Dalsi zajemce co si chce pronajmout tento sklad je kostel. Mam z toho trosku rozpacity pocit. Nejak se mi to do te budovy nehodi. Ale zase to je asi evropsky vs. americky pohled na vec.

Dnes mi volali nekolikrat. Dokonce nabizi dalsi vyhodu, ze kdyz si nejakou budovu pronajme kostel tak majitel je automaticky osvobozen od dane z nemovitosti. To je docela velka castka. U teto budovy 25 tisic USD rocne. Me to je v podstate jedno. Tu dan ze nemovitosti stejne plati najemnik. Ale je zajimave, ze stat da ulevu majiteli budovy i v pripade, ze ten kostel jen pronajima.

Nobyla by to teda kombinace. Hned vedle ve skladu je totiz ta vyroba piva. Ale uprimne vaham. I kdyby to znamenalo vyssi vynos, tak mam pocit, ze s temito neobyvklymi najemniky jsou vzdy nejake komplikace navic.

Malem jsem mel noveho najemnika na muj sklad. Jejich broker neuveritelne tlacil at se s nimi dohodnu co nejrychleji. Ze jsou fantasticti najemnici.

Problem byl, ze jejich financni vykazy ukazovali, ze ten najem nemuzou za zadnou cenu utahnout. Jen meli ten bezbrehy optimismus. Dokonce jsem se nimi potkal, protoze jsem tomu optimismu nejak nemohl verit. Chtel jsem si udelat obrazek na vlastni oci. Na schuzce hazeli cisly. Kdo jim da jake penize. Jak budou mit obrovske financni rezervy.

Trosku me to cele nasralo. Ale je to kulturni vec. Americani jsou nekdy strasne optimisticti. Az prehnane. A clovek chce zustat v tom jejich optimismu a nerict jim to nejak hnusne, ze to nedava smysl. Coz je velmi tezke. V tomto pripade jsem videl, ze broker si zada jeste vetsi provizi nez je normalne bezne. Takze jsem ho zkonfrontoval. Uvedl vsechny zucastnene do soku. Rekl jsem mu, ze mam pocit, ze ten deal tlaci jen kvuli tomu, ze chce vetsi provizi. Broker to moc nemohl rozchodit, ze ho takto jeste nikdo nenarkl.

Jeste mam 40dnu nez Shipito skonci soucasna smlouva. Takzeporad je dost casu na najiti dalsiho najemnika.

Kdyz jsou ceny nemovitosti nahoru a treba jsou i klidne docela predrazene, tak na ne banky nejradeji pujcuji penize.

Kdyz jdou ceny dolu a klidne treba uz hodne klesly, tak banky vubec nechteji pujcovat.

Perfektni priklad jsou moje kancelare v Las Vegas, kde sidli IncParadise – zakladani firem.

Kupoval jsem je v roce 2004. Ceny nemovitosti stoupaly. Koupil jsem tu budovu za $410,000. O rok pozdeji mi volala banka, ze mi chteji pujcit penize. Ptal jsem se kolik. Podle vyvoje cen ta budova mela teoretickou cenu $800,000 nebo vice. Rekli, ze kdyby mi stacilo jen $500,000 tak udelaji nejaky zrychleny odhad a minimum papirovani. Tehdy to byl tzv. drive-by appraisal (odhad). Nekdo se doslova projel autem kolem domu, zjistil, ze tam je a dal na to razitko, ze to je v poradku. Normalni odhad se dela tak, ze nekdo do te budovy aspon vkroci a trosku ji prozkouma.

Pujcku jsem vzal. Dostal jsem vice, nez me ta nemovitost stala. Byla to tzv. equity line of credit. Tzn. ze nemusim penize vubec vyuzivat a pak neplatim zadne uroky. Uroky platim jen kdyz si ty penize pouziji. A muzu to delat opakovane. Na poplatkach mi zrizeni pujcky nestalo temer nic. Ale otevrelo me to obrovske moznosti do budoucna.

Po par letech prisla krize. Ceny nemovitosti sly dolu. A banka by mi v zadnem pripade na tuto budovu v te dobe penize nepujcila. Ale podle meho nazoru to byla naprosto nejlepsi doba kdy do tech nemovitosti investovat (a i s nejmensim rizikem pujcovat penize). Ale banky premysli jinak. Radej pujci na stejnou nemovitost v dobe kdy jdou trzni ceny nahoru nez kdyz je pohodnocena a ceny jdou/sly dolu.

Tuhle pujcku co popisuji bylo presne co mi umozniloudelat dalsi investice o kterych jsem tady na blogu psal (Kancelarska budova v Memphisu nebo investice do domu v Las Vegas). Ta pointa je, ze kdyz mate sanci ziskat kapital v dobe kdy jsou bankeri optimisticti tak toho vyuzijte. A ten kapital pouzijtev dobe, kdy prijde krize a je nejvyhodnejsi nakupovat. To bude doba, kdy vam bankeri nepujci, protoze jim to bude pripadat riskantni. Proste ti bankeri uvazuji obracene.