Spravne jsem mel napsat, ze pozitivni cash flow je kral. Znamena to, ze cilem je aby pritekalo vice penez do vasi kapsy nez z ni odteka.
Tohle je zasadni pravidlo podle ktereho se ridim kdyz investuji do nemovitosti. Ridil jsem se podle neho i kdyz jsem delal svoji prvni investici do vlastniho bytuv USA. I kdyz se to neda brat uplne doslova. Jde spise o princip jak premyslet nad investicemi.
Mohl bych si dovolit koupit vetsi byt, ale nechtel jsem platit velke mesicni splatky. Takze misto $375 v najmu za apartment jsem platil necelych $400 v mesicnich spatkach hypoteky. Vedel jsem, ze i kdybych vubec nemel zadne prijmy tak dva roky prezijeme z uspor. S podnikanim jsem zacinal a to v uplne novych oborech, takze tohle jsem povazoval za rozumny zpusob byt velmi opatrny.
Je jedno jestli podnikate nebo jste zamestnan. Ani jedno neni zadna jistota. Podnikani se muze pokazit a ze zamestnani vas vyhodi. Vzdy se muze neco stat (s firmou nebo ekonomikou) a je potrebana to byt financne pripraven. Vyrazne se zadluzit nebo udelat si zavazek na mnoho let dopredu povazuji za velmi riskantni. Vetsina lidi ma velky optimismus co se tyka financi. Jsou ochotni se vzdat velke casti sveho prijmu na mnoho let dopredu jen aby si splnili nejaky okamzity cil a nemaji zadne rezervy, kdyz se prechodne stane neco spatneho (treba prijdou o praci). Pak takovato investice konci katastrofou.
Ale mit co nejmensi naklady ma svoje dalsi vyhody. Jak jsem jiz psal, moji znami platili za najmy $850-$1,000 mesicne. Byli to moji znami z realitni skoly. Ziskali jsme realitnilicence (v USA se chodi do skoly a pak skladaji zkousky nez muzete pracovat jako realitni agent) a zacinali v oboru. Coz znamena ze nikdo nemel ze zacatku moc velke prijmy. Prvnich 8 mesicu bylo nejtezsich. Kdyz nekdo vydelal $1,00 na provizich tak ji dal na najem a byl rad, ze prezil dalsi mesic. Kdyz jsem ja vydelal $1,000 tak jsem zaplatil hypoteku a jeste me zbyly penize. Brzy jsem zacal banceposilat extrapar stovek navicspravidelnou mesicni splatkou. V USA se takto da bez nejaky penalizaci posilat vice nez dluzite a o to rychleji hypoteku splatite a taky usetrite na urocich.
Moji znami se nejdrive divili proc jsme si koupili maly byt. V Americe chce kazdy to nejvetsi a nejlepsi. Nikomu se nechce na nic cekat a kazdy chce vsechno hned a radeji se zadluzi uplne na doraz. Mozna v CR uz to je podobne. Ja jsem radeji postupoval pomalu.Daval jsem prednost mensi splatce s otevrenoumoznosti platit neco navic kdyz na to budu mit. Zhruba po roce a pul jsem byl uplne bez dluhu. Vse se mi podarilo splatit. A verte mi, ze to byl pocit k nezaplaceni. I kdyz ta moje mesicni splatka byla mala, tak byl stejne nadherny pocit, ze nemusim platit vubec nic.
Nad tim jake cash flow budu mit premyslim u kazde realitni investice. Nepremyslim nad tim, ze ceny nemovitosti pujdou nahoru. Muzou jit a nemusi. V historii se nekolikrat ukazalo, ze ceny nemovitosti klesly. Dost casto v dobach, kdyz si VSICHNI mysleli, ze ceny pujdou nahoru do nekonecna (trosku mi to pripomina situaci v CR, kde jeste nikdo nejaky pokles nezazil). Treba v Kalifornii takove poklesy probehly nekolikrat. Je to hodne depresivni kdyz zjistite, ze dum co jste si koupili ma najednou o 30-40% mensi hodnotu a ze na hypotece platite mnohem vice.
Takze na zhodnoceni (appreciation) se urcite nespoleham. To je bonus, ktery prijde sam od sebe kdyz mam stesti, ale nemuzu se na nej spolehat. Musim vedet, ze na nemovitosti jsem schopen dosahnout pozitivniho cash flow. Ze kazdy mesic vice penez vydelam nez me to bude stat v nakladech. A kdyz vim, ze to bude tezke (treba ziskat najemniky) tak si udelam obrovske rezervy. Kdyz muze trvat 6 mesicu ziskat najemniky tak chci mit rezervu minimalne na rok, ze bude nemovitost prazdna.
S temito prisnymi pozadavky je velmi tezke najit vhodnou koupi. Je to velmi tezke a je to hodne prace. A v tomto si myslim je, ze zakladni pravidlo investovani do nemovitosti. Hodne lidi si mysli, ze koupi cokoliv a zbohatnou (nejak automaticky). Muze to byt pravda, kdyz maji stesti a trh jde zrovna s cenami nahoru. Ale taky muzou byt prvni, kteri prodelaji a zkrachuji kdyz trh nepujde jak si predstavovali. Ja osobne stravim desitky a mozna stovky hodin mesicne hledanim vhodnych koupi. Za rok si na pocitaci prohlednu tisice nemovitosti, na zhruba 100 se jedu podivat osobne, u 30 si dam schuzku s agentem a prohlednu si dukladne vevnitr a zjistuji co nejvice informaci, u 25 napisu offer (nabidku na koupi) a z toho koupim jednu.
Mirku, super prispevek. O tomhle to presne je.. male drobky, ktere jakoby nedelaji rozdil.. cloveku se to ani nechce delat (setrit), ale pak se podivas za par let zpet a uvidis, ze to udelalo strasny rozdil.
Lidi by radeji vyhrali loterii a kazdy tyden radeji utrati penize nez aby meli stejnou disciplinu o ktere tady pises.
Dionel – cetl jsem ted clanek, v Euro to tusim bylo, o pujckach (tykalo se to hlavne romu) typu Provident financial a spol. Je to neco neuveritelneho. V soucasne dobe je mozne exekuovat socialni davky, takze na tom roste krasny business. Rom, aniz by rozumnel smlouve a spocital si, kolik preplati (u Providentu je RPSN tusim pres 200 (slovy DVÄš STÄš procent :), neni to lichva?) nakoupi picoviny, za mesic nema na splatky, da to vsechno do zastavarny (pripad, ze tam nekdo mobil i se simkou s pausalem taky nejsou vyjimkou) a jedeme dal. Ze socialky jim mesicne seberou nejake procenta a jedeme dal. Silenost. Mam kamarada, vydelava cca 15000 cisteho, mozna mene. Pred nejakou dobou zrekonstruoval byt, ma auto, koupil si ojetou Ducati 999 (200 000 Kc) a ja tak premyslim, jak asi premysli. Teda zhruba to vim, rika ze kur*a zijeme jednou, tak proc by se s tim s*al, ne? 🙂
Je to schopny clovek, inteligentni, takovy ten reprezentativni typ, myslel jsem si, ze po VS nastartuje raketovou karieru, zacne v necem podnikat, neco vytvori a nic, proste NIC. Pravidelny plat, z prace do prace, po praci na squash, projet se na motorce atp., kam to vede, to nevim…
Dionel – k placi je, ze ma VS ekonomickou, je to inzenyr ekonomie. Vrta mi to hlavou a rikam si, ze nekteri lide asi proste rezignovali. Ve srovnani se zapadem jsme pozadu, platy stoji za houby (tady na Ostravsku dvojnasob), reklama do nas busi kazdy den nejnovejsi trendy, lidi okolo se taky zadluzujou, tak se nedivim, ze do toho spousta lidi spadne, ze se jim proste nechce.
Slibuju, ze uz tech komentu dneska necham, jen jeden zazitek bych vam jeste chtel rict, omluvte me 🙂
dali – kdyz jsi vzpomnel to bankovnictvi, vzpomnel jsem si na vikendovou epizodu s City bank. Tykalo se to kreditnich karet a napadlo me, ze jejich oddeleni telefonickych prodeju ridi psychopat. Za posledni tyden nam domu volali ctyrikrat. Poprve v tydnu, okolo poledne, pohoda, otravovali, ale poprve je chapu, stejne jsou to vetsinou brigadnici, tak jsem slusny a vysvetluju, ze majitel pevne linky neni doma, ze bude az vecer. Vecer asi ve 20:15 znovu City bank, uvazuju jestli jim to neni hloupe, ale porad jsem slusny, majitel opet neni doma. Par dnu klid, rikam si ze, uz jim to je hloupe a nechteji dale otravovat. Sobota 12:15 telefon. City bank, zacinam byt nevrly, majitel neni doma, vysvetluju ze i kdyby byl, nebude se s nima bavit v sobotu v dobe obeda. Zrychleny dech, prvni pochyby o tom, jestli je to normalni. Po obede, siesta, rizecek se rozklada v zaludku, 13:15 telefon: CITY BANK. Polozim telefon, moje mila na me kouka s otevrenymi usty. Vysvetlil jsem jim, ze o jejich nabidky rozhodne nemame zajem, rozhodne ne v sobotu po obede, HLASITE 🙂 Zatim nevolali, ale bojim se, chystam se ke spanku, snad to nezkusi ted 🙂
Mirek Hoza: VS si pekne spocita ze na to, aby si vydelal 30K/m se musi jako zacinajici podnikatel pekne otacet. Takze v klidu nastoupi do prace a postupuje po sluzebnim zebricku vzhuru. Pak si vezme hypoteku a podnikatelske plany se zmeni ve sny.
davam do pozornosti tento clanok….
http://blogy.etrend.sk/115240/peter-kremsky/dnes-…
myslim ze komentovat to nemusim… 🙂
Zminoval jsi poklesy v Kalifornii. Dalo se vysledovat nejake logicke varovani?
V Praze jsou opet rekordni ceny slusny 3+1 panel zacina na 3M. Pritom urok. sazby hypotek jsou ted po zvyseni na urovni co byly pred 4mi lety – cca 5%. Do pronajmu se objevuje cim dal vice novych bytu – za najmy nizsi nez aktualni splatky pri hypo na 30let. Pritom v inzerci je jeste minimum zkrachovalych platcu hypotek jen stastni majitele, kteri prodejem pravdepodobne financuji jeste vetsi hypo. Prostor pro rust prijmu z platu lidi v CR. Porad se ten rust podezrele nechce nejak zastavit 🙁
No to je zajímavý, jak říkáš, že tam spadly ceny dolů. Tady u nás s tím vůbec nikdo nepoÄ�ítá a bylo by to rozhodně velmi zajímavý.
Ohledně toho jak píšeš, že se lidi hrnou do všeho po hlavě a nenechávají si místo na zadní koleÄ�ka tak souhlasím. Tady u nás si někdo něco namyslí a pak aby to co nejrychleji měl, tak může zaplatit na splátkách a různých kravinách tolik, ale on to zrovna teÄ� prostě chce. V tom jsou, myslím Češi ještě hodně hlpupí, i když ne všichni. Někteří na tu už přišli a nenechají se obírat.
Myslim, ze hodne lidi vi o tom, jak zbohatnout a precetlo nejake knizky o bohatstvi. To nejtezsi je ale vsechno dodrzovat a mit disciplinu. Neni ani tak dulezite, kolik, clovek vydela ze svych investic, ale ze vydelava! Castka se totiz zacne zvysovat pri uspesne investici kdykoliv vlozite byt treba jednu korunu.
to Dionel: Pravdepodobne VS jeste nenavstevujes, vid? 😉
to Mirek: Jak psal John, super prispevek, s timhle postojem k zivotu by si tvuj blog ctenare urcite nasel, uz ted mas ctenare. Par cest do Prahy a je to..
Ale k clanku, ono pokud si nekdo v CR koupi nemovitost na hypoteku, tez se mu pekne prodrazi..onech 30-40% (ted nevim presne, mozna placam, ale o moc min to nebude, spis vic) preplati bance navic a kdyby i samotna cena nemovitosti mela klesnout, skoro bych premyslel, zda neni lepsi podnajem. Sam jsem nedavno byt koupil, podnajem jsem nechtel uz z principu, ze je to nevratna investice, ale na druhou stranu, kdo vi, jestli z kratkodobeho hlediska (v byte preci jen nechci byt naporad) by nebyl vyhodnejsi ten podnajem. Myslim, ze ne, ale zajimalo by me, jak se na to divate vy.
V reakci na Jiřího Lyska (16) bych jen dodal, ze odkladani % nema za cil sporeni na urcitou spotrebni vec. Jde o zvysovani mnozstvi penez pro dalsi aktivity. Penize v podstate neustale otacim a zvysuju jejich disponibilni mnozstvi. Nekdy to popisu podrobneji. Prave ted stojim na miste, nemuzu se rozhodnout co dal, potrebuju zalepit velkou diru, tak aspon "lepim". Pak prijde ten prvni kontejner, s ABCbikes 😀
Tomas Bibrlik: Nejak nechapu co jsi myslel tim, ze tady lide uvazuji jinak? Jinak nez kdo? v cem jinak?
Ono mit volnou hotovost je take dobre na necekane investice. Vse se financovat pres uvery neda. Malej priklad – Nedavno jsem za par tisic necekane koupil v jedom antiku knizku. Nicmene nahoda tomu dala, ale na Aukru se shodou okolnosti ve stejne dobe objevila jina celkem vzacna kniha. Take v radu nekolika tisic. Sice sem tu knizku na Aukru nakonec projel, ale jde to prave na takovehle investice je treba mit par desitek tisic na strane. Preci jen to neni rychloobratkove zbozi a tak vam to doma bude chvilku lezet a samozrejmne i penize do toho zainvestovane. Proto i ja si myslim, ze neni spravne zit az na doraz a je dobre mit nejake penize na strane na drobne investicni prilezistosti.
2 eforsee: jaks na to přišel ? 🙂
nechapu kde jsi to vzal…zkus jine zdroje 😉
Honzo, skvele napsany clanek – dam to precist vsem co si mi stezuji, ze nemaji penize 🙂
Osobne nez si neco koupim tak "desetkrat" premyslim jestli to budou dobre utracene penize a jestli tu vec potrebuju.
A o zadluzovani nechci ani slyset, a na X let uz vubec. Uz se tesim az se za 5 10 let objevi na trhu levne byty od tech co tu hypoteku proste nezvladli. Jeste nejak zaridit a k tem bytum se dostat nez se rozeberou po znamostech. 🙂
Me treba jde o to, ze na stara kolena se mi uz zacinat neco noveho nemusi chtit. Takze cim vice se zabezpecim dokud mam chut a energii tim lepe. Taky to dava moznost zit jakykoliv zivot a delat presne co clovek chce.
Je to hodne depresivni videt starsi lidi, kteri maji problem najit zamestnani, protoze to co delali cely zivot uz neni potreba (a pro ne je tezke se zmenit). A protoze treba maji tu hypoteku tak jim ani nic jineho nezbyva nez nejakou praci najit.
Rammi: nemyslel jsem to zle, mám Ostravu rád, ale prostě to cítím tak, že těch 30roků, co Ostrava živila “celou” ČR, tak to jde poznat. Všude se najdou všechny sorty lidí.
V Ostravě jsem poznal plno lidí, co vydělávají na “ojebávání lidí” nehorázným způsobem a pak si hrají na něco co nejsou.. na mírumilovné starostlivé lidi, kterým záleží na jejich okolí (aÄ�koliv to tak nebylo).
Třeba jsem nechápal, jak se tam lidi můžou předhánět v tom, kolik za co utratil a ještě řešit, jak moc zrovna ušetřil na slevě a jaký dobrý to byl kšeft.. Všichni takový urÄ�itě nejsou. Možná to první vyznělo špatně, ale prostě to tak cítím..
to pokuston:
nic proti tobe:)
ale tohle uz jsem nekde slysel,
takhle presne mluvi loosers…
az zbohatnes, zajistis se a pak se rozhodnes
zustat v chudobe je to tva vec a v poradku,
nic proti zivotni filozofii
ale odsuzovat nekoho kdo pracuje aby neco mel a nebo rikat ze nekteri lide maji smysl zivota jinde nez v honbe za penezi atp
je trosku pokrytecke a rekl bych hloupe
ono co to je vlastne byt spokojen,
obrazne receno, kdyz ziji cely zivot na vesnici v tramtarii, tak nikdy nebudu vedet zda je to to nejlepsi, protoze jsem ani nic jineho nepoznal a budu rikat ze jsem spokojeny se svou omezenou vizi, ano takt to je
kazdy ale chceme neco jine od zivota a take pro to neco delame a jak to delame a pro koho ..
to Dionel: Sesty smysl. 🙂
to radim: Nemyslim si, ze by pokuston odsuzoval podnikave lidi a sam navic zminil, ze i on premysli, jak zacit. Akorat poukazal na fakt, ze co clovek, to odlisny pristup k zivotu a zde se nam stretly prave ty dva protipoly (nic neresici clovek nemusi byt automaticky looser).
A pokud nekdo zije cely zivot v tramtarii a je stastny, skutecne si myslis, ze mu neco chybi a kvuli svemu "looserstvi" zamerne potlacuje touho poznavat nove moznosti? Pak by totiz nebyl stastny..
Ja si myslim, ze ta spokojenost je uplne nejdulezitejsi. Kazdy musi vedet co mu prinasi radost. A at je to jakykoliv zivotni styl tak je to uplne jedno. Treba nekdo nemusi mit vubec nic (bezdomovec) a muze byt spokojeny. Proc ne? To si myslim, ze je v poradku.
Nejhorsi je, kdyz nekdo spokojeny neni, ale nic neudela se svym zivotem, aby to zmenil. A ma pak spoustu vymluv a duvodu proc on sam nic delat nemuze.
Johne, tim druhym odstavcem jsi to krasne rozsekl.
Milane.. libi se mi tvuj komentar.
Hodne dulezite je, ze penize ti prinasi svodobu. Svobodu rozhodovani a jednani. Nemusis delat praci, ktera te nebavi, muzes vyhodit zakaznika, ktery ti pije krev… apod.
John: urÄ�itě ta finanÄ�ní svoboda (a jistě nejen ta) je velmi příjemná a velkým pozitivem … spíš jsem to myslel tak jako, že všeho moc škodí…
Fondil-Dionel: nejsem si jist zda mířím do stejného odstavce na který narážíš, ale psal jsem obecně “cíle” což pro mne znamená různé projekty / investice :o)
Jak to tady tak pozoruju, to co pise Milan je dost ze zivota… Jak rikal Jan Ruml byvse ministrem vnitra – "Co s prachama, kdyz dve kachny k obedu stejne nesezeru".
Napada mne ten klasickej for s tulakem a frajerem v nablejskanym aute…
Tulak se vali pod stromem a cumi do modryho nebe… Zastavi uhonenej frajer v nablejskanym aute a pta se tulaka… Co delas? Tulak rika: Valim se a cumim jak je krasny nebe. A co delas Ty? A frajer na to: "Honim se jak idiot za prachama abych se mohl valet pod stromem a cumet jak je krasny modry nebe… ".
Bohuzel dnesni svet je velmi o penezich, ne pro par materialnich kramu ruzne hodnoty, ale spis proto aby si clovek zajistil presne jak rika John – svobodu. Neznam lepsi pocit, nez pocit opravdovy nezavislosti – na sefech, na cizich rozhodnutich, na tom ze mi nekdo neco da az budu starej apod… a kdyz je penez nadbytek, tak je velmi prijemny s nima udelat neco co ma smysl, treba neco naucit lidi, ktery nemeli takovou kliku a z nejakyho duvodu se v tom placaj.
nejvetsi problem lidi je, ze neumi hospodarit se svymi penezi a je uplne jedno kolik jich vydelavaji,…