1. To jestli to bude dobra investice mate pod primou kontrolou a rozhoduje se to pri nakupu. Tzn. je potreba nakoupit dobre. Co je obrovske plus je, ze vas nikdo do niceho nenuti. Nemusite koupit investicni nemovitost zrovna tento mesic nebo rok, kdyz jdou ceny nahoru. Vyplati se pockat na spravnou prilezitost nebo tvrde vyjednavat. Muzete si presne rozhodnout kde si ji koupite. Mate k dispozici celkem jasne informace k rozhodovani. Takze se vyplati neuspechat a koupit dobre!

2. Kdyz koupite za dobrou cenu tak jste automaticky ve velmi vyhodne pozici vuci jakekoliv konkurenci. Pripomenu dobu z Las Vegas kdy slo koupit dum pred par roky za 30-50 dolaru za ctverecni stopu. Postavit stejny dum by stalo ve stavebnich nakladech + pozemek 100-150 dolaru za stopu. Takze to je naprosto jasny priklad obrovske konkurencni vyhody. Nakoupite levneji a muzete i levneji pronajimat.

3. Nemovitosti moc nevydedavaji. Kdyz je koupite za prumerne trzni ceny a za trzniceny je budete pronajimat. Musite nekde ziskat nejakou nefer vyhodu. Bud ze nakoupite levneji. Nebo mate lepsi zdroj financovani (pujcek) nez ostatni. Proste je dobre mit neco navic. Pak je to veselejsi.

4. Lokalita spravi casem vase chyby. I kdyz preplatite nebo udelate jine chyby. Pri koupi v oblastio kterou roste zajem budete casem v pohode. Ono ten rust cen doopravdy vyresi vsechny chyby za vas. V nejhorsim pripade casem nemovitost prodate a zustane vam zisk. Naopak kdyz koupite v oblastico jde dolu tak i pri sebelepsim managementu i kupni cene, pujde vsechno do haje (drive nebo pozdeji). Ono se da koupit v mene atraktivnich oblastech. Mit krasne cash flow, ale nebude to trvat vecne. S timto mam osobni zkusenost.

5. Penize se vydelavaji na dobrem managementu. Tzn. udrzovat nemovitost v dobre stavu, komunikovat s najemniky, resit problemy, resit opravy… Ono to zni hrozne lakave z toho mit pasivni investici a nekomu hodit na hlavu veskere rozhodovani. Nerikam, ze to nejde. Jde to, ale najednou zjistite, ze nemate zadny zisk. Ti lidi okolo nikdy nebudou dostatecne motivovani, aby vam setrili penize. Nebudou delat dobra rozhodnuti jako byste si delali sami. A neni to treba, ze by se vas nekdo snazil umyslne poskodit. Proste budou delat prumernou praci. A bude jim celkem jedno jestli treba rozbitou klimatizaci opravar spravi za par stovek nebo ji bude chtit vymenit za par tisic dolaru. Tohle skutecne dela velky rozdil. Stejne tak vybirani najemniku. Ja vetsinou na nemovitostech vydelavam velmi slusne, ale je to prave kvuli tomu, ze si to manazuji sam (in-house).

V minulosti jsem vzdy chtel mit tzv. pasivni prijem. Proste mit prijem penez a nic nedelat:-). Asi jako skoro kazdy, ze:-))

Vzdy jsem si vymyslel nejakou strategii.Mel jsem obrovskou nadeji. A bud ten prijem nejak sam od sebe postupne zmizel (coz se stava dost casto). Nebo nebyl zas tak pasivni jak bych si to predstavoval.

Jednou z techto nadejnych kategorii bylo investovani do nemovitosti. Ono to je relativne pasivni prijem obzvlast v pripade pronajimani komercnich nemovisti (s domy a byty jsem si uzil docela dost radosti). U tech komercnich nemovitosti je mene prace a starosti s najemniky.Ale kdyz toho ma clovek vice tak se tech ruznych veci na reseni docela taky nahrnuje. Nekde neco natrit.Spravit beton co praska. Resit zvyseni pojisteni. Popohnat najemnnika co plati pozde. Davat papiry z ucetnictvi bankam na kazdorocni review pujcek. Opravovat zatepleni, ktere z nejakeho duvodu se zacalo uvolnovat ze stropu ve skladu v Oregonu.

Ono ani tak nejde o to, ze bych vsechno resil sam. V podstate se vsim mi nekdo pomaha. Jde jen o to, ze clovek musi nejakym odhadem rozhodnout jestli ty ceny co nam nekdo nabizi za ruzne opravy jsou dobre a objedname to nebo ne. Na tomto se da hodne usetrit nebo taky hodne prodelat. Kolikrat koukam jak strasne rozdily jsem videl za stejnou praci. A za posledni mesic jsem tech projektu delal na vlastnich domech i komercnich nemovitosti hned nekolik. Je to potreba posoudit a rozhodnout. Najit reseni.

Rikam si, ze kdybych to mel vsechno delat sam tak bych se rozhodne nenudil. A ze to teda moc pasivni prijem neni.

Mam jeden projekt co me mrzi, ze jsem nikdy nezrealizoval. Je to totiz trosku slozitejsi vec a vyzadovalo by si to osobni pristup. Najit cesticku jak na to. Projit byrokracii. Vyridit papiry.

Kazdy stat v USA ma program na podporu tzv. low income housing. Bydleni pro lidi s nizsim prijmem. Je to treba bydleni pro seniory. Nebo pro lidi, kteri nemaji dostatecny prijem, takze jim stat dotuje najemne.

Zaroven kazdy stat podporuje stavitele, kteri postavi domy nebo byty a jsou schopni garantovat, ze najmy budou v urcite maximalnni vysi. Podle meho nazoru jsou ty najmy docela velkoryse a nejsou zas tak rozdilne od trznich najmu.

Stavitelum tak stat nabizi tax kredity, ktere 1:1 snizuji dane. Ty kredity se daji i prodat, coz vetsina developeru dela, aby ziskali okamzitou hotovost. Ja osobne bych je sam vyuzil. Behem 10 let developer dostane az 70% nakladu ve forme tax kreditu. Jinymi slovy 70% nakladu se mu takto vrati zpet. Z pohledu realitniho investovani mi to pripada jako dobry deal jak ziskat nemovitost s min. naklady. Program se jmenuje LIHTC (low income housing tax credits).

Takze tento projekt asi definitivne vzdavam. Kdyz jsem to nezrealizoval za poslednich 10 let tak uz to nikdy neudelam.

Z pohledu investovani do nemovitosti mi to pripadalo jako vyborny kseft. Jak postavit nejake byty a postupne ziskat vetsinu nakladu zpet. Na cash flow si myslim, ze by to vychazelo nadherne. Dalsi vyhoda je, ze u techto low income najmu neni problem s neplacenim najmu. Kazdy mesic automaticky prijde platba na ucet.

Dokonce jsem mel i koupene pozemky na kterych jsem si takovy mensi projekt chtel zkusit. Tri pozemky vedle sebe. Na kazdy se vejdou dva domy, ale mnohem lepsi by bylo postavit mensi byty. Treba jen jednopokojove, pro starsi lidi co bydli sami.

Skoda, ze nejlepe se vse zhodnocuje az zpetne. Krome jednoho zbyvajici jsem jiz prodal vsechny domy co jsem koupil v roce 2009 na spekulativni investici v Las Vegas.

Treba takovy dum se dal v roce 2009 koupit za 100 tisic dolaru. Dnes se prodava za 225tisic dolaru.

V te dobe jsem byl presvedcen, ze ceny jsou dole. A ze jsou tak nizko, ze to je vyborna prilezitost, ktera se uz dlouho nebude opakovat.Staci kdyz se na ten clanek z roku 2009 podivate a to nadseni je z toho videt.

Disqus nejakou chybou neprenesl vsechny komentare (ale ve WordPressu jsou stale ukazany tak davam aspon screenshot). Nekdo se na to dival pozitivne jak ja. Nekdo negativne cekal, ze ceny pujdou jeste mnohem vice dolu. Nakonec to bylo jeste vice optimistictejsi nez jsem sam cekal.

Ja jsem tam v jednom komentari napsal, ze blog ma vyhodu, ze nazory zustanou zaznamenany navzdy… takze se za par let muzeme vratit a zhodnotit. No byla to dobra prilezitost.