Vyjednavam realitni obchod. Prodavajici dal protinabidku. Porad jsme daleko od sebe s predstavami o cene.

Muj agent radi at dame dalsi protinabidku a pak aspon tyden na nic neodpovidame. Rika tomu “going dark”.

Realitni obchod je psychologie. Trh neni tak pruzny jako treba trh akcii. Je malo kupujicich i prodavajicich. Nez se nejaka transakce uzavre tak to trva mesice a nekdy i roky (u komercnich nemovitosti). Takze ta zaverecna cena co se vzdy vyjedna je hodne o te psychologii. Jak moc nekdo chce koupit a jak moc nekdo chce prodat. Kazda strana vzdy pouziva nejake argument. Treba rekne, ze tohle je posledni nabidka. Bud akceptuj nebo se s tebou uz nebudu bavit. A pak stejne akceptuji dalsi proti nabidku.

Uplne nejlepsi obchody se mi podarilo uzavrit, kdyz jsem moc kupovat nechtel. Proste jsem dal nabidku a pak jsem prestal reagovat (going dark). Na jakykoliv pokus o proti nabidku jsem rekl, ze pouze co jsem nabidl poprve je akceptovatelna cena. Tohle mi perfektne fungovalo v dobe krize. Ted kdy ceny nemovitosti jdou nahoru to neni dobra strategie, protoze prodavajici vi, ze pocka a ceny pujdou nahoru. Takze mam obrovske dilema. Jak moc mam cekat nebo vyjednavat. Spravny postup je zachovat chladnou hlavu a nechat si tu prilezitost klidne ujit, protoze budou dalsi ksefty. Takze to zkusim a dam protinabidku, ktera znovu bude agresivni a nebudu se hrnout do vyrazneho zvyseni ceny. Jen tam je riziko, ze se objevi dalsi kupujci (coz ted pred vanocemi se snad nestane, protoze lidi mysli na jine veci).

Na zacatku roku jsem udelal miniaturni investici v ramci vetsi skupiny do tzv. self storage. Jsou to takove garaze na pronajem, kam si lidi schovaji nejake kramy co se jim nevejdou domu. Vzdycky mi pripadalo neuveritelne kolik jsou lidi ochotni platit za to skladovani.

Predstavte si v podstate jen garaz. Ktera neni vytapena nebo chlazena. Je tam jen svetlo. Betonove steny a podlaha. Najmy se pohybuji kolem $1 za stopu mesicne. Kdyz to prevedu do m2 tak treba za self storage 37m2, kterou jsem si pronajmul kdyz jsem zacinal s XYZ bikes jsem zaplatil kolem $400 mesicne.

Kdyz to srovnam s jinymi nemovitostmi tak podobna cena za najem se plati za pronajmy bytu. Ale v byte je mnohem vice vylepseni. Mate klimatizaci, topeni, kuchyne, koupelny, apod. Proste do bytu musite mnohem vice investovat, ale za self storage dostanete podobny najem. Ale neznamena to, ze to je nejaky jednoduchy business. Konkurence je hodne. Ziskat zakazniky asi taky neni uplne nejjednodussi. Udajne dost velke riziko je, ze se ty self storage vykradaji, takze casto se na stejnem pozemku postavi i byt a manazer tam primo bydli, aby vse mohl hlidat.

Hodne jsem nad tim jako nad realitni investici premyslel. A pak v ramci vzdelavani udelal tu malou investici, abych do tho videl trosku vice jako insider.

Ta skupina v ramci ktere jsem investoval kupuje dalsi a dalsi provozovny. Rozlezaji se po celych USA. Dokazali to vybudovat do zase znovu zajimave velikosti. Myslim, ze uz maji kolem 20-30 provozoven. A ted dostali nabidku na odkoupeni od nejakeho fondu. Cena pres $100M. S earnout to ma potencial na $200M+.

Provozovat jeden self storage je takova trosku nevdecna cinnost. Muze to fungovat. Prinest nejaky zisk, ale je tam hodne omezeny potencial i kdyz do toho date sebevice casu a energie.

Ale kdyz to dokazete dostat do nejakeho vyznamnejsiho meritka, tak se oteviraji neuveritelne prilezitosti. On to fakt malokdo umi. Spousta lidi dokaze otevrit jednu provozovnu, ale kdyz ma otevrit druhou treba v jinem meste, tak se zaseknou a nezvladnou to. Malokdo umi manazovat treba tri, pet nebo vice provozoven. Ale v tomto vidim naprosty klic, kdyz chcete mit nekdy poradny exit a doopravdy vydelat vyznamne penize. V te velikosti je ta odpoved. Je to riskantni takto neco budovat. Je to mnohem vice prace (nez mit jen jednu provozovnu o kterou se starat). Ale v tom jak dnesni svet businessu a financi funguje tak za tuto namahu budete nadherne odmeneni.

Proste kdybych to vzal na me uvahy, tak kdyz bych chtel delat pekarnu/kavarnu, tak nesmim zustat u jedne, ale vybudovat jich minimalne dvacet.Coz si presne uvedomuji o kolik vice to je prace to dokazat. Jedna pekarna by byla na zacatku zabava, ale pak by to byl takovy business, ktery se neda prodat (za slusnou cenu), a vim, ze by to na me pusobilo jako zatez (proste za chvili by se mi to provozovani omrzelo).

Dalsi vec kdy nad timto premyslim je u investici do nemovitosti. Tech skladu mam uz dost, a mozna bych to mohl jeste vice rozsirit. Neni to uplne stejne jako provozovat ty self storage (kde se da mnohem vyrazneji ovlivnit jaky bude zisk, podle toho jak dobre se to manazuje). Ale treba jestli se mi podari koupit ten pozemek tak prijdou na zpusob jak udelat neco podobneho a taky to jeste vice rozsirit. Treba v nakupnich centrech se casto uctuje tzv. percentage rent. Obchody plati zakladni najem a pak procento z obratu (napr. kdyz se docili urcity obrat). Tohle vytvari prilezitost jak zvysit prijmy pro majitele a zaroven motivaci, aby se tem obchodum maximalne darilo. Zrovna u tech mini pivovaru si myslim, ze by to slo krasne aplikovat. Jsou to zacinajici firmy. Nemaji kredit history. Nemaji financials. Malokdo jim chce prostory pronajmout. A vznika jich tolik a intenzivne hledaji prostory. Mozna by to byla zajimava “niche” na kterou se zamerit. Obzvlast kdydybych dokazal vytvorit synergie, ze bych jedne komunite udelal vice doplnujicich se provozoven, ktere by pritahovaly vice zakazniku.

Uvazoval jsem koupit pozemek kousek od mych skladu v Torrance, a postavit tam podobne sklady. Pravdopodobne nejake mensi pekne budovy. Tak si rikam, ze by me to treba bavilo si navrhnout presne budovy jak si myslim, ze to je nejlepsi a postavit je. Treba v posledni dobe vidim obrovsky narust noveho druhu najemniku (napr. ty ruzne microbreweries – pivovary). Ti potrebuji specifickou budovu a hodne parkovani. Spousta skladu je treba postavena spise na distribuci a skladovani. Takze me napada jak to navrhnout co nejlepe, aby se dali uspokojit tito novi najemnici, kteri jsou i ochotni platit vetsi najem. Pripada mi to jako prijemny kreaitvni proces co by me mohl sedet. Sklady mam rad jako investici, takze me to laka je postavit a pronajimat.

Tak jsem volal kamaradovi co v americe delal development at mi rekne na co se mam pripravit, kdybych si to staveni manazoval sam.

Jeho slovy:

“Kdyz mas domluvene kontraktory, ze prijdou nejaky den. Tak jim musis zavolat tyden predem, ctyri dny predem a pak den predem. Neustale se jim musis pripominat, aby skutecne prisly. Kdyz se jim ozyvat nebudes, tak proste neprijdou.

I kdyz v planu bude vse presne definovane, tak kazdy den musis jit zkontrolovat, jestli to tak skutecne delaji. A uvidis, ze hodne casto to tak nebudou delat. Vezmi fixku a radeji to namalujes primo na zem, aby vedeli kam co maji dat a nemuseli koukat do planu. Porad musis kontrolovat, protoze kdyz jsou tri zpusoby jak to udelat dobre, tak najdou ctvrty zpusob jak to udelat spatne. A je to tvoje chyba kdyz si to neuhlidas.

Nebudes mit zadnou loajalitu od sub-dodavatelu. Delaji pro jine developery, kteri jim davaji spoustu zakazek. Ty zacinas, takze kdyz jim zavola nekdy jiny tak se na tebe vykaslou a klidne v pulce pujdou delat jinou praci. A u tebe to bude stat. Toto je realita, na kterou se priprav a nevyhnes se ji. ”

Na to se ptam.. jak se branit?

“Musis jim dluzit penize. Kdyz jim dluzis penize, tak mas nejakou paku. Jinak ne. ”

A v podobnem duchu pokracovala nase konverzace. Uplne jsem se smal, protoze takto je to v kazdem businessu. Clovek co mu nerozumi (jak ja v tomto pripade) prichazi s takovou naivitou a optimismem. A clovek co to delal roky, presne vi jak problemy me budou cekat, protoze stejnymi problemy si prosel mockrat. Samozrejme to popsal cerne, ale stejne bych dokazal vykladat treba o problemech co jsou pri posilani veci (Shipito) nebo v jinem podnikani. Ono to tak fakt je, ze cokoliv delate tak to prinasi svoje problemy. A kdyz nedelate nic tak mate pohodicku. A pak uz asi zalezi jak jste odolni, nebo se nudite, nebo moc chcete vydelat penize a ty problemy prekonate (nebo najdete zpusob jak je prekonavat kazdy den a nezblaznit se z toho).

Poslal jsem nabidku prodavajicimu (coz je v tomto pripade primo mesto) a uvidime jestli ji prijmou.

Pronajmul jsem ted prvni historicky sklad, ve kterem zacinalo Shipito. Byl to sklad, ktery jsem koupil v posledni realitni bubline. Tedy historicky za nejvetsi penize. I kdyz jsem velmi tvrde vyjednaval a dostal slevu, tak to byl koncem roku 2007 a tim padem cena byla relativne vysoka.

To ze jsem sklad koupil relativne draho znamena, ze u neho mam i hodne velkou kazdorocni dan z nemovistosti (property tax). Ta se totiz pocita z kupni ceny a kazdorocne se upravuje podle trznich hodnot. Kdyz jdou ceny nemovitosti nahoru tak o par procent roste i ta property tax. Ale to za kolik koupite dela obrovsky rozdil a pozdeji i konkurencni vyhodu. Vetsina komercnich nemovitosti se pronajima pres tzv. NNN najem. Najemnik plati veskere naklady spojene s vlastnictvim a provozovanim nemovitosti. Takze najemnik plati i tu property tax.

Najem muze byt treba jeden dolar za ctverecni stopu mesicne. A dalsi NNN naklady (property tax, pojisteni, udrzba, opravy, …) muzou byt dalsich 20-40 centu na stopu mesicne. Takze najemnik plati $1.20-$1.40 celkem. Cim mensi jsou tyto naklady, tim je to pro najemniky atraktivnejsi.

U tohoto skladu jsem citil, ze obzvlast ta property tax dela velky rozdil. Vlastnim temer identickou budovu hned vedle tohoto skladu a tu jsem koupil o dost levneji. A i kdyz ty sklady vypadaji stejne, tak property tax vychazi o 7 centu mesicne mene na stopu u toho druheho skladu. To je dost velky rozdil!

To pouceni pro me je, ze kdyz chci ty nemovitosti dlouhodobe vlastnit a pronajimat, tak se vyplati pockat a vzdy je koupit, kdyz je trh dole. Ta konkurencni vyhoda je obrovska, kdyz koupite za nizsi ceny. Muzete pak pronajimat levneji nez ostatni. U tohoto skladu jsem videl jak hodne zajemcu melo pocit ze ty mesicni naklady jsou hodne velke. A i kdyz je to nadherny sklad ve vyborne lokalite, tak to dost lidi odradilo, ze je dost drahy na pronajem.

Posledni sklad jsem pronajmul za rekordni cenu. Kdyz jsem to dal do verejne nabidky tak jsem byl nejdrazsi. Na moji obranu, je ten muj sklad na naprosto vybornem miste a je to krasna nova budova v porovnani s ostatnimi nabidkami.

Zajemcu bylo hodne, ale vetsine se ten najem zdal moc drahy a hledali neco levnejsiho. Trosku jsem zariskoval a vzal najemnika, ktereho by hodne majitelu nevzalo.

V USA je zvyklost, ze kazdy najemnik komercni nemovitosti musi dodat sve danove priznani. Proste nikdo neveri, kolik vydelavate penez dokud to neprokazete. A jediny dukaz kteremu majitele veri je danove priznani (za poslednich par let). Kdyz jsem sam pronajimal komercni prostory tak se me to vubec nelibilo. Danove priznani beru jako velmi privatni zalezitost a nechci ji posilat kazdemu majitelu od ktereho si chci neco pronajmout. Ale je to velmi zavedene a nema smysl proti tomu bojovat. Kdyz priznani nechcete dodat, tak se s vami vetsina majitelu nebavi.

Tento muj najemnik neni z USA a davat priznani se jim taky nelibilo. Misto toho mi dali nejake overeni, ze jsou solventni. Me to stacilo, ale verim, ze vetsine ostatnich majitelu by to nestacilo.

Netrval jsem na dlouhe smlouve. V USA je znovu zvyklost, ze kazdy majitel chce najemnika co podepise dlouhou smlouvu. Napr. 5 a vice let. Ja to vidim tak, ze kdyz bude najemnik spokojeny tak v prostoru zustane. Je v tom trosku mene ochrany pro me, ale v mem pripade to je jedno. Dlouha smlouva je vyhodna pro majitele pouze kdyz pronajima nejake velmi uspesne firme. Pak kdyz firma chce z najmu odejit tak proste musi platit po cele trvani smlouvy (dokud si majitel nenajde dalsiho najemnika). Jsou takove pripady, ze pak treba plati firma roky najem za prostory co nevyuziva, protoze treba uzavreli nejakou provozovnu.

Ja mam najemniky spise takove mensi firmy a kdyz se jim nebude darit, tak toho s nimi moc nenadelam. Proste radeji zapracuji a najdu noveho najemnika co nejrychleji, nez abys se s nimi soudil nebo vymahal penize.Takze v dlouhe smlouve moc ochranu nevidim.

Kdyz neni uzavrena dlouha smlouva, tak mi to dava moznost najem zvednout po ukonceni terminu. Coz beru jako velkou vyhodu.

Najemnik potreboval nainstalovat novy transformator a naupgradovat prisun elektriny. To je hodne velka investice kterou mu castecne platim a castecne si to plati sam. Tohle si myslim, ze mi pomohlo mi ho ziskat, ze jsem nabidl, ze ten upgrade z vyznamne casti zaplatim. Ale beru to tak, ze upgraduji budovu a muze se to hodit i pro jine budouci najemniky.

Moje mysleni bylo, ze kazdy mesic, kdy je sklad prazdny tak ztracim potencialnipenize. Najemnik slibil, ze uzavreme smlouvy hned. Teoreticky moje investice do upgradu je neco pres 2 mesicni najmy. Kdybych hledal dalsiho najemnika tak ty dva mesice to muze byt prazdne.

Najemnici v USA casto zadaji at dostanou 1-2 mesice najmu zdarma na stehovani. Je to znovu nejaka zvyklost. Najemni smlouva treba zacne 1. rijna, ale najemnik dostane prvni dva mesice, kdy nemusi platit najem. Ale zase majitele to radi maji, protoze muzou ukazat bankam, ze pronajmuli za drahy najem (a ty dva mesice co dali zdarma nikdo nevidi).Tohle vubec nemam rad a nastesti tento najemnik to ani neznal a nevyzadoval.

Usetril jsem na provizi. Za komercni najmy se plati vetsinou provize 6%. 3% agentovi co zastupuje majitele a 3% co zastupuje najemnika. Spocita se hodnota najmu za celou dobu trvani smlouvy a z toho se vypocitaji procenta. Jsou to velke penize (desitky tisic dolaru), ktere plati majitel. Nejakym stestim tento najemnik prisel na primo. Nemel agenta takze jsem to bral taky v uvahu pri vyjednavani.

Protoze to je firma ze zahranici a vstupuje na americky trh, tak jsem jim nabidl, ze jim necham kompletne vybavenou kancelar. Presne vim jak toto usetri starosti. Vemte si, ze by vas nekdo vyslal do USA at rozjede kancelar. Mate sice podepsanou najemni smlouvu, ale nemate zadny nabytek, nemate si kam sednout, apod. Jsou to blbosti, ale i kdyz objednate nabytek tak musite cekat nez vam ho privezou. Proste takovy zacarovany kruh. U me budou mit k dispozici vybavenou kancelar i internet.

A jeste jsem jim dal posledni XYZ kolo:-) At se muzou pohybovat po okoli.

Zaver: Sklad byl prazdny celkem dva mesice nez zacne nova najemni smlouva. Puvodne to vypadalo, ze bude prazdny jen jeden mesic, ale ty jednani o najemni smlouve se nam protahly. Ale porad to beru jako uspech, ze byl prazdny jen dva mesice.

Cenu jsem dostal presne co jsem zadal.

Sklad na vybornem miste. Koupil jsem ho bohuzel dost draho (moje prvni koupe – nejmene vyhodna). Vynos (CAP rate) byl do ted5.35%. Ted je CAP rate 5.81%. Prumerne mam ze vsech nemovitosti 7.45% (coz neni spatne a vim, kde mam dalsi mezery).