Najemnik a pronajimatel maji presne rozdilne strategie kdyz se resi pronajem nemovitosti. Beru priklad pronajimani skladu.

Najemnik vi, ze potrebuje k urcitemu datumu mit sklad. Hleda co je na trhu k dispozici. Najde treba tri sklady, ktere by vyhovovaly jeho pozadavkum. Zadny sklad neni idealni. Ten co se mu libi nejvice je zaroven nejdrazsi. Chce vyjednat co nejlepsi cenu, ale zaroven chce mit jistotu, ze nejaky sklad bude mit. V idealnim pripade, by chtel dat nabidky na vsechny tri sklady najednou, dostat odpovedi okamzite zpet a vybrat si co mu da nejvetsi hodnotu (sklad ktery se mu libi za nejlepsi cenu). Jenze to se zridka dari. I kdyz da nekolik nabidek najednou tak ti pronajimatele malokdy odpovi stejne rychle.

Pronajimatel je oslovovan ruznymi potencialnimi najemniky. Ti ale neprichazeji najednou, ale treba v casovem rozmezi, zhruba kazdy tyden jeden. Najemnici se velmi lisi. Nekteri nabizeji vetsi najem, ale jejich finance nejsou idealni (treba zacinajici firma). Uspesne firmy s dobrymi financemi, zase nabizeji striktnejsi podminky a nizsi najem.

Pronajimatel by si pral, aby mel vsechny navrhy najednou v jeden den na posouzeni. Vybral si nejlepsiho najmenika, ktery ma dobre finance i nabidne dobry najem. Pronajimatel bychtel taky posuzovat vsechny najemniky najednou a vybrat si to nejlepsi. Takze se hraji ruzne hry kdy jedna nebo druha strana zdrzuje vyjednavani, ale zaroven si chce nechat otevrenou pozici, aby dale vyjednavat mohla.

Za tyden me ma prijet potencialni najemnik ze zahranici co rozjizdi business v USA. Chce okamzite pronajmout sklad a vypada to, ze za plnou cenu. Ale chce se divat na vice skladu a neni jiste, ze si vezme ten muj. Takze nemam 100% jistotu.

Mezitim mam dalsi zajemce, kteri nabizeji horsi najem, ale chteji se domluvit hned. Chteli pronajmou jinaci sklad, na ktery je ale vice zajemcu a cena se sponuje nahoru. Tento najemce si nasel muj sklad jako backup plan, protoze nechce akceptovat vysponovany najem. V hlave si rekl, ze kdybych mu ja dal dneska stejny deal za ktery chtel ten jiny sklad takto vezme ode me. Ale musi to vedet dneska! Na tom jak zareaguji stavi jeho rozhodnuti jestli vzit horsi nabidku v tom jinem skladu. A ja zase nechci v zadnem pripade reagovat dneska, protoze ten najem je hodne nizky. Velmi tlaci. Volaji, emailuji a chteji okamzite odpoved. Pro me by bylo idealni to rozhodnuti delat za tyden. Chtel bych mit tohoto cloveka jako backup plan kdyby mi to s tim zahranicnim najemnikem nevyslo.

Takze ted pracne vymyslim jakziskat cas. V USA je strasne dulezite byt prijemy a zbytecne nikoho nenastvat. Hodne kseftu se muze rozpadnout jen na tom psychologickem faktoru, ze nekdo nekoho nema rad a pak se mu s nim nechce vyjednavat. Hodne brokeru to resi tim, ze proste hraji mrtveho brouka, coz ja osobne uplne nesnasim a neni to nejlepsi strategie (i kdyz asi nejpouzivanejsi). Dam treba nekomu protinabidku a pak najednou uplne prestanou komunikovat. Proste chteji me mit v zaloze, ale zaroven nechteji rict, ze vyjednavaji s nekym jinym a chteji zdrzovat.

Ono to zni jako volovina, resit takove detaily. Ale ty rozdily jsou strasne velke. Zapojenim nejake taktiky udela rozdil desitek tisic dolaru rocne. Najemni smlouva se podepisuje treba na pet let a jsou z toho stovky tisic dolaru o kterych rozhodne troska taktiky a psychologie v ten dany okamzik.

Resim problem v business parku kde mam dva sklady. Ten business park spravuje asociace majitelu. Kdyz je neco duleziteho tak o tom majitele hlasuji. Treba ruzna pravidla na spravovani a udrzbu spolecnych prostoru.

Posledni par let se nic moc nedelo. Soucasni zvoleni tri reditele asociace dokonce ani nedelali pravidelne schuze. Nikomu to nevadilo, protoze kazdy ma dost sve prace. Jenze ted jeden z reditelu vyhlasil valku proti nekterym firmam v arealu.

Predstavte si, ze nez se nastehujete do arealu, tak zjistujete jestli tam muzete podnikat. Nechate si vsechno schvalit od potrebnych uradu. V tomto pripade najemnik informoval ty reditele asociace a nechal si to schvalit od nich (ma to potvrzene pisemne v emailu).

A mezitim si jeden z tech reditelu zmeni nazor a zacne hledat nejake technikality jak dokazat, ze tam ten najemnik podnikat nesmi. Najme na to pravnika, ktereho plati vsichni majitele z mesicnich poplatku (coz me as vadi nejvice). Pravnikovi jde o to, aby se problemy rozdmychaly, protoze pak bude moci vice uctovat. Takze tomu vubec nepomaha.

Cely ten problem je jeste v tom, ze se najednou hleda kdo kdy porusil jaka pravidla. Meni se i interpretace. A lidi co nejvice krici v podstate taky porusuji nejaka pravidla. Vytvari se ohledne tohozbytecne drama.

Ve ctvrtek se konecne kona schuze na ktere budou nove volby reditelu. Chci do vseho trosku vsunout rozum a tak jsem se rozhodl taky kandidovat. Uz predem se obavam, ze to bude hodne frustrujici proces jestli budu zvolen reditelem. Ono vetsine lidi je vsechno jedno a o nic se nestaraji. Par lidi ma nejake spory a ti delaji obrovskou melu. A kdyz je potreba zmenit nejaka pravidla tak je potreba hlasovani vetsiny a to je strasne tezke dosahnout, protoze vetsine lidi je vse jedno dokud se to primo netyka jich.

Vsimli jste si jak neketere firmy praktikuji business ve stylu, ze nejdrive strasne spechaji, pak se s nimi domluvite a najednou vsechno stoji. A kdyz myslite, ze uz ten obchod je kompletne mrtvy tak se najednou ozvou a znovu strasne spechaji.

Delaji to vetsinou velke firmy, ale zazil jsme to uz i startupu:-) (Ahoj P.O.!)

Ted se snazim uzavrit obchod, kde jsem v prostredku a mam na kazde strane takoveho partnera na obchod. Bud silene spechaji nebo vse kompletne stoji.

Na jedne strane mam zajemce o sklad, ktery ho chce. A najemnika co by se mohl odstehovat a ja bych ho za odmenu vykompenzoval. Teoreticky by to slo krasne domluvit snad i velmi rychle. Ale uz se nam to tahne mesice, kdy presne bud jedna nebo druha strana hraje bud mrtveho brouka nebo se probudi a strasne specha!

Myslim, ze se vracime do “realitni bubliny”. Dnes jsem dostal neformalni nabidku na odprodej skladu v Torrance. Agent prisel, ze ma klienta, ktery ho koupi a rovnou navrhnul cenu. Ta cena mi pripada velmi premrstena a pusobi to lakave.

Jen se mi nechce prodavat. Sklady jsou pro me takova jistota. Kdyz by byla inflace tak investice do nemovitosti je ochrana pred inflaci. Versus mit penize v hotovosti. Vypada, ze zadna inflace nehrozi. Ale nechapu kdyz vlady po celem svete jen tisknou nove a nove penize, ze uz neprisla. No nevim. Nejsem zadny ekonom. Jen jsem mel dobry pocit, ze mam investice do nemovitosti, kde tu ochranu pred inflaci vidim.

Druhy argument jsou ty pravidelne cykly. Ceny nemovitosti jdou nahoru a pak dolu. To je proste zakonitost, ktere se neda vyhnout. Na trzich kde je mala nabidka, je to trosku slozitejsi. I kdyz jdou ceny dolu, tak zrovna nemusi byt nic na prodej. Lidi co nemusi tak prodavat nebudou. Takze se neda jednoduse rict, ze prodat ted a koupit az budou ceny dole.

Ted mam temer jistotu, ze kdybych prodal za cenu co mi bylo nabidnuto tak je to aspon 15% nad tim co povazuji za uz vysponovane ceny (dvojnasobek od doby zhruba pred 6 lety). Mozna ten trh dalsich 15% vysplha a mozna taky ne. Mozna to vezme dalsich 10-15 let nez se to na tuto cenu dostane. Uprimne bych se nedivil.

Zivot me naucil, ze je potreba vyuzivat prilezitosti. Kdyz se naskytnou. Ale zaroven ty penize absolutne na nic nepotrebuji. Danove je to nevyhodne prodat. A mam ty nemovitosti rad. Takze asi neprodam. Ale je fascinujici videt jak se ten trh vyviji.

Ted je perfektni cas na to prodavat a pronajimat sklady v Kalifornii. Vacancy rate v South Bay (oblast kde mam sklady) je pouze 0.7%. Jeste pred dvema roky to bylo lehce pod 6%. Ta vacancy rate se spocita tak, ze soucet velikosti vsech skladu k pomeru kolik prostoru je volne k dispozici. Takze v podstate neni temer nic k dispozici.

Klasicke pravidlo nabidky a poptavky. A je to perfektni trh pro prodavajici nebo pronajimatele.

Ted je presne doba kdy se ta cena da vysponovat jak pri prodeji nebo pri pronajmu. Pri prodeji jeste vice. Chodi mi nabidky na prodej aniz bych ty sklady nabizel na prodej. Proste neni nic na trhu a tim padem lidi agresivne hledaji moznosti jak neco koupit.

Sklady v Hawthorne u kterych banka mela pocit, ze uz moc riskuji, kdyz jsem je kupoval jsou na vice nez dvojnasobne cene. Tehdy jsem s nimi hrozne bojoval, aby mi na ne pujcili. Pri prodeji firmy jsem je kompletne splatil. A ted mi stejna banka nabizi, ze mi na ne znovu pujci (mozna vice nez jsem za ne zaplatil) a maji obrovsky zajem tu pujcku dat! Jsou to neskutecne paradoxy.

Uprimne ty sklady prodavat nechci. Chci si je nechat. Ale kdybych mel na penize lepsi vyuziti tak ted by byla nejlepsi doba prodat.