Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Uzavirani realitnich obchodu tesne pred dovolenou

Nemovitosti v USA, Pizza

Vzdy pred odjezdem na nejakou cestu se zacina v praci neco komplikovat. To je pravidlo, ktere spolehlive funguje.

Mam rozjednane dva prodeje. A zacalo se mi to pekne rozpadat. Jeden obchod mel byt uzavreny minuly tyden. Zacal se prodluzovat termin uzavreni. Na posledni chvili se nasly problemy.

Prodavam sklad a kupujici jsou jak masozrave rybky pirane. Pri vyjednavani jsem udelal taktickou chybu. Kdyz jsme resili datum uzavreni tak jsem jim rekl proc trvam na datumu v v polovine prosince. Delam tzv. 1031 exchange. Vynos z prodeje nemovitosti nemusim danit kdyz koupim do 180 dnu jinou nemovitost. V mem pripade to delam jeste komplikovaneji. Tzv. reverse 1031 exchange (nejdrive jsem koupil novou nemovitost a teprve ted prodavam). A musim splnit tu deadline, abyto vyslo. Jenze toho se brutalne chytli a dali strasne nizke nabidky s tim, ze se splni ta deadline. Doopravdy je lepsi rikat mene nez vice. Kazda informace je a bude pouzita proti vam!

Druhy prodej je moje retail centrum ve kterem jsem mel Pizzouna. Tam se to taky zacalo komplikovat tesne pred prodejem. Muj nejzabavnejsi najemnik mel znovu ruzne problemy s placenim. Tentokrat vlozil penize na ucet do banky. Vse vypadalo dobre par dnu, ale pak cast penez banka z uctu odebrala. Dal tam totiz kombinaci hotovosti a seku. A ten sek byl znovu nekryty.  Resil jsem to az tak, ze jsem volal jeho rodinnym prislusnikum, coz myslim  zafungovalo.

Teste pred uzavrenim obchodu se objevil dalsi problem. Cast pristavku ve kterem ma zubar kompresor pry presahuje na sousedici pozemek. Ten pristavek byl postaven tak minimalne pred 10-20 lety. Nikdy to nikomu nevadilo, ale chapal jsem kupujiciho, ze z toho ma strach. V tom okamziku jsem uz odjizdel na dovolenou (je to tzv. dovolena od dovolene) a nestihlo se to vyresit. Osobne jsem si myslel, ze uz je po prodeji. Kdybych byl v kuzi kupujiciho tak bych vyzadoval vyraznou slevu. Ale ukazala se velka pridana hodnota realitniho brokera, ktery nechtel prijit o temer uzavreny obchod. Broker obvolal ruzne zubare a dodavatele zubarskeho vybaveni. A hledal jak draho a slozite by vyslo, kdyby se kompresor musel prestehovat do jineho prostoru (a ten pristavel zbourat). Vsechno pozjistoval. Vysledkem byla velmi rozumna cena o kterou jsem kupni cenu snizil, protoze to bylo doopravdy v tom celkovem objemu zanedbatelne. Ale kdyby tu praci ten broker neudelal, tak se ten obchod neuskutecni.

Nakonec vse dobre dopadlo. Nemovitost jsem prodal o zhruba 300 tisic dolaru vice nez jsem ji koupil, coz byl krasny bonus na pokryti nakladu, ktere jsem do Pizzouna investoval.

Najit najemnika do retailu je v L.A. o dost tezsi nez u skladu

Nemovitosti v USA

Retail prostoru je hodne. Skladu je malo. Kdyz mam v Los Angeles volny sklad tak ho okamzite pronajmu. V poslednich pripadech mam vacancy rate 0%.

Ale u toho retailu trva hodne dlouho nez se najemnik najde. Kdyz jsem se ptal brokeru tak mi rekli ze to je bezne 6-12 mesicu.

Kdyz me v mem retailu odesla najemnice, ktera mela tanecni studio, tak jsem  stal pred  problemem, jak dlouho budu cekat nez se prostor zaplni.

Takhle to vypadalo po jejim odstehovani. Na stenach mela zrcadla, ktere po odlepeni nevypadaly uplne nejlepe. Na konci prostoru byl nejaky podivny pristresek.

Vypadalo to strasne, ale nechtelo se mi prostory opravovat dokud nebudu presne vedet kdo to bude pouzivat. Ono se bezne stava, ze novy najemnik chce, aby mu majitel udelal nejake upravy. Treba postavil nejake steny, rozdelil prostor, vymenil podlahu nebo nejak specificky vymaloval.  A kdyz se nevi jak presne tak by to mohly byt vyhozene penize.

Tehdy me kontaktovali lide co uvazovali o tom mit vlastni gym, ale nedokazali se odhodlat. Proste takovy startup. Bez historie. Bez garance, ze budou schopni splacet.

Rikal jsem si, ze nemam absolutne co ztratit. Prostor je prazdny. Kdyz ho nekdo bude pouzivat a prestane platit tak v nejhorsim pripade budu znovu hledat nekoho noveho. Takze proc nezkusit nejakou jinou strategii. Radeji nez cekat a mit prostor prazdny bude lepsi mit maly prijem a mit toho najemnika hned.

Tak jsem s nimi udelal nasledujici deal. Dostali levny najem (50% sleva). Ale s tim, ze si vse opravi sami (nebudu nic investovat). Najem je month to month. Tzn. kdykoliv muzou odejit nebo ja je muzu vyhodit s 30-denni lhutou. Slibil jsem jim, ze jim dam par mesicu a pak musime bud zacit najem postupne zvysovat nebo si najdu nekoho kdo bude ochoten platit vetsi najem. Souhlasili s tim, protoze sami nevedeli jak se jim bude darit a takto nemuseli mit dlouhodoby zavazek.

Prostor si hned vzali a pekne upravili.

Jsou spokojeni, ze maji mensi najem. Ja jsem spokojen ze mam najemnika. Lepsi mensi najem nez prazdny prostor.

Na stejne ulici jsou nektere prostory prazdne pres rok. Majitele cekaji az prijde nekdo kdo bude platit plne ceny.

Po par mesicich jsme zvedli najem o 20% a jsou v pohode. Ja doufam, ze se jim bude dobre darit. Protoze jeste dalsi zvyseni musime  udelat. Plati vcas. Vypadaji jako vyborni najemnici.  Je to win-win situace.

Kdybych to pronajimani delal pres brokera, tak se takto nikdy nezrealizuje. Broker by mel strasne malou provizi za month to month najem, takze by to rovnou vyloucil. Brokeri totiz dostavaji procenta za dobu trvani smlouvy (5-6%).  Chtel by privest najemnika co podepise aspon 5-ti lety najem. Takto kdyz jsem ty zajemce potkal osobne, tak me okamzite napadlo reseni behem par minut. Navrhl jsem to a bylo to domluvene.

Pronajimam zemedelcum

Nemovitosti v USA

Na severu Nevady uhodily mrazy. Obzvlast v noci. Nova generace zemedelcu zacala rychle sklizet, aby se jim nepokazila uroda. Pisu nova generace, protoze to jsou novi zemedelci co pestuji technicke konopi. To bylo v lonskem roce zlegalizovano novym federalnim zakonem.

Jsem rad i za to kratkodobe vyuziti skladu  do doby nez najdu trvaleho najemnika.

Doplneni: Broker by se na tento kratkodoby najem vykaslal. Provize by byla prilis mala. Ale ja nepohrdnu kdyz dostanu 10 tisic + dolaru do kapsy:-).

Vsichni kdo investovali poslednich 7 let jsou genialni investori

Nemovitosti v USA

V podstate kazdy kdo investoval do akcii nebo nemovitosti poslednich 7 let tak ma krasne vysledky.

Je relativne jedno jakou zvolil strategii. Nekdo investoval do bytu. Jiny do garazi. Dalsi do skladu. Nekdo si vybiral akcie s velkou dividendou. Nebo v urcitych odvetvi. Vsichni si peclive promysleli sve strategie. Zvazovali kde a co koupit.

Ted se divaji na plody sve prace a zjistuji, ze jsou genialnimi investory. Vidi krasnou navratnost. Vidi jak stouply ceny. Vsechny ty jejich teorie se ukazaly jako pravdive v praxi. Nejvice se me na tom libi to, ze naproste vetsine to vyslo at uz si zvolili strategii jakoukoliv.

Sam to vidim na sobe. Treba jedno portfolio akcii jsem si naklikal na zachode na mem ipadu behem let 2015-2016. Nejak me v te dobe chytlo, ze bych mohl neco zainvestovat do akcii. A ty nakupy jsem delal jen kdyz jsem sedel rano na zachode. Dnes se divam na vysledky me prace. Cele portfolio je +100%! Strategie vysla!

Rikam to s nadsazkou. Delam si legraci. Ta pointa je, ze to neni zasluha geniality investoru, ale to ze cely trh sel nahoru. A to zakrylo i ruzna chybna rozhodnuti. Ve finale to pak vypada, ze clovek nemuze udelat nic spatne. Krasne se dari. V nemovitostech to fungovalo podobne. Presne tu stejnou situaci jsem zazil pred krizi v roce 2008. Znovu bylo spousta vitezu at uz sazeli na cokoliv.

Tyhle obdobi kdy stoupa trh jsou krasna obdobi optimismu. Vzpominam na minule udalosti. Kdyz takto stoupali akcie v dot com bubline. Nebo nemovitosti pred financni krizi.

Klidne se muze stat, ze vse jeste poroste nejakou dobu. Cim vice se budou snizovat urokove sazby a pujde se i do tech negativnich, tak verim, ze rust bude pokracovat. Ale vecne to trvat nemuze. Proto bych byl velmi opatrny a obezretny. A minuly uspech bych nezamenoval za novou realitu.

Rad nakupuji. Nerad prodavam.

Nemovitosti v USA

Mam dve nabidky na prodej meho maleho retail centra. Chtel jsem se toho zbavit. Nezapada do me strategie. Investuji hlavne do skladu a retail je proste neco jineho. Chova se to jinak. Jina pravidla.

Tohle beru, ze je naprosto normalni. Kazdy realitni investor k necemu tihne. Nekdo ma rad residential. Nekdo ma rad retail. Nekdo sklady (industrial). Vetsinou to je podle toho s cim ma jak stesti. Pak si na to zvykne. Zna presne jak se delaji smlouvy. Jak co zorganizovat, jak najit najemniky a pak kvuli tomu zustava u toho sveho zamereni.

Moje zamereni jsou sklady a fakt je mam moc rad jako investici. Takze jsem si rikal, ze kdyz se objevi dobra nabidka na prodej tak ten muj retail prodam.

Nabidka se objevila. Delali jsme dneska inspekci a uplne jsem zacal hazet v hlave brzdu. Pocitove jsem mel pocit, ze me ten muj oblibeny najemnik zas tak nevadi. Kdyz me tak videl osobne tak me  trikrat po sobe pozval, ze mi neco chce uvarit k jidlu. Jestli nemam hlad. Byl proste moc hodny a pohostinny. Dokonce si uz zpravil tu klimatizaci na vlastni naklady. Rikal mi Johne, ja se prece o vse postaram! Nemusis mit starosti! Proste paradni najemnik, ze? Taky si rikam, ze jsem mu krivdil. Misto toho abych ho nutil mi platit bankou jsem si mel kazdy mesic chodit pro hotovost a byli by vsichni spokojeni. Tohle chtel a me se nechtelo, protoze nemam cas nekam chodit.

Tak jsem sam zvedavy jak to ted dopadne. Rozumove bych mel retail prodat. Citove se mi nechce uz tolik prodavat. Vynos tam je 6%. Dalsi velka vyhoda s vyznamnymi odpisy (usetrim na danich). Mit penize v bance taky neni moc vyhra (uroky jsou male a jdou zase dolu). Tak to cele zvazuji.