Premyslel jsem o koupi jedne nemovitosti, kde by se dala udelat krasna kavarna nebo pekarana (ted tam prodavaji auta). Vidim v tom takovy pekny kreativni prostor, ktery by se dal pekne vyuzit. Problem ale je s parkovanim. Podle pravidel (zoning) musim mit na kazdych 250 sq. feet budovy jedno parkovaci misto. Budova ma 1,700 sq. feet, takze to vychazi na 7 parkovacich mist.

Me se to misto strasne libi, ale chtel bych tam mit i prostor pro zahradku na venkovni posezeni. A to se zacina komplikovat jak tam pak ty parkovaci mista vtesnat.

Ten pozemek je trojuhelnik.

Coz neni idealni tvar. Pokud mam presne informace, tak parkovaci misto musi byt dlouhe 19 feet a siroke 9 feet. Ale za ti mistem musi byt dalsich 25 feet prostor na vyjezd/najezd.

Jeden architekt se snazil nejaky navrh udelat, ale udelal to spatne. Architekta najmul prodavajici, tak proto to delali az prehnane optimisticky. Ale na urade se na to podivali a rekli, ze to tak nepujde.

Na nakresu jsou dve varianty parkovani. V te co je vodorovne, dal pouze 18 feet prostoru za parkovacim mistem (coz ve meste na schvaleni neprojde, musi byt 25′). Navrhoval i ruzne parkovani “na doubla” (za sebou zablkovane), coz taky neprojde na schvaleni. Da druha varianta ktera v teto orientaci nacrtku trosku z uhlu tech 25′ feet ma. Ale misto c. 1 nema 25′ odstup. Ono tech 7 mist se tam vejde, ale zrovna pred temi vraty na fotce bych chtel tu zahradku na venkovni posezeni. Jsou to sklenena garazova vrata. Vypadaji velmi pekne, a da se jimi prostor krasne otevrit. Jenze kdyz to vyuziji na venkovni posezeni tak uz nevmestnam tech 7 parkovacich mist.

Premyslim jestli to parkovani jde nejak sikovne vyresit.Jestli se proste da nejak sikovne umistit venkovni sezeni i parkovaci mista. No s takovymi blbostmi si hraju jestli z toho nevymyslim neco zajimaveho:-).

Zijeme v dobe kdy politici casto volaji po cim dal vetsim zdanovanim. Treba kdyz zijete v Kalifornii tak maximalni osobni statni dan je 13.3% (myslim, ze to je nejvyssi dan ze vsech americkych statu) a k tomu platite jeste federalni dan 39.6%. Kdyz ten prijem je pasivni prijem (jako napriklad prijem z najmu) tak platite dalsi prirazku 3.8% ze ktere se castecne financuje Obamacare (zdravotni pojisteni).

Jen poznamka. Tohle jsou maximalni sazby. Zhruba polovina lidi v USA neplati dane vubec. Kdyz vydelate 10 tisic dolaru rocne tak neplatite zadnou tax (20 tisic kdyz jste rodina). U techto nizkych prijmu je to dokonce obracene. Mate tzv. negativni dan. Kdyz treba dostavate vyplatu tak k ni jsou pridany penize ve forme negativni dane. Takze ty moje priklady jsou pro ty bohate “chudaky”, ktere to placeni dani nejvice odnesou:-).

Drive jsem nadaval na to, ze odpisy u nemovitosti trvaji vecnost. Komercni nemovitosti odepisete za 39 let a residencni za 27.5 let. Ale ted se na ty odpisy divam trosku jinak. Tech nemovitosti mam vice, takze ony se ty odpisy pekne nastradaji. U maleho skladu, ktery jsem zminil v minulem clanku jsou ty odpisy kazdy mesic $4,321. A tohle je de facto tax free prijem (na 39 let). Kazdy mesic si muzu presne tuto castku vzit z firmy na osobni utratu a nemusim z toho platit zadne dane. V tomto vidim dalsi argument proc mit nejake investice v nemovitostech. Kdyby se porad zvysovaly dane tak aspon ma clovek trosku utechu, ze ma nejaky prijem, ze ktereho mu neco zbyde i kdyz zije v oblasti s vysokym danovym zatizenim.

Dostal jsem nevyzadanou nabidku na prodej jednoho z mych skladu. Nemusel bych platit provizi realitnimu agentovi . Coz usetri 5% z ceny. Dokonce je kupujicimu jedno, ze ve skladu mam najemnika. Chce ho koupit i tak. Poslali nabidku, ktera me doslova sokovala. Je to zhodnoceni 92.8% z ceny za ktery jsem sklad koupil v roce 2013. A prodejni cenaasi muze byt jeste vetsi, protoze se vzdy vyjednava a neakceptuje se prvni nabidka co se da na stul.

To jak vyrostly ceny skladuje doopravdy neuveritelne. Vnitrni instinkt mi rika, ze je ta cena tak vysponovana, ze by bylo velmi chytre ted prodat. Ten trh s nemovitostmi je cyklicky. Zazil jsem to na vlastni kuzi jak lide jsou ochotni preplacet a jak rychle se to jejich chovani zmeni, kdyz prijde krize. Takze vsechny rozumove argumenty mi rikaji, ze tohle je super prilezitost na prodani. Protoze nemusim prodat tak se jeste muzu bavit tim vyjednavanim a jeste tu ceny vysponovat vice. Mam pocit, ze se lide znovu nechovaji racionalne. Zapomneli na to, ze pred par lety tady byla krize. Maji obrovsky optimismus a jsou ochotni preplacet. Tohle ale nemuze trvat vecne. A nebude.

Argument na druhou stranu je, ze drzeni nemovitosti je velmi dobra investice. I kdyz se trh propadne, tak porad nemovitost pronajimate a mate z nich prijem. A tim, ze jsem nemovitosti koupil levne tak mam obrovskou vyhodu.Muzu vzdy pronajmout o neco levneji nez nekdo kdo tu podobnou nemovitost koupil za mnohem vice penez. Myslim tim, treba institucionalni investory, kteri musi dokazat nejaky vynos podle tabulek podle toho kolik nainvestovali. Tim, ze jsem koupil levneji platim mensi dan z nemovitosti. V USA je dan z nemovitosti hodne velky naklad a pocita se podle toho za kolik nemovitost koupite a skoro kazdy rok ji trosku zvysuji. Jednoduse receno, kdyz nemovitost koupite o polovinu levneji tak je i mozne, vase dan bude o polovinu mensi. Tohle je vyznamna polozka (kolem 1% z ceny rocne).

Proste to portfolio nemovitosti co se me podarilo vybudovat behem rustu Shipito je naprosto perfektni. Koupil jsem krasne nove sklady za nejnizsi mozne ceny. Doslova drzim rekordy, ze nikdo ve stejne komunite kde je dalsich 20 skladu nekoupil levneji nez ja. Tohle je pro me argument proti tomu abych prodaval. Podarilo se mi to velmi pekne a bude to tezke replikovat.

Ale nevyuzit toho iracionalniho chovani lidi je taky hrozne promarnena prilezitost!

Obrovska vyhoda u investic do nemovitosti jsou odpisy. Obzvlast u tech komercnich. Ono na prvni pohled ty odpisy nevypadaji atraktivne. Residencni nemovitosti se odepisuji 27.5 let a komercni 39 let.

Jenze u tech komercnich jde ty odpisy velmi vyrazne urychlit. Nechate si udelat tzv. cost segregation study. Proste nejaky odhadce spocita kolik je v te komercni budove ruznych veci, ktere se daji odepsat rychleji nez za 39 let. Ruzne vybaveni, koberce, topeni, klimatizace, elektricke obvody… kazda vec ma jinou zivotnost a podle toho se rychleji odepsat.

Takze kdyzpronajimate komercni nemovitost napriklad za100 tisic USD rocni najem a ty odpisy vam udelaji 50 tisic USD, tak dane z prijmu platite jen za polovinu toho prijmu. Zjednodusuji to, ale pointa je snad jasna.

Ty vyhody z odpisu se daji jeste nasobit kdyz mate apetit si vzit na investici pujcku. Ten vynos se jeste zvedne.

Jsem doopravdy fascinovan tim jak velke firmy castokrat jednaji velmi hloupe. Jakoby jim uplne chybel zdravy rozum.

Velmi casto si vytvori nejake slozite rozhodovaci procesy. Zastupce firmy s kym jednate neni schopen nic rozhodnout. Neda se ani zjistit oco jim skutecne jde, a ma pocit, ze to ani ti lidi co pro tu firmu pracuji nevi. A pak kdyz se konecne rozhodnou tak ten obchod co se snazi domluvit, je nakonec pro ne mnohem horsi, nez kdyby se dokazali rozhodovat hned.

Tohle je asi nemoc vetsiny velkych firem. Zacne se v nich ruzne politikarit. A nikdo neumi vzit odpovednost na sebe nebo proste ani nemuze, protoze je svazan procesy. Je to silena nemoc. A nikdy bych v takove firme nechtel pracovat! Asi bych to uprimne ani nedokazal a byl bych za chvili vyhozen.

Tak presne tento pocit ted mam z toho jak se SpaceX pokousi vykupovat vsechny sklady.Nejdrive silene tlaci at dodam nejaka cisla ohledne skladu, ze chteji okamzite dat nabidku na koupi. Vytvori dojem, ze hned budeme jednat. A pak najednou maji paralyzu co vlastne chteji delat. Nikdo nedokaze na nic odpovedet. Myslel jsem si, ze treba nechteji sklady, kde jsou najemnici, ale ted najednou chteji koupit sklady ktere pronajima Shipito a je tam nejdelsi najemni smlouva na 10 let. A sklad, kde ma najemnik 6 mesicni vypovedni lhutu nechteji. Takze to nevypada, ze by vykupovali vsechny sklady jak rikali. Ale jsou to jen takove stripky informaci, ktere se ke me donesly.

No prestavam to resit, protoze se snazit pochopit logiku jejich mysleni je nemozne. Myslim si, ze ani ti jejich zamestnanci sami nevi co vlastne chteji. Videl jsem to na vlastni oci uz ve vice firmach. Takze jsem jim ted napsal, ze to uz neberu vazne. A popral jsem jim hodne stesti s nakupem budov od nekoho jineho, ze s tim nebudu uz ztracet cas. Tohohle se vetsinou v tech firmach leknou, protoze nikdo nechce mit na odpovednost, ze se kvuli nim ten obchod pokazil. Kdyz pak maji skutecne zajem to vyresit tak to zajisti, ze jednani zacne vest novy clovek co skutecne neco rozhodovat muze. Tech je ale ve kazde firme strasne malo.