V USA byl loni schvalen novy zakon podle ktereho byly v kazdem state vytvoreny tzv. Opportunity Zones. 

Mapka tech zon je tady. 

Ty zony maji tri vyhody kdyz do nich investujete:

1. Odlozeni dane z vynosu (capital gain) do roku 2026 nebo doby kdy je investice prodana
2. Snizeni dane z vynosu 
3. Osvobozeni od dane z narustu hodnoty investice

V praxi to vypada tak, ze kdyz dneska prodate firmu nebo akcie tak musite platit capital gain tax (0-20%). Ted ale misto zaplaceni dane, ten vynos muzete reinvestovat v Opportunity zone. Odlozite jeji placeni do roku 2026 nebo kdy je investice prodana (cokoliv je drive). To odlozeni je vyhoda, kdyz investujete do neceho co roste na hodnote, tak to udela pekny rozdil ve vynosu.  

Kdyz tu investici budete mit 5 let nebo i 7 let, tak se vam jeste ta dan snizuje. Ten zaklad ze ktereho se dan pocita je snizen o 10% po 5 letech nebo 15% po 7 letech. To je dalsi krasna vyhoda.

A uplne nejlepsi vyhoda je, ze kdyz ta investice naroste na hodnote tak po 10 letech z toho narustu vubec nemusite platit dan. Napr. postavim nemovitost nebo zalozim firmu (nebo ji koupim) v te opportunity zone. Za 10 let vystoupa cena na nekolikanasobek. Firmu nebo nemovitost prodam a neplatim capital gain tax. 

Tech zon je hodne a nejsou vsechny jen v horsich oblastech. Kazdy guverner statu si mohl urcit ktere oblasti to budou. Ted jsem zjistil ze moje sklady v Hawthorne a v Oregonu jsou v tech zonach. Kdybych v nekterem z tech skladu zacal dalsi business a po letech ho prodal, tak nemusim platit capital gain dan! To je obrovska vyhoda. I velmi zajimave hledisko pro zacinajici firmy, kde mit svoje sidlo. Ale vyzaduje to urcite planovani a pripravu, aby toho mohli fakt vyuzit.

Projekt na development novych skladu je pul mile od Opportunity zone, tam jsem to tesne minul! To byl naprosto idealni projekt. Bohuzel.

Zatim presne nevim jak presne bych to vyuzil, ale pripada mi to fascinujici jaka prilezitost se tady nove otevira. Pri vyuziti je potreba udelat trosku papirovani. Splnit nejaka pravidla (ale nevypadaji komplikovane). Zalozit novou firmu co bude tzv. Opportunity Zone Fund. Ta firma musi investici udelat do 6 mesicu po vlozeni penez a musi mit 90% nainvestovano v tech Opportunity Zonach. To nacasovani je neco co je trosku orisek, protoze realitni dealy se casto hrozne tahnou.

Jeste jednou podminkou je, ze to funguje jen na aktivni podnikani. Nemuzete jen ciste koupit nemovitost a cekat na zhodnoceni. Musite ji treba velmi vyrazne opravit nebo postavit znovu. Proto jsem rikal, ze ten development projekt by byl idealni. 

Je neuveritelne jak moc vzrostly naklady na staveni v poslednich trech letech. Kdyz jsem o tom psal v lete, tak jsem si rikal, ze to proste musi ustat. Jakmile prijde trosku zavan krize, tak se prestane stavet a naklady pujdou dolu.

Chtel jsem pockat se stavenim mych skladu.

Vedlo me k tomu to,  ze zisk z projektu mi ukrojily ty zvysene naklady. Uplne jednoduse postavit sklad jsem kalkuloval $100 za stopu. Pozemek vyjde taky na $100. Sklad je za $200 a da se prodat za $300. Jenze postavit se ted blizi k $200 za stopu.

Jen teda tento nazor upravuji. Plany mam od mesta schvalene a to staveni se neda natahovat do nekonecna. Zhruba to jde tak o dva roky pozdrzet. Jenze ja ted nevidim sanci, ze behem dvou let naklady na staveni vyrazne klesnou. Spise naopak. S nedavnymi pozary v Kalifornii si myslim, ze pujdou naklady za material i praci znovu nahoru. Kdyz se bavim s odborniky z oboru tak ti veri, ze naklady uz dolu nepujdou nikdy. Ze toto je nova realita. Jedine co vetsi firmy delaji je, ze si ted uz rok predem zamlouvaji material za urcite ceny, at maji jasny budget. Proste veri, ze to to pujde jeste vyse. Tak uz to taky prehodnocuji. Co me uklidnuje v mem pripade, ze v oblasti kde budu stavet nejsou zadne dalsi pozemky. Proste neni absolutne zadna konkurence, kdybych pak sklady chtel pronajimat nebo prodavat. Krasne nove budovy nikdo jiny nebude mit. A i ty stare rostou na cene.

Velmi zajimave. Kdyz prisla posledni recese tak jsem mel podobny pocit jako prave ted. Navenek byly dobre zpravy. Ekonomika slapala. Chtel jsem tehdy koupit muj prvni sklad na XYZ bikes. Uz jsem na ten stejny sklad daval nabidku drive, ale nedomluvil jsem se. Pak jsem ji daval podruhe nekdy na podzim 2007 a najednou byl prodavajici se ochoten domluvit.

Stejnou ochotu zazivam ted. 

Kdyz jsem se na jare nudil, tak jsem daval nabidky na nejake domy co se mi libili u plaze. V te dobe se mi prodavajici vysmali. Ze nepotrebuji penize. Ceny pujdou nahoru. Nekteri sli az daleko, ze se ani neobtezovali odpovedet. Proste ty moje nabidky uplne ignorovali, protoze jsem je “urazil” s tim, ze jsem nabizel nizsi cenu nez chteli.

Kdyz jsem na zacatku leta zoufal s mou provozovnou na pizzu (ze nepujde postavit pristresek na popelnice), tak jsem dal nabidku na koupi jine provozovny. Jednali jsme. Nedomluvili jsme se.

Pak jsem si zahraval s myslenkou stavet sklady v Oregonu. Znovu jsem vyjednaval a nedokazali jsme se domluvit. Ten prodavajici ten sklad od te doby uz prodal trikrat (resp. akceptoval nabidku na prodej, ale neproslo to due diligence). A pokazde se to rozpadlo. A ma sklad zpet. Me odmitl min. 2x. Ze me neslevni.

Ted se to behem dneska seslo. Uplne jak nejake znameni. Ctyri prodavajici se ke me vratili jestli mam zajem, ze by chteli udelat deal. Oregon nam podepsal rovnou smlovu. Ty domy, ze chteji jednat. A brokerka co zastupuje provozovnu, pise ze se jim taky rozpadl deal. Meli to v escrow a ted si to na posledni chvili kupujici rozmyslel. Jestli teda jeste nemam zajem.

Je to velmi zvlastni pocit. Tohle se proste nedelo. Na to, ze mame v USA obrovsky boom je to fakt zvlastni ta ochota ted prodat. Proste neco je citit ve vzduchu (nebo je to obrovska nahoda, ze se to takto seslo najednou). To sam nevim. Ale trosku me to nuti premyslet co delat.

Jestli toto nebude nejaky katalyzator problemu tak uz nevim co. V soucasne konjukture rapidne rostou naklady na development. Rostou ceny materialu. Stavebni firmy nezvladaji mnozstvi prace, takze taky zvedaji ceny. Tohle neni nic noveho a deje se to poslednich par let.

Jenze ted s k tomu pridaly celni tarify od Trumpa. Cena oceli a dreva vyletela nahoru o dalsich 30%. Ten rapidni narust se deje prave ted za poslednich par mesicu.

Na stavbu skladu jsem si najal zkuseneho architekta, ktery ma za sebou velke mnozstvi projektu. Po dnesni schuzce mi rikal jak zrovna nacenuji podobne projekty, ktere zrovna dela. Kdyz mi pred rokem a pul rikal, ze bych mel sklady postavit za $100 na stopu, tak ted rika, ze ma strach, ze se to bude blizit k $200 na stopu. Delaji ted na projektu kdy samotna budova skladu (podobna velikost jak mam ja), vychazi na $150 a k tomu se musi pripocitat upravy okoli a asfaltovani parkoviste. Ten narust by v podstate spolknul veskery zisk co jsem na tom developmentu ocekaval!

Trumpovi tarify na dovoz dreva nebo oceli nemuzou trvat vecne. A tohle vytvari obrovsky tlak na stavebni projekty. Predstavte si, ze zrovna ted neco stavite a temer pres noc vam takto vyrazne narostou naklady. Uplne v tom znovu citim ten zarodek krize.

Pro me to znamena, ze nechci vubec spechat. I kdyz mame projekt schvaleny, tak ted zacneme vse natahovat. Ty sklady chci vlastnit delsi dobu a za kolik je postavim hraje roli. Necham ten development nacenit at pracuji s presnymi cisly, ale vidim to, ze asi bude lepsi nespechat. Minimalne nez se vyresi ty tarify.

Zajimava vec co resim v planech na nove sklady. Kdyz pridam na panskem zachode pisoar na curani, tak musim pridat i kabinku navic na zachode pro zeny. Je to nejake pravidlo, aby byla rovnopravnost. Musi byt stejny pocet zachodu pro kazde pohlavi. I kdyz treba ve skladech vetsinou pracuji muzi.

Bohuzel na pridani kabinky navic ale nemame misto. To misto tam neni kvuli tomu, ze musi byt nejaky zachod, ktery bude mit dostatecnou velikost, aby se v nem mohl jednoduse vytocit vozickar.

Takze kdokoliv ted stavi podobne sklady tak to resi tak, ze udela jen dva samostatne zachody. Oba maji jen jednu misu. Oba jsou hodne velke, takze splnuji pozadavky pro vytaceni vozicku. A oba udelaji “gender neutral” a nemusi nic dale resit. Jen to neni moc prakticke pro realny zivot.

Chlapi pak chciji na prkynka. Nemaji pisoar. Zensky jsou nastvany, ze chlapi jsou prasata. A za 10 let jsem jeste nezazil ani jednoho vozickare co by mi na ten zachod nekam do skladu prisel.

Je to nocni mura, kdyz si nejaky zamestnanec oblibi pravidelne chodit kazde rano v praci na “cislo 2” a zablokuje tak kompletne zachod na delsi dobu. Stava se to casto a zrovna ten pisoar to resi.

V pizzerii jsem resil tenty stejny problem. Tam to ale resit neslo. Je tam malo mista, takze mame jeden obrovsky zachod s jednou misou. Je to zachod jen pro zamestnance v kuchyni. Zakaznici na nej nemaji pristup (nemame mista na sezeni). Ale taky se to designovalo, aby to bylo pro vozickare (kdybych nejakeho v pizzerii zamestnal). Jak by to mohlo fungovat netusim.