Moje dobrodruzstvi se stavenim skladu se dale vyviji. Kdyz zacinal Covid tak mesto zasahli nejaci hackeri. Tehdy jsem to moc neresil. Jen vim, ze byli nekolik dnu uplne odstaveni. Nefungovali jim pocitace. Ted jsem na to prisel pri jednani, kdy nam rekli, ze vubec nemuzou najit, ze by nas projekt vubec byl schvaleny. Ze to nikde v zaznamech nemaji.:-)

Meli jsme schuzku, kdy uz pres pul roku resime par poslednich komentaru pro Civil inzenyra. Civil engineer dostal pred Covidem infarkt. Vse se zdrzelo. Pak zacal pracovat,  ale behem Covidu se rozhodl, ze uz mu to nestoji za to a pujde do duchodu. Prevzal to jiny kolega. Ruzne zmaky co bylo udelano a co ne. Vetsina se doresila, ale par veci zbyva.

Ceny skladu zatim neklesaji. Ceny pozemku na sklady stoupaji. Ten muj je uz na dvojnasobku od doby co jsem kupoval. Zatim jsem teda s developmentem v teoretickem plusu:-)

Je to nove postaveny sklad. Nema dokonceny buildout (kancelare, zachody, svetla, klimatizaci, topeni, rozvody elektriky, apod). Takto se vetsina novych skladu prodavat tzv. gray shell.

Ten buildout postavit bude trvat nekolik mesicu. Predpokladam tak 3-6 mesicu. Zalezi jak rychle pujde vyridit stavebni povoleni (ted v dobe Covidu). Spise jsem skeptik tak pocitam, ze to bude trvat dele.

To, ze tam neni ten buildout si myslim, ze odrazovalo potencialni kupujici a najemniky. Kdyz nekdo potrebuje prostor tak ho potrebuje hned. Nechce cekat.

Kvuli tomu tusim, ze sklad neslo jednoduse prodat, i kdyz zajemcu bylo hodne. Ja kolem neho krouzim od podzimu lonskeho roku. Uz loni byl pod kontraktem s jinym kupujicim a pak se obchod rozpadl. I ja jsem ho mel uz jednou pod kontraktem a v escrow kdyz zacinala situace s Covidem. Escrow jsem tehdy z opatrnosti rusil. Po par mesicich jsme se k obchodu vratili a mam to o neco levneji nez predtim. V tomhle vzdy obdivuji kulturni rozvaznost americanu. Z meho slovanskeho pohledu, ze mi nekdo zrusi escrow  a pak prijde znovu a chce koupit levneji, to by me penila krev.

Proc kupuji:

•  I s nejvetsim usilim nedokazu takto levne sklad postavit sam. Tento sklad zacali stavet v roce 2017. V roce 2018-9 ho dokoncili a od te doby prodavaji. Za ty tri roky sly stavebni naklady nahoru min. o 30%. Prodavajici je velka stavebni firma, ktera umi stavet levneji nez dokazu ja. Myslim si, ze na tom porad vydelavaji dobre, ale proste umi stavet mnohem efektivneji.
• Dobre nacasovani. Prodavajici mel pujcku z banky na stavbu. To jsou pujcky s dost velkym urokem a prisnymi pravidly. Podle me byli pod velkym tlakem z banky, aby sklad prodali nebo pronajmuli, aby se tak stavebni pujcka splatila nebo konvertovala na klasickou pujcku. Stavebni pujcky jsou i casove omezene a jim prave koncila. Takze meli motivaci vyjednavat.
• Lokalita je velmi pekna. Nova cast  mesta.
• Na trhu neni zadny jiny novy sklad v okoli a stavi se jich velmi malo..
• Na cast skladu uz mam najemnika, ktery potreboval skladovat zbozi na paletach a ani mu nevadi, ze sklad neni hotovy. Takze hned od zacatku se tam generuje prijem.
• Benefit odpisu. Hned v prvnim roce se da odepsat 100% tech vylepseni co postavim (kancelare, zachody, elektrina, topeni…) a zbytku nemovitosti jde akcelerovat odpisy. Pres 20% z celkove investice budu moci odepsat hned prvni rok. To je obrovska uspora na danich.
• Prepdokladany vynos z najmu vychazi na 5%. To neni zadny zazrak. Ale mam napady jak ten vynos zvysit. Na trhu jsou vetsinou vetsi sklady. Malych skladu je nedostatek. Maly sklad se pronajima na plochu vyrazne draz nez vely sklad. Tady si myslim, ze je dira na trhu, kterou lze vyuzit. Sklad lze teoreticky rozdelit na ctyri jednotky. Kazda ma svoje vrata do skladu a vchodove dvere. Taky se chystam chytre dostavet kancelare (male, ale s mezzaninem, aby se zvetsila plocha a tim i hodnota).

Jsem si jisty, ze to nebude jedina investice behem nejblizsich let. Jsem optimista s nemovitostmi.

Delam to uz po nekolikate. Kupuji nemovitost doslova pres email. Kvuli Covidu se mi nechce cestovat letadlem takze vse delam na dalku.

Nasel jsem peknou nemovitost. Vyjednal cenu. Udelal due dilligence na dalku. Za par dnu uzavirame obchod. Nemovitost jsem nikdy nevidel na zivo, ale je uplne nova, takze riziko je minimalni.  Brokera jsem nikdy nepotkal osobne. Prodavajiciho take ne. Escrow & Title (volne prelozeno neco jako notar co resi zapis nemovitosti a transfer penez) ode me ani nepotrebuji overeny podpis. Vse se dela jen pres email (Docusign). Notarsky podpis neni potreba protoze nemam zadnou pujcku a kdyz jim ty penize posilam v hotovosti tak proste nevidi riziko a nechaji me to podepsat bez notare. Kdybych byl prodavajici tak na tom notari budou trvat.

Je to neuveritelne snadne a prijemne takto delat transakce bez slozite byrokracie. A ani me to nepripada divne nebo riskantni. Cely obchod uzavren behem 14 dnu.

Ceny nemovitosti neklesaji. Krize, nekrize.  Peclive sleduji  par lokalnich trhu. Zajimaji me ceny u more v Jizni Kalifornii. Sleduji ceny skladu v Los Angeles a Portlandu. Zavery se tykaji jen mist ve kterych mam nainvestovano.

Se svym skepticismem bych cekal, ze ceny klesnou. Ale jak se zacala otevirat ekonomika tak se nemovitosti prodavaji o sto sest.

Cekal bych, ze apetit bude u kupujicich velmi maly. Budou se bat krize. Radeji budou setrit hotovost. Ale ve spouste oblasti je naopak boom poptavky. Treba u Lake Tahoe, kde casto travim cas, je obrovska poptavka po chatach a domech. Jsou tam nejvetsi prodeje za poslednich 6 let.

Jsme v dobe kdy znovu vyrazne stoupaji pripady Covidu. Ve velkych mestech jsou nepokoje a protesty. Lide jsou unaveni z karanteny a zavirani. Mit chatu nekde v prirode se ukazala jako obrovska vyhra.

Takze kdyz v Los Angeles zavreli plaze tak jsem ocenil, ze na chate si muzu chodit v takoveto krasne prirode. Temer nikde nebyli zadni lide. Turiste byli doma. Krasa!

Takze to ze se zacaly vyrazne prodavat domy a chaty v prirode naprosto chapu.

Ale i u more v Los Angeles se ted prodavaji domy a v nekterych poblastech ceny zase rostou. To uz mi pripada skoro neuveritelne.

A podobne je to i u skladu. Tak jak me bavi investovat do skladu tak hodne casto pisu nabidky na koupi. Zkousim jestli nejaky prodavajici nepotrebuje rychle prodat. A prave jsem cekal, ze behem Covidu se zajem prodat zvysi. Zatim to tak nevypada.

Tiskne se obrovske mnozstvi penez. Ta inflace se nekde projevit musi. A nejvice se projevuje v aktivech jako jsou akcie a nemovitosti. Uroky v bankach znovu klesly. Ted dostat 1% na sporicim uctu je pomalu maximum. Takze kam ty lidi penize daji? Do akcii, nemovitosti a podobnych aktiv. Ten efekt tisknuti penez a nizkych uroku pocitime jeste vice. Kdo investuje do akcii  a nemovitosti bude spokojeny.