencialni nemovitosti. Board of directors pak ma pocit, ze musi schvalit i relativne agresivni deal jen kvuli tomu, ze nechteji vypadat jak blbci, kteri to nedokazali dotahnout do konce (tim, ze zdrzovali, nerozhodli se rychle, apod.). Nebudou vyjednavat tak tvrde. Radeji kyvnou na to co se jim nabidne.

Dum, ktery jsem pred 2 roky prodal se znovu prodal.

Agent se kterym jsem ten kseft delal je se mnou v kontaktu a ja se rad vzdy ucim. A ono to je fakt zajimavy jak moc se ten trh v Las Vegas brutalne rozjel. Uprimne jsem si nemyslel, ze to bude zas tak optimisticke.

Jak vidite ze starsiho clanku tak jsem koupil v roce 2009 za $50,000. Dva roky jsem to mel plne pronajmute za $850 mesicne. Po dvou letech jsem ten dum v roce 2011 prodal za $69,000. Byl jsem s tim kseftem docela spokojeny.

Tento tyden se stejny dum znovu prodal. A to 24 hodin od vlozeni na trh (listovani v MLS). Behem tech 24 hodin agentovi volali 4 kupujici co chteli dum videt. A dostal nabidku za $96,000 s platbou v hotovosti. Listing price byla $95,000.

Z meho pohledu to je fakt neuveritelne. Z investicniho hlediska jsem prodal moc brzo. Samozrejme mel jsem k tomu ruzne duvody. Nechtel jsem jsem uz ztracet cas s temito mensimi ksefty za desitky tisic dolaru. Kupoval jsem sklady za miliony a nechtel jsem se rozptylovat. Ono uz hraju trosku jinou ligu a tyto drobne investice jsou az moc male ksefty. Ale je to zajimave. Bavi me to sledovat.