Posledni realitni investice co jsem udelal ma navratnost jen 0.88%.

Kdyz se na to podivam timto pohledem tak to vypada jako velmi spatna investice. V dobe kdy jsem v USA teprve vse budoval bych takovou investici neudelal. Navic jsme teoreticky na vrcholu trhu.

Ale…

• Najit najemniky me trvalo mene nez tri dny. Tri dny me bezel inzerat (zadarmo) a prislo velke mnozstvi zajemcu, ze jsem musel inzerat stahnout. (Je to kvuli atraktivni lokalite kde nemovitost je)
• Dum  je v podstate na zboreni. Verim, ze by se dalo pronajmout za vice, ale nechtel jsem investovat do oprav, protoze skutecne ten dum zborim hned jak dostanu povoleni na nove plany. To bude trvat rok a pul nebo dva roky.
• Cena i kdyz je hodne vysoka je v podstate jen cena za pozemek. Cenu domu jsem vubec nezapocitaval. Dival jsem se jen za kolik se prodava pozemky a podle toho jsem udelal vyhodnou koupi. Cena na plochu pozemku vychazi velmi dobre.
• Cim atraktivnejsi oblast tim je vetsi jistota, ze ceny zustanou stabilni. Je to zakon nabidky a poptavky. Takze sice mala vynostnost, ale zaroven je to jistota a stabilita.

Samozrejme cas ukaze nejlepe jak to dopadlo. Je to kontraproduktivni kupovat v dobe kdy je trh nahore. Ale kdyz kupujete neco unikatniho tak se neda cekat na idealni nacasovani. Museli byste pak treba cekat dalsich deset nebo i vice let nez se stejna prilezitost objevi.

Plus vyuzivam odpisy na snizeni dani. A i v pripade, ze dum zborim tak se da odepsat. Tohle neni automaticke pravidlo. Ale kdyz se nad touto strategii mysli predem, tak se to da zaridit tak, ze i po zboreni se dale pokracuje s odpisy. Coz je nadherna vyhoda. A i kdyz ja osobne nepripisuji budove nejakou hodnotu v ramci posuzovani tohoto obchodu tak pro financak tam ta hodnota je a odepisovat se da.

Ta hlavni pointa je, ze do doby nez dum postavim znovu tam je nejaky prijem, ktery pokryva naklady a hlavne dan z nemovitosti. A kdyz tam postavim neco noveho tak verim, ze hodnota celkove stoupne, protoze bude mnohem lepsi vyuziti soucasneho pozemku.

Jednomu memu najmenikovi konci smlouva.  Business se jim rozjel a stehuji se do vetsiho prostoru. Vyrabi stanice na dobijeni elektromobilu. Mimochodem stehuji se do petinasobne velkeho prostoru!

Kdyz jsem s nimi podepisoval smlouvu tak jsem jim ten najem dal drazsi. Chteli abych jim upgradoval privod elektriny. Byl to docela velky a drahy projekt, takze se to amortizovalo v najmu.

Kdyz ted odchazi tak jsem si rikal, ze by bylo pekne, kdyby novy najemnik platil stejnou castku. Trosku jsem byl skeptik. Ono to je fakt drahy najem. Oproti cenam pred 10 roky je to dvojnasobek.

Dal jsem inzerat. Ozvalo se mi nekolik zajemcu temer hned. Zajimave je jak se v posledni dobe meni vyuzivani skladu. Treba mam zajemce co tam chteji trenovat baseball, basketball nebo jine sporty. Prvni zajemce, kteremu jsem sklad ukazal rekl, ze ho hned bere. Nesmlouval o cene. Hned podepsal smlouvu. Zaplatil zalohu a prvni najem. Vse perfektni a rychle jednani. Slo to az tak neuveritelne snadno a rychle. Je videt, ze na trhu v Los Angeles je tak malo skladu k dispozici, ze to je doopravdy problem. A zajemci si nemuzou moc vymyslet. Kdyz chteji sklad v dobre oblasti tak ho berou.

Pro me jako majitele to je fantasticky pocit. To ze to jde tak snadno. Jen mam porad v zive pameti jak pri minule krizi ty stejne sklady lezely prazdne nekolik let. Tyhle vykyvy jsou silene. Ale kdyz jsme v tom dobre obdobi tak to jede jak po masle.

Dokonce jsem se chystal zamestnat nejakou asistentku at mi pomaha ukazovat ten sklad zajemcum. Delam to rad sam, protoze takto neformalne poznam s kym mam tu cest. Vetsina lidi nevi, ze jedna primo s majitelem. Mysli si, ze jsem realitni broker. Takto vidim jak se chovaji. A kdyz je osobne vidim tak mam sanci se zeptat na nejake otazky o jejich podnikani. Taky ale vim, ze ne pokazde se mi chce (nebo lepe receno nemam vzdy cas prostory ukazovat), takze jsem mel v zaloze asistentku. Ta je ted bez prace:-(.

Jinak tento sklad vylozene prinasi firmam stesti. Je to prvni sklad ve kterem bylo Shipito. A dalsi firma co se tam nastehovala ted raketove roste. 🙂

Nemovitostem vdecim z velke casti za muj uspech v USA. I kdyby se nikdy Shipito neprodalo, tak diky nemovitostem bych byl i tak zabezpecen. Je to pro me nejlepsi typ investice.

Nemovitosti me bavi. Nevadi mi zkoumat statistiky. Divat se na prodeje. Sledovat jak se vyviji trh. I kdyz zrovna nic kupovat nechci tak se rad na nemovitosti divam a klidne i pisi nabidky (nizke).  Proste si tim drzim prst na tepu trhu. Lepe pak rozumim co se deje. Bavi me studovat ty psychologii vyjednavani. To jak nekdo rika, ze vubec nepotrebuje prodat, ale za chvili se ukaze opak. Ruzne triky jak se vyjednava. Je to pro me konicek.

Kdyz se delim o nejake zkusenosti tak se pod clanky objevi nazory. Napr. u nas jsou ted ceny nahore. Neda si nic kupovat. Tohle nejde delat.

Par let po prijezdu do Las Vegas zacinal obrovsky realitni boom (nez prisla obrovska krize). Videl jsem jak ceny leti nahoru. O kazdy dum a byt se doslova prali zajemci. Sponovali ceny nahoru. Ja jsem se toho nezucastnil. V tom nejvetsi blazinci jsem nekupoval residencni nemovitosti. Kupoval jsem komercni nemovitosti (kancelare), ktere meli 2-3 lete zpozdeni v narustu cen.

Kdyz jsem videl nejake silenstvi na jednom trhu tak jsem se dival na jine trhy. Nikdy nechci byt v tom davu, kdy se vsichni prebiji a sponuji ceny nahoru. Kupoval jsem na Floride, kde se dali najit dobre dealy (a taky pro me tehdy dostupne).

Kdyz prisla krize tak jsem prijel do Vegas a ty residencni nemovitosti jsem nakupoval, ale tentokrat za uplne jinaci ceny. Propad cen byl az 70%. Stacilo pockat par let.

Kdyz jsem se bavil s nejakymi dalsimi investory o investicich v Kalifornii, tak me prekvapilo jak se kazdy fokusuje jen na domy a byty. Stezovali si jak je draho. Jak blizko u more stoji dum od jednoho milionu dolaru. A vynos je treba jen 3%. A ve stejne dobe slo kupovat sklady za stejnou castku s vynosem 5%-6%. Dvojnasobny vynos ve stejne oblasti. Jen proste investice do jineho typu nemovitosti. Ted je ten 5-6% vynos dvojnasobny (tak moc sly najmy nahoru u skladu, protoze je jich malo).

Cele to pisu jen kvuli tomu, ze je potreba mit otevrene oci. Na kazdem trhu vzdy existuji nejake prilezitosti. Nekdy je jich malo. Nekdy hodne. Ale cim vice ma clovek otevrene oci a mysl, tak je lepe vidi. Kupovat neco co chteji ve stejny okamzik kupovat spousta dalsich lidi neni vyhodne. Stejne tak prodavat neco kdyz to prodava ve stejny okamzik moc lidi taky neni vyhodne. Je potreba najit neco kde ostatni vidi problem. Nebo dokazat nemovitost lepe vyuzit. Je to pracne. Zabere to cas. Ale prave o tom si myslim, ze to investovani do nemovitosti je.

Muj vyborny najemnik restaurace zatim nebyl schopen otevrit. Chtel si vymenit pec. Tu co tam mel s tou neumi delat, tak si tam instaluje nejaky svuj model na ktery je zvykly. Proto  se mu ten proces otevreni protahl na nekolik mesicu. Mezitim si prazdnou provozovnu chladil klimatizaci (bezela na max celou dobu).

Jak klimatizace  tak se na strese udelal obrovsky balvan ledu. Klimatizace prestala fungovat. Tak se divil proc. Ted zjistil ze na strese je spousta vody a ledu.

Zavolal si opravare at to jde resit a ten vypnul pristup vody pro ostatni jednotky. Vcetne zubare, ktery snad zrovna nemel pacienta v zubarskem kresle a nerikal mu: “ted si vyplachnete pusu”.

Perepetii mame uz vice.  Ukazal nam, ze ne kazdy sek ktery napise je kryty. Nektere nam i opakovane z banky vratili. Kdyz mu asistentka zavola tak je vzdy ve fronte na DMV (department of motor vehicles) a nema cas. Nevim jestli si vyrizuje ridicak, ale je to dobra vymluva. Na DMV jsou vzdy obrovske fronty. Zni to autenticky. Jen je blby to pouzivat nekolik mesicu po sobe. Tak casto na DMV nikdo nejezdi.

Pokazde tipuji, ze dalsi mesic nezaplati. Uz jsem se chystal, ze si poprve vyzkousim jake je to delat evikci. Na tento mesic jsem mel nachystanou 3-day notice.  Ale vzdy na posledni chvili najde hotovost a zaplati. Jak to bude pokracovat dal si netroufam odhadovat.

Plusove body pro najemnnika:
– vymenuje pec tak mozna brzy otevre
– zavolal si opravare sam a nevolal me. (tak to uz upresnuji.. pry by chtel at to resime za nej my)

Minusove body:
– zubar nastvane volal nam proc mu kurva netece voda a nikdo mu nic nerekl predem, ze ji budeme vypinat

Absolutne nejlepsi taktika je vedet pro sebe, ze obchod nemusim udelat. V podstate cim mene neco chci prodat nebo koupit tim dostahnu lepsiho vysledku ve vyjednavani. Ta psychologie je nesmirne dulezita. Kdyz nejakou nemovitosti kupuji a zacne se mi libit, tak si to v hlave zkousim predelat tak, abych na tu koupi nebyl nijak vazany. Proste si i najdu nejake duvody proc nekupovat (legitimni, abych jim veril). Doopravdy to tak musim delat, protoze jinak bych nemel ten neutralni pocit, ktery je nelepsi pro vyjednavani.

Na 100% verim pravidlu, ze penize se na nemovitostech vydelavaji pri nakupu. Ten nakup je nesmirne dulezity. Vice nez prodej. Prodej ovlivni z nejvetsi casti trh (jak se zmeni ceny). Nakup je hlavne to vyjednavani.

Pri tom nakupu se daji usetrit (nebo vydelat) obrovske castky. Chce to mit trpelivost a nemit strach, ze o nejakou prilezitost koupe prijdete. Prilezitosti bude vzdycky hodne. Proto je dulezite se nezamilovat do nemovitosti a netrvat na koupi za kazdou cenu. Vzdy se objevi spousta dalsich moznosti! Vzdy.

Je strasne dulezite kdo stoji na druhe strane jako prodavajici. Kdyz je to clovek s podobnym myslenim tak je velmi tezke obchod udelat. Co mam velmi rad, kdyz nemovitost (treba sklady) prodava nejaka korporace. Lidi v korporaci nepremysli co je ten nejlepsi obchod pro ne. Premysli jak splnit ukol, neudelat prusvih a neztratit zamestnani.  A jednaji presne podle techto motivaci.

Konkretni pripad s korporaci vypadal takto. Podival jsem se nanemovitost. Libila se mi, ale snazil jsem se nezamilovat. Vidim, ze jim to moc nejde prodat. Takze nabidnu, ze zaplatim hotove bez jakychkoliv podminek a s velmi rychlym closingem (tohle nabizim i v pripade, ze si pozdeji vyridim na koupi pujcku). Ale jde o to psychologii, ze jako kupujici to se mnou bude velmi jednoduche a obchod se na 100% vydari. Nedavam si zadne podminky. Nabizim rychle terminy. Proste nabizim velmi jednoduche jednani a beru na sebe rizika. Zkousel jsem vyuzit motivaci prodavajiciho a vyzkoumat jestli dostali nejake nabidky. A jaka byla potencialne nejnizsi cena co budou ochotni akceptovat. Brokeri i kdyz reprezentuji prodavajiciho hlavne chteji vydelat provizi a reknou i co nemaji.

Rekl mi o 15% nizsi cenu, Ale vim, ze to nejnizsi urcite neni.  Nikdo takto nerekne na prvni pokus nejnizsi cenu. Takze nabidnu o dalsich 10% mene. Prodavajici odmitne. Kazdych par tydnu se broker ozve jestli porad mam zajem. Pokazde reknu, ze mam, ale za tu moji cenu. Po trech mesicich zavola znovu jestli muzeme uzavrit vse do dvou tydnu. Ja reknu, ze ano. On jestli nedam vice penez. Ja reknu, ze ne, ale za tu nabidnutou cenu rad koupim. On akceptuje. Vypada to, ze se chteli zbavit nemovitosti pred koncem ctvrtleti a tim si oduvodnili proc mi to mohli dat tak levne. V tom okamziku jsem byl jediny kupujici kdo by to takto byl schopen takto rychle uzavrit.

Druhy priklad z nedavna. Kupuji residencni dum od rodiny, ktera ho vlastnila nemovitost po nekolik generaci. Nekolik sourozencu, deti, vnoucata.. kazdy ma jiny nazor a je tezke se domluvit. Vyjednavali jsme nekolik mesicu. Postupne se mi podarilo vyjednavat nizsi cenu.   Nakonec jsme zamrzli na psychologicke hranici, kdy kazdy sourozenec dostane milion. Presto uz neslo jit dolu. Vypadalo to, ze za mene proste neprodaji. Malem jsme meli uzavreny obchod, ale na posledni chvili jeden z prodavajicich dostal pocit, ze musi vse zacit proverovat. A zadal o me spoustu osobnich dokladu (o me a me firme). Napr. jaktoze jsem mel zmenene jmeno, apod. Asi jim to bylo podezrele jaktoze nejaky clovek jako ja si to vubec muze dovolit koupit:-). Tohle bylo v te situaci nestandardni a kvuli ruznym identity fraud podvodum nechci nikdy naprosto vsechny osobni udaje nekam posilat emailem (a jeste najednou vice lidem). Nedokazali jsme se dohodnout. Obchod se rozpadl. Ubehly tri mesice. Prodavaji se vratili zpet jestli bych nebyl ochoten znovu se bavit. Rekl jsem ze ano, ale cena bude o 400 tisic nizsi. Tohle jsem si byl 100% jisty, ze nebudou akceptovat. Byli nespokojeni. Nechteli. Ale myslim, ze tady udelali velmi dobrou praci brokeri a nasli vsechny mozne argumenty proc by tu nabidku meli akceptovat (vcetne jejich brokera). Predstavuji si to asi takto. Prodejte a kdyz penize investujete tak budete mit lepsi prijem nez cekat na dalsiho kupce. Trh se zpomaluje. Kupujicich je malo. A tak dale.

Me osobne by se takto nizsi nabidka (kdybych prodaval) akceptovat nechtela. Asi bych poslal kupujiciho do haje. Ale tady se udelal krasny kompromis. Ctyrista tisic zustalo  doma. Vydelat stejne penize praci nebo podnikanim neni trivialni. Tady stacilo zhruba desitky minut premysleni o strategii a pak trosku drzosti nabidnout neco co nemusi vyjit.

I pro me to byl trosku sok, ze akceptovali. A uz malokdy jsem z neceho prekvapen kdyz ty realitni obchody delam. Proste krasna ukazka, ze se delal krasny kompromis a pro me spokojenost z obchodu.:-)