Kdyz byla v USA posledni realitni krize tak ten vrchol byl v roce 2006. Pro me to byl jeste velmi uspesny rok v realitach v Las Vegas. Mel jsem realitni firmu a moji agenti ten rok vydelali pekne provize. Ale bylo citit, ze se vse zacina zpomalovat. Prodavajici co tvrdosijne trvali na vysokych cenach najednou zjistili, ze se ty jejich domy uz neprodavaji. Porad doufali, ze staci pockat a prodaji. Ostatne presne tohle tehdy psali v novinach. Ceny v zadnem pripade nemuzou klesnout. Budeme mit tzv. soft landing. Uz to neporoste tak prekotne jak v minulosti. Jen pomalicku par procent rocne.

Co pak nasledovalo byl totalni masakr. Ceny klesly jeste nize nez kdyz nejaky ten boom zacal.

No mam to porad v zive pameti. A s napetim se divam na to jak za poslednich par let rapidne stouply znovu ceny nemovitosti. Sem tam zahlednu uz i nejake oslabeni. V nekterych segementech, se dostaly ceny tak vysoko, ze uz je docela tezke najit dostatek kupujicich co si tu nemovitost muzou dovolit. A prodeje se zpomaluji.

Ten katalyzator muze byt cokoliv. Treba Trump a jeho obchodni valka.

Obnovuji jednu z prvnich najemnich smluv na sklad. Najemnik ma opci na prodlouzeni, ale za trzni cenu. Za pet let trzni ceny vyskocily pekne nahoru. Dohodli jsme se na navyseni JEN o 30% ze soucasneho najmu. Teoreticky bych mohl chtit i 40% a mozna i jeste vice. Ale najemnik vzdy platil vcas. Zadne velke problemy s nim nebyly. Takze jsem udelal trosku kompromis.

Bohuzel, ale pro najemnika je to sok. Aspon tak nam to rikal broker co ho zastupuje. Ze nerozumi jak strasne ty najmy vyrostly. A ze ma najednou platit o tolik vice. Nedivil bych se, kdyby to co zaplati za najem bylo klidne vic nez je jejich zisk (nebo podobna castka).

Uplne si pamatuji s kazdym skladem co jsem kupoval pro Shipito, ze jsem z teto situace mel strach. Ze budu ve skladu pet let. Pak prijde naprodluzovani smlouvy a ja budu narikat jaky je majitel grazl, ze nam navysil najem tak nahoru. Proto jsem chtel sklady kupovat, aby k tomuto nikdy nedoslo.

V roce 2013 byla trzni najem za stejny sklad 93 centu na stopu.
Ubehne pet let a trzni cena je $1.40-$1.45. 55% narust!

A jeste perlicka. Zrovna tento sklad nikdo nechtel (nebo nemohl koupit). Lezel prazdny nekolik let. Kratkou dobu ho pronajimala Tesla na nejaky research (meli zamalovane okna, aby dovnitr nebylo videt). A kdyz Tesla odesla, tak to proste developer uz chtel za kazdou cenu prodat.

Dlouho jsem nepsal jak pokracuje muj developersky projekt se stavenim skladu. Takto vypadal nedavny update od architekta.

1.Architectural 85% complete
2.Structural plans 90% complete
3.MPE plans will be completed in less than 2 weeks
4.Grading plans ‘“ Complete
5.Parcel map ‘“ tentative. Awaiting final details from Civil Engineer. It should be done next week
6.Submittal to the City for CUP and DIV (Division of lot-tentative map) Is anticipated this month although we are not sure as to when the public hearing will be scheduled.

Tohle byla situace pred tydnem. Ted uz se dava zadost na mesto na rozdeleni toho pozemku na tzv. conda. I kdyz vubec nemam v planu ty sklady prodavat, tak vse chystam na moznost aby to bylo mozne. Pozemek bude rozdelen tak, ze pujde prodat ctyri individualni sklady kazdy jinemu kupujicimu. Je to muj backup plan. Kdybych nekdy zmenil nazor a sklady uz nechtel drzet. Individualne se prodaji mnohem lepe nez cely projekt. Zaroven je to cele dost pracne povyrizovat. A je to lepsi a jednodussi delat ted (nez pozdeji az kdyz by bylo postaveno).

Takze jak vidite i ten development nejde nejak moc rychle kupredu. Trva to nez se prokouseme vsemi procesy , kdy nam kazdy daval nejake pozadavky, ktere jsme museli zapracovat. Co je ale nadhera, ze mezitim ceny na trhu rostou nahoru.

Jak jsem delal cisla jak vychazi takovy projekt,tak uz jsou ty cisla trosku jinak. Videl jsem ted na trhu podobny pozemek na prodej za dvojnasobek ceny! Takze teoreticky za co budu schopen postavit sklady vcetne ceny pozemku je ted pouze cena pozemku. Uz v tomto je to dobry pocit, jaky jsem vyborny developer!:-)

Resim prodlouzeni jedne najemni smlouvy. Najemnik ma opci prodlouzit smlouvu o dalsi tri roky. Ale cena za najem neni jiz stavajici, ale trzni cena. Ta trzni cena se da relativne jednoduse dohledat. Ve stejne oblasti jsou dalsi sklady. Staci se podivat za kolik se pronajimaji.

Vse by mohlo jit jednoduse domluvit. Problem je, ze najemnika zastupuje realitni broker. A ten si vymyslel, jak by se cela transakce mohla udelat, aby z ni mel ten nejvetsi prospech.

Misto toho, abysme dosli k dohode co je trzni cena. Tak nejdrive presvedcil sveho klienta (najemnika) ze je pro nej vyhodnejsi podepsat smlouvu delsi. Napr. na dalsich pet az sedm let. Ted se zase snazi presvedcit me, ze kdyz jeho klient podepise na delsi dobu, tak at jim dam nizsi najem. Ja nechci. A je me jedno jestli prodlouzi jen na tri roky. Jenze to ten broker nechce akceptovat. Protoze uz presvedcil sveho klienta tim svym vymyslem, tak nema cestu ven. A jednani se ted strasne prodluzuje a nikam se nemuzeme pohnout.

Ta skutecna podstate veci je jeho provize. To samozrejme nikdo nahlas nerekne. Ale ja to v tom jednoznacne vidim. Kdyz se podepise prodlouzeni smlouvy o tri roky, tak si vydela zhruba 20 tisic dolaru. Kdyz se udela nova smlouva na pet let tak uz si vydela 32 tisic dolaru. A kdyz smlouva na sedm let tak 45 tisic. Tohle je spousta penez. A chapu, ze to je pro neho lakave ted strasne prudit, vymyslet, manipulovat, otravovat, jen aby te vyssi provize dosahl. Uplne nejvice mi vadi, to jak se snazi urputne presvedcit, ze to je vlastne uplne nejlepsi deal pro me. Ale ja vidim, ze to je nejlepsi deal pro neho. Ne pro me.

Zkonfrontovat ho je strasne slovanske a americani to nemaji vubec radi. Ja bych to nejradeji udelal. Proste nemam rad bullshit a chtel bych si to vyjasnit. Ale doopravdy to na americany pusobi hodne “psycho”. V minulosti kdyz jsem takto nekoho zkonfrontoval, tak se uplne uzavreli. Nechteli nic resit. A doufali, ze to za cas samo nejak odejde. Takze se snazim vyhybat te konfrontaci a nechavam za me jednat jednoho pomocnika, ktery je trpelivejsi a dokaze tam udelat ten mezistupen, aby se k nejake dohode doslo.

Jen teda me ta trpelivost dochazi i tak. Jeste, ze byl pekny den na lyzovani!!!

Zvazuji dalsi development projekt v Portlandu (Oregon). Pozemky jsou relativne levne (v porovnani s mym projektem v Kalifornii). To se mi libi a mohl bych udelat vetsi projekt. Je tam prostor na sklad kolem 100,000-200,000 sq. feet (zhruba 10 tisic az 20 tisic metru cteverecnich) nebo postavit vice mensich budov.

Co je vsak desive jak silene vzrostly naklady na stavbu. Je konjuktura. Pred par lety bylo mozne postavit sklad (jsou to v podstate jen betonove steny, podlaha a strecha) za $65-75 na ctverecni stopu. Dnes to je kolem $110-$120 na stopu.

Ono je to zakladni pravidlo ekonomiky. Nabidka a potavka. Ted se stavi a kontraktori nevi co delat drive. Takze ceny za praci se sponuji nahoru.

Tenhle graf to perfektne vystihuje:

Graf ukazuje dokoncene miliony ctverecni stopy skladu (industrial warehouse), kteri developeri postavili kazdy rok a dali na market (tohle je statistika pro Portland). Je krasne videt jak od roku 2009 do 2013 se stavelo malo. Takze selskym rozumem je jasne, ze kdybych stavel v techto letech, tak musim byt schopen vyjednat nejlepsi ceny. Stavebni firmy oceni, ze jim dam zakazku. Ja budu spokojen, ze dostanu lepsi ceny.

Idealni by bylo s tim projektem pockat. Vse si nachystat. Udelat architektonicke navrhy a ziskat povoleni na stavbu je zdlouhavy proces. Klidne to zabere rok a dele. Tohle me do ted trosku frustrovalo, ale zrovna v tomto pripade bych ani nespechal. Proc si s tim nevyhrat a nepockat si se stavbou az opadne to nadseni a prijde dalsi krize. Coz je teda dalsi otazka kdy se to stane a jestli pak to cekani neprinese nejake dalsi problemy nebo naklady. Ale intuitivne by to bylo nejlepsi nacasovani stavet kdyz ostatni nestavi.

Podle predbeznych propoctu mam na stole projekt, kde se da zajisti 6% vynos z najmu pri postaveni za dnesni ceny. Ale kdybych postavil za nizsi ceny tak se vynos zveda na 8%. Coz je uz mnohem lepsi. Jestli se vam zdaji ty vynosy male, tak to je proste soucasna realita. Zalezi od oblasti, ale mit treba vynos 8% je docela vyhra.