Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Rozdily v najmech v ruznych mistech USA

Nemovitosti v USA

V posledni dobe je hodne casto ve zpravach disktutovana situace s rapidne rostoucimi najmy v San Francisku. Pronajmout si nejaky mensi byt vas muze prijit na 3-5 tisic dolaru mesicne.

A tohle je dum v Las Vegas velikost zhruba 200 m2, 4 loznice, 3 koupelny, garaz na 2 auta a ted ho pronajimam za $1,000 mesicne.

IMG_4119 IMG_4959

Ty rozdily v zivotnich nakladech jsou proste obrovske. Kdyz jsem v USA zacinal tak jsem bydlel v Las Vegas v malem byte, kde byla mesicne splatka neco kolem $400;-). A naprosto mi to vyhovovalo. Hrozne bych se bal (v te dobe) zacinat nekde kde bych platil treba $4,000 mesicne. To byly pro me strasne penize. Ono doopravdy v USA se da zit relativne levne. Ale jak kde. Doletet kamkoliv letadlem je otazka par stovek dolaru.

 

 

Argument kdy pujcky davaji smysl

Nemovitosti v USA

Nedavno se u clanku o peer to peer pujckach rozvinula vetsi diskuze o smysluplnosti pujcek.

Ja sam jsem se pripojil s tim, ze pujcky/dluhy nemam rad. A ze bych nejradeji nakupoval nemovitosti za hotovost. Ano takto to skutecne citim, ale ekonomicky to neni uplne nejchytrejsi postoj. Je to spise takove mysleni, vse na jistotu. Kdyz nemate dluhy tak mate minimalni riziko. Kazda pujcka navic je risk.

Ale zaroven je pujcka zpusob jak zvednout prjimy a na investici vice vydelat. Kdyz platite hotove tak treba za jeden milion koupite nemovitost jednu. Kdyz pouzijete pujcky tak jich muzete koupit nekolik. A kazda nemovitost vam ponese nejaky prijem. Za predpokladu, ze mate dobre uroky na pujcce tak ten rozdil je strasne videt.

Viz nize realna ukazka z mych nemovitosti. Prvni dva radky v tabulce jsou nemovitosti co maji kompletne splacene pujcky, takze ROI (return on investment) je stejny v obou sloupcich. A uprimne to neni zadny velky zazrak. Kolem 5%. Neni to spatne, ale neni to nic nad cim by se dalo radovat. U vsech dalsich nemovitosti mam ruzne velke pujcky. Prvni sloupec je ROI s pujckou jak to je realny stav. A druhy sloupec je kdybych mel pujcku kompletne splacenou. Nejvetsi rozdily jsou videt tam kde jsem dostal nejake fantasticke uroky od banky (treba kolem 2%).

ROI s pujckou ROI bez pujcky
4.85% 4.85%
6.42% 6.42%
15.15% 10.01%
7.53% 4.97%
7.26% 4.83%
19.52% 7.09%
22.06% 7.94%
38.48% 10.10%

Z tohoto pohledu zase pujcky smysl maji. Proste bez nich bych takoveho ROI nedosahl.

Jen mala poznamka. U toho ROI se jeste musi pocitat, tzv. vacancy rate, kterou tam v mem pripade nepocitam. To je doba, kdy je nemovitost bez prijmu a vetsinou se zapocitava 5-20%.

Proc mam rad investovani do nemovitosti

Nemovitosti v USA

Na zacatku roku 2013 jsem psal, ze moje realitni portfolio je uz pres 20 milionu dolaru. Ted uz je to 25 milionu.

Doopravdy miluji reality. Povazuji to za nejlepsi investici. Ne tak kvuli spekulovani. Ale jako velmi solidni investici u ktere se da lepe predpokladat kam smeruje trh. Je to pro me mnohem citelnejsi predpokladat vyvoj nez u akcii.

Taky se da velmi dobre ovlivnit jak ta investice bude vydelavat (najdete treba lepsi vyuziti nemovitosti). Nevydelate tolik jako na akciovem trhu, kdy treba behem jednoho dobreho roku (viz. napr. 2013) muzete ztrojnasobit penize, ale zaroven muzete i stejne rychle o vase penize prijit.

U tech nemovitosti jsou taky slaba obdobi, ale ty se daji preckat a i v tom slabem obdobi vydelavate! Kdyz si muzete dovolit uctovat levnejsi najem nez konkurence tak i v tom nejhorsim ekonomickem obdobi budete mit pravidelny prijem. V tomto je doopravdy kouzlo. Porad mit ten prijem.

Nevyhoda je, ze s tou stabilitou ten prijem nebude nijak zavratny. Kdyz se na to podivame podobne jako na uroky co dostanete v bance, tak u nemovitosti je clovek rad kdyz dosahne 5-8% rocne (a to beru, ze vsechno delate super dobre na jednicku). U tech nemovitosti se tomu vynosu rika CAP rate (capitalization rate). To jen tak pro zajimavost. V podstate pocitate kolik nemovitost stoji a kolik vynese kazdy rok po odecteni nakladu. Cisty prijem deleno cena nemovitosti = CAP rate.

Ta krasa je ten potencial pro dvoji prijem. Ten z najmu a druhy kdyz se jednou ta nemovitost proda.

Muj byvaly Ofiplex v Memphisu se znovu prodava

Memphis

Pred dvema roky jsem psal zaverecny post z meho projektu na virtulani kancelare Ofiplex v Memphisu.

New Office Picture 002

Byl to projekt co jsem popisoval na blogu tak jak jsem ho rozjizdel. Byl to taky jeden z mych mene uspesnych realitnich kseftu.

Ted se ale divam, ze jsem prodal jeste vcas. Myslel jsem, ze jsem prodal za nejnizsi cenu co se dalo. Kupujici me brutalne usmlouval a me se nechtelo s temi kancelari uz zabyvat. Shipito v te dobe prekotne rostlo a pro me ty kancelare byly jen takove rozptylovani. Ono prectete si ten zaverecny clanek at vidite co s tim bylo za praci.

Na tomto prikladu je videt jak plati nejdulezitejsi tri pravidla v investovani do nemovistosti: location, location, location. Proste kdyz koupite na spravnem miste, ktere jde ekonomicky nahoru tak vydelate at udelate jakykoliv kseft. Kdyz koupite v oblasti, ktera jde dolu tak i sebelepsi koupe vas nespasi.

V dobe kdy jsem nemovitost kupoval tak byla vlastnena velkou pojistovaci firmou z New Yorku. Prodavali ji nekolik let. Nejdrive za 1.5 milonu. Pak slevnili na 1.2 milionu. V dobe kdyz jsem daval nabidku tak ta cena byla 750 tisic dolaru. V cele budove (17 tisic sq. feet = 1580 m2) byl jen jeden najemnik, zbytek byl kompletne prazdny. Ja jsem nabidl rychle uzavreni a platbu v hotovosti. A podarilo se mi je usmlouvat na 460 tisic dolaru. Myslel jsem, ze jsem udelal kseft stoleti. Neuveritelne levna cena. A ono to tak v te dobe vypadalo.

Pak jsem budovu opravil a rozdelil na male kancelare. To byl doopravdy vyborny tah. Najit najemniky, kteri chteji velke kancelare je tezke. Ale malickych firem, kteri si muzou dovolit platit par stovek mesicne je hodne. Takze se mi podarilo budovu velmi dobre obsadit.

Tady je treba ukazka najmu z kvetna 2011

najmy

Na cash flow to nebylo spatne. V rekordnim obdobi to prinaselo kolem 15 tisic dolaru mesicne v najmech. Ale jako realitni investice to nebyl dobry kup. Po tech letech cena jeste vice klesla.

Narazil jsem na inzerat, ze ted se budova prodava uz za: 295 tisic. Coz znamena, ze kdo ji koupi muze znovu usmlouvat jeste vice.

memphis for sale

Kdybych mel nekomu davat rady ohledne investovani do nemovitosti tak to bude:

1. Investujte tam kde to znate a dokazete trosku odhadnout trendy (oblast jde nahoru nebo dolu)

2. Investujte blizko tam kde bydlite. Dojizdet nebo starat se o neco na dalku je narocne a drahe. Nemovitosti je potreba mit lokalne a pod dohledem.

3. Radeji zaplatit vice za nemovitost v lepsi oblasti.

V cem delam trosku chybu (zamerne)

Nemovitosti v USA

Mam nemovitost, kterou pronajimam. Najemnik je slusny. Plati vcas. Nejsou tam zadne problemy. Podle smlouvy bych mohl docela vyrazne zvednout najem.

Muj broker me rika, ze bych to mel uz davno udelat. Z obchodniho pohledu by to davalo smysl. Ale ja to porad odkladam.

Z me zkusenosti je dobry najemnik k nezaplaceni. Takze i radeji relativne ztracim nejake penize, kdyz vim, ze nemam zadne problemy. Mam to tak mnohem radeji nez mit najemnika se kterym jsou porad problemy a plati vice.