Investovani do nemovitosti je hodne tezke kdyz nemate moc penez. Potrebujete dost velkou castku na downpayment (treba 30%) a banky vam jako investorovi nedaji nejlepsi podminky.

Pro banku je totiz investor vice rizikovy. Naopak podnikatel co si koupi nemovitost pro vlastni podnikani je pro banku malo rizikovy. Nemovitost si podnikatel muze koupit s pouze 10% downpayment (SBA loan) a s nizkym fixovanym urokem. U SBA pujcky muze byt urok fixovany az na 20 let!! To je u normalni bankovni pujcky na komercni nemovitosti v USA neslychane. Maximalne vam banka fixuje na 5,7 nebo 10 let. Nektere banky treba jen na tech 5 nebo 7 let. Takze jako podnikatel dostanete lepsi uroky, nemusite mit tolik penez na downpayment, urok fixovany na delsi dobu a proste banka vam vyjde mnohem vice vstrice nez jako investorovi.

Je spousta podnikani, kde muzete potrebovat vice pobocek pro podnikani a to znamena moznost dalsich nakupu nemovitosti za vyhodnych podminek. V podstate presne toto jsem udelal v Shipito. Kupoval jsem sklady co potrebovalo Shipito. A kdyz jsem Shipito prodaval tak investori ty sklady ani nechteli. To je naprosto normalni. Vetsina kupujicich a financnich investoru maji pocit, ze investice do nemovitosti je utapeni penez. Takze o ne nemaji zajem a radeji podepisi najemni smlouvu. Nemovitosti vam pak zustanou a jste zabezpeceni na cely zivot.

V polovine prosince jsem poslal protinabidku na pozemek co chci koupit v Kalifornii. Pozemek vlastni mesto, takze to vyjednavani prodeje probiha o dost jinak nez jsem zvykly.

Chce to mi neuveritelnou trpelivost. Tu se priznam moc nemam. Jsem nejradeji, kdyz vsechno rychle odsipa. Na odpoved od mesta jsem cekal do ted! Tri tydny! Bezne se realitni obchody delaji tak, ze se ocekava odpoved behem 1-2 dnu. Kdyz nekdo cestuje nebo se dlouho rozmysli, tak je to o par dnu navic.

Kdyz jsem volal memu brokerovi at mi rekne jaky je status, tak mi rikal, at na to moc netlacim. Ze kdyz budou videt, ze specham a chci koupit, tak mi neslevni s cenou. Tohle presne znam a je na tom zalozeno kazde vyjednavani. Kupujici se snazi odhadnout jak moc prodavaijci potrebuje prodat. Prodavajici se snazi uhadnout jak moc kupujici chce koupit. A doopravdy ta vysledna kupni cena na tomto zalezi. Videl jsem to mockrat na vlastni oci. Kdyz se kupujici zamiloval do nejakeho domu, tak ho pak prodavajici dokazal uplne natahnout.

Takze jsem si rekl, ze moc tlacit nebudu. Broker me pravidelne informoval, ze mesto resi tu moji odpoved. Ze to asi ma na starosti nekolik ruznych oddeleni. A myslim, ze to dava logiku. Nikdo nechce udelat rozhodnuti sam, aby to nebylo na jeho odpovednost. Kdyz se rozhodnuti rozlozi mezi vice oddeleni a pravnika, tak je to pro takove lidi vetsi jistota. Jenze cim vice lidi je zapojenych tim dele vsechno trva. Posledni tyden to pry udajne lezelo na stole pravnika, ktery to cely tyden zvazoval.

Uprimne me to uz zacinalo stvat. Mozna hlavne proto, ze ten pozemek jsem celou dobu doopravdy chtel koupit . A nemam rad ten pocit, ze ja jsem ten trouba co neco hrozne chce, a pak udela nevyhodny deal. Proto se snazim u kazdeho obchodu o tento pocit oprostit. Mit ten stav mysli, ze mi to je jedno jakkoliv to dopadne. Coz je ale hodne tezke. Asi jako kazdy clovek nemam rad ten pocit nejistoty a chci nejake rozuzleni. Bud ten pozemek dostanu nebo ne. Takze jsem dneska vymyslel plan. Nez abych se dale trapil, tak jsem napsal email memu brokerovi, at zavola brokerovi co zastupuje mesto v pondeli rano. A slusne ho pozada, at mi daji odpoved (ten stejny den). A kdyz ten broker rekne obvykou vymluvu, jakoze to mesto nemuze ovlivnit, ze se rozhoduji a trva jim to dlouho, tak at okamzite rekne, ze tu protinabidku stahujeme zpet.

Ve sve hlave jsem se rozhodl, ze i kdyby to chteli znovu vice zdrzovat takbych to proste nekoupil. Proto jsem chtel, aby to bylo uplne jasne komunikovane, ze v pondeli musi byt odpoved. Bez jakehokoliv kompromisu. Uplne jsem se s tim vyrovnal, ze ten pozemek nekoupim. A byl jsem v pohode. Me totiz nevadi, ze nejaky deal neudelam. To se mi stalo uz mockrat. Ale vadil me ten pocit, ze ztracim kontrolu a budu do nekonecna cekat. Znovu tady davam tu psychologii. Proste me fakt vadi, kdyz neco moc chci, protoze mam pocit, ze to nikdy nevede k nicemu dobremu. Ze je lepsi mit takovy neutralni postoj. Aspon v tech realitnich kseftech to tak funguje.

A z pohledu druhe strany jsem si predstavil treba tri ruzne oddeleni co v mestu ten obchod schvalili a uz to jen cekalo na schvaleni od posledniho pravnikaa protoze ta odpoved neprichazela vcas tak se cely obchod rozpadl. Ono to taky nevypada dobre, kdyz se treba pak rika: “Vis, jak jsme chteli prodat ten pozemek, vse bylo domluvene, ale pravnik delal pomalu, takze kupujicimu dosla trpelivost”. Proste to pro toho cloveka nevypada dobre. Treba za to, ze se pozemek neproda nedostane nikdo ve meste vynadano. Ale kdyz nektere oddeleni udelali svoji praci (schvalili to) a nektere oddeleni ji neudelalo a jen to zdrzelo, tak to nemusi pro ty lidi vypadat zrovna dobre. Muze to byt takova spina co se treba pak vytahne ve vhodnem okamziku. No k tomuto jsem dosel, kdyz jsem premyslel, co na to mesto muze platit ve vyjednavani. Asi toto je jedina vec.

Vymyslel jsem i back up plan, kdyby se vsichni zucastneni vydesili, ze tomu vyjednavani obetovali uz spoustu casu a ted se to rozpadne. Tohle je v USA hodne caste, protoze lidi si fakt vazi casu a povazuji to za prohru, kdyz se po dlouhem jednani nejaky obchod nezrealizuje. V realite by to fungovalo tak, ze treba v to pondeli by mi zavolali s nejakymi strasne rozumnymi duvody, proc mi nemuzou poslat protinabidku. A apelovali na muj rozumny pristup, ze kdyz jsem uz cekal tri tydny tak se mi nic nestane, ze pockam dalsi den navic. Tohle je velmi caste a takova trosku manipulacni taktika. A z principu bych tak rozumny nechtel byt, protoze pak by ty moje slova o ultimatu byla uplne plana. Nic by to neznamenalo. Premyslel jsem predem jak bych to vyresil. Kdykoliv vyjednavam nejaky obchod tak tyto ruzne varianty mam uz predem vymyslene a muzu pak okamzite reagovat. Takze moje reseni (ktere jsem teda nikomu nerikal) bylo, ze za kazdy den zpozdeni bych chtel o $1 nizsi kupni cenu za ctvercni stopu. Vychazi to zhruba na $40 tisic dolaru. A hrozne se mi libilo jak to zni efektne, kdyz by mi nekdo volal, ze muzou dat odpoved v utery nebo ve stredu a ja bych rekl, ze v pohode, ale ze utery to je o $1 na stopu mene, a ve stredu o $2. Proste trpelivost dosla.Dale uz necekam. Tri tydny je vice nez dost. A kdyz to nejste schopni rozhodnout, tak asi ten vas job moc dobre nedelate.

Uz jsem zazil vyjednavani v minulosti, kdy jsem takto doslova prosil, at mi daji odpoved do urciteho datumu, protoze jsem nutne potreboval prostory. Protistrana to ignorovala. Ja jsem taky trpelive cekal, ale pak uz jsem dal termin, za ktery cekat nebudu. Odpoved neprisla. Ja jsem si nasel jine prostory. Vyhodil jsem meho brokera, protoze jsem byl fakt v problemech (i kdyz on za to zas tak nemohl, krome slibu, ze mi urcite druha strana odpovi). A kdyz uz jsem mel alternativni reseni, tak se najednou roztrhl pytel s lidmi co se me snazili presvedcit at jim dam dalsi sanci. Proste meli pocit, ze jsou pri vyjednavani tak na koni, ze ja ten prostor tak nutne potrebuji, ze toho doslova zneuzivali a neustale zdrzovali a vymysleli kokotiny do smlouvy. Kdyz zjistili, ze uz zajem nemam, tak se vse obratilo. Ale pro me uz bylo pozde a mel jsem jine reseni.

Ted se mi tyto ruzne pribehy z minulosti pripomneli. A kdyz jsem psal to ultimatum memu brokerovi, tak najednou nejakym zazrakem prisla odpoved. Broker si ji udajne nevsiml, ze zrovna ridil auto do Vegas. Proste kdyz jsem byl uplne rozhodnuty, ze ten kseft poslu do haje a nebudu cekat, tak se to vyresilo. Tri tydny jsem nad tim premyslel, kdy konecne prijde odpoved. A teda nastesti je to vyreseno a ty moje ultimata jsem vubec nemusel realizovat.

Velmi zajimavy komentar co mi poslal Rudy ohledne minuleho clanku. Myslim, ze to hodne trefil! Napsal to v anglictine, protoze v anglictine psychologii studoval.

What you are describing is power struggle. Tenant is trying to be in control, so are you. Not sending you rent on time is a message – nothing else. If they communicated this prior to being late it would also be a message, but a different one. You sending them invoices is also message from you to them. But the unconscious message is your anxiety. And they unconsciously know it – which gives them satisfaction. So when it comes to power, they are winning. You may deny right now the anxiety (as that is what our defenses do), but your anxiety is obvious. You sent the invoice. You stated that you ‘feel responsible to warn them’, why? From your initiative you sent them invoice, why? I am sure you have conscious justifications, but at the end you are trying to relieve your anxiety. Your mind is spending on this quite a bit of energy. You are justifying. Your mind goes into ‘invoices used to go to other employee so they can overlook the invoice, so you are trying to remind them’, why? Do you really believe that they are not aware of this? This whole thing is about you, not them. You actually wrote a blog article about this. Writing things down (journalling) is a healthy way to release anxiety by expressing feelings through a conscious transformation into a language. People that don’t know how to do that usually act out.

So back to you and your problem. The healthy thing to do is to set boundaries and be consistent. Inconsistency is the worst thing. The legal document sets the boundaries. If you allow the tenant to cross them without consequences, then it will happen again, and they will feel in power. You certainly don’t have to charge them penalty, but it is warranted as they crossed the boundary. If you don’t create a consequence, they just won a power struggle. If you charge them the penalty it will be a message that boundary crossing is unacceptable. Now, after sending them invoice with the penalty (thus another message) if they try to negotiate or basically use resources (e.g. time, their own anxiety) to ask you to forgive them, then that may be enough of a consequence for them to realize that boundary crossing is not acceptable, at which point it will be at your discretion to reduce or eliminate the penalty. If you don’t create consequence for boundary crossing, they won the power struggle and it will repeat in this or another form again.

Having said that, there is also a reason why this situation arose to begin with. Yes, they could be financially struggling and within their own insecurity having hard time admitting it and thus are in a denial in which they just ignore your invoices – thus this situation having nothing to do with you. However, you mentioned that ‘these people piss you off little bit’, so I see that you already had a power struggle between each other before and this is just a continuation of it. Something happened last time, and now they are pushing back to get control back. And it is working!

Mam dilema. Vetsinou dokazu odhadnout co se stane v ruznych situacich. Proste je to na zaklade ruznych zkusenosti a prusvihu co jsem si sam zazil za tu spoustu let co podnikam. Takze casto vidim co se zhruba stane jeste drive nez to vidi ti lide sami.

Ted jsem v te situaci. Jsem si na 90% jisty, ze mi jeden najemnik nezaplati vcas najem. Ten ma zaplatit nejpozdeji do 1. ledna (clanek jsem napsal minuly tyden jen jsem ho nestihl publikovat a ted vidim, ze najemnik doopravdy vcas nezaplatil). Ten najemnik si mysli, ze je vsechno naprosto v pohode. Ze nema duvod se vubec o cokoliv obavat. Ja jsem presvedcen, ze vcas nezaplati, a pak se bude hrozne divit, kdyz dostane penale za pozdni platbu.

To penale je docela palka – jsou to tisicedolaru. Takze se sam citim odpovedny ho varovat. Z vlastni iniciativy jsem mu preposlal faktury (podle najemni smlouvy nemusim) tyden predem. Ale ja vim, ze faktury chodili drive jinemu zamestnanci a ten uz u nich nepracuje, takze by to fakt mohli jednoduse prehlednout. Takze jsem to chtel pripomenout. Ale jak rikam, neni to moje povinnost. Najem se musi platit i kdyz fakturu nedostanete. Pak jsem to znovu nevydrzel a rikal jsem si, ze on urcite ani nevi bankovni cislo kam platit. Tak jsem mu to radeji taky poslal jeste nekolik dni pred splatnosti. Coz uz znovu delam neco co nemusim.

Co byste delali v me kuzi? Vydelat penizenavic, neni spatne. Penale musi zaplatit i kdyz se platba zpozdi jen o jeden den. Coz podle me bude jednoduche, kdyz je prvniho v nedeli, kdy jsou banky zavrene. A znovu tohle neni problem, protoze najem maji platit nejpozdeji prvniho a je na nich ukazat, ze jsem penize obdrzel nejpozdeji toho prvniho.

To ze mu to pripominam, jsem na americke pomery strasny prudic. Lidi to nemaji radi, i kdyz to treba pisu strasne slusne v emailu. Ale zaroven vim, ze kdyz dostanou to penale tak vubec nebudou radi, takze proto jsem se pripominal jestli maji faktury a vi jak platit. Ptal jsem se lidi kolem me co by delali. Kazdy me rekl, at jim to penale neuctuji, kdyz se zpozdi jen o par dnu (pro zachovani dobrych vztahu). Normalne bych to tak sam resil, ale zrovna tihle lidi me trosku serou. Kdyz nekdy chteji neco ode me, tak sami neumi jednat moc slusne. Spise jsou takovi arogantni a me ta slovanska (vysiracska) povaha nuti jim to uplne stejne vratit. Byt proste jeste vetsi vysirac (obzvlast kdyz jsem v pravu).

Tak co byli byste velkorysi? A penale neuctovali?

Poslal jsem pred tydnem druhou nabidku (counter offer) na koupi pozemku, kde bych chtel stavet sklady.

Vsechny moje klasicke vyjednavaci taktiky moc nefunguji, protoze na druhe strane stoji neobyvkly protivnik. Prodavajicim je totiz mesto a rozhoduji urednici. Pozemek nemuzou prodat. Za prve to meli nabidnute za velmi vysokou cenu. Mesto totiz na casti pozemku postavilo dalsi pruh silnice na odbocovani doprava. A nejak si to neuvedomili, ze zmensili velikost pozemku o zhruba 25%. V nabidce uvadeli vetsi velikost. Takze cena na stopu pozemku na kterem se da stavet vychazela strasne vysoko. To ted vi a cenu snizili, ale je to ciste jen snizeni k pomeru velikosti na ktere se da stavet.

Ale dal se jim snizovat cenu vubec nechce. Taky treba nechteji platit provizi agentovi co zastupuje me. V USA prodavajici vzdy plati provizi a tu si rozdeluje agent prodavajiciho a kupujiciho. Je to dane pravdilo. Ale mesto se rozhodlo, ze provizi platit nebudou. Takze me nezbyde nez ji zaplatit sam (nemusel bych, ale je mi to hloupe, takze neco memu agentovi dam).

Jeste se to vyjednavani strasne tahne, coz taky nemam rad. Takze se zmitam v tom rozhodovani jestli mam pridat na cene v me nabidce, nebo se na to vykaslat. Na jednu stranu me to laka ty sklady postavit. Ale nechce se mi kupovat, kdyz me nevyhovi s cenou.

Dalsi vec se kterou mam problem je, ze kdyz jsem moc penez nemel, tak jsem vyjednaval mnohem tvrdeji. Ted si treba rikam, ze rozdil je na kolik me vyjde luxusni dovolena.Tak bych nemusel zas tak bojovat. Ale zas mi to neda, protoze clovek v tom businessu bojovat musi, jinak dobry deal neudela.

Ono verim, ze by me ty moje taktiky mohli fungovat s jinym prodavajicim. Ten pozemek je totiz v nabidce uz 1.5 roku! Jiny prodavajici by me uz zlevnil a asi bysme meli uzavreny obchod. Jenze jsem ted zjistil jak uvazuji urednici. Jejich hlavni motivaci si je kryt zada. Takze si od jejich brokera nechali udelat analyzu za jake ceny se prodali jine pozemky. Bohuzel pro me, jsou ty ostatni prodeje za vetsi ceny nez co ted se snazim vyjednat. A urednici proste nechteji, aby nekdo ukazal, ze me kyvli na nizsi cenu, kdyz se jine pozemky prodaly za vice. Takze proto nechteji moc slevnit. A ja se obavam, ze kdybych cekal sebevice a jednani protahoval tak to proste nezmenim (coz by u jineho prodavajiciho fungovalo).