All posts by John

Ucetni nabidne reseni a pak mi nauctuje za to, ze to nevyslo

Podnikani & zivot v USA

Ucetni mi pred par mesici zavolala na posledni chvili, ze mam zaplatit dan za jedno firemni danove priznani. Ale to upozorneni mi poslala ten stejny den, kdy to bylo nutne udelat. Normalne ji prosim, at mi dava cas aspon par dnu predem, protoze casto cestuji a nesedim porad u pocitace. Tady mi volala, ze kdyz to neudelam do odpoledne tak dostanu pokutu.

Mel jsem nejake technicke problemy se systemem, ktery se pouziva na placeni federalnich dani (EFTPS). A funguje to tam tak, ze kdyz potrebujete treba zmenit bankovni ucet, tak to trva nekolik dnu nez vam poslou novy dopis s heslem a novou aktivaci.

Tak jsem se ucetni ptal jestli nema nejaky napad jak to zaplatit. Rekla, ze to muzou udelat za me, ze maji nejaky system na placeni primo do IRS. Perfektni reseni. Poprosil jsem je at to udelaji a hned jim poslal penize. Slo asi o ctyri tisice.

Ted nedavno mi prislo z IRS, ze dan zaplacena nebyla. Tak pisu ucetnim jestli to teda platili nebo ne. Ti zavolali na IRS, objasnili to a potvrdili, ze tu dan zaplatili.

Pak mi poslali ucet na $517.38 (za tu praci, ze zjistovali proc si IRS myslelo, ze dan zaplacena nebyla).

Tak jeden pohled na vec je, ze maji 100% pravdu, kdyz mi uctuji za cas straveny s resenim te situace s IRS. Na druhou stranu me to stve. Nejdrive mi poslou na posledni chvili upozorneni. Za to jim nadavam. Pak mi nabidnou to vyresit, jenze nekdo udelal chybu a IRS si myslelo, ze platbu nema. Takze mi nauctuji za straveny cas.

Co si myslite? Maji pravdu, ze uctuji za svuj ca, nebo by meli vzit odpovednost, kdyz rekli, ze platbu zaridi?

Ja si myslim, ze jsou v pravu, ze uctuji za svuj cas. Ale jako zakaznika me to v tomto pripade netesi.

Jak funguji zakony v USA na otevirani restauraci

Pizza

V USA je spousta ruznych zakonu ohledne restauraci a komercnich prostor. Kdykoliv zakonodarci vymysli nejaky novy zakon, tak se to vztahuje na nove projekty a stare nechaji na pokoji.

Takze kdyz treba nekdo provozuje restauraci 30 let tak:

  • Nemusi mit dostatek parkovacich mist. U nove restaurace je treba pravidlo, ze na kazdych 75-100 sq. feet (7-9m2) provozovny musi byt jedno parkovaci misto. Stare restaurace to nemusi resit. Tohle je obrovsky problem ve spouste mist. Nedostatek mista na parkovani.
  • Nemusi mit zachody pro zakazniky. A to i kdyz maji mista na sezeni uvnitr. Nova restaurace musi mit zachody.
  • Nemusi plnit ADA compliance. Napr. i v kuchyni musi byt dostatek prostoru aby se tam nekdo vytocil na invalidnim vozicku. Musi byt dostatecne velky zachod pro zamestnance s sirokymi dvermi a moznosti se vytocit s vozickem. Nektere stoly (napr. pokladni pult) musi byt nizko aby byl pohodlny pro vozickare. Stara restaurace to nemusi resit.
  • Grease interceptor. Kazda restaurace v L.A. county musi mit zachycovac tuku. Hodne casto je to obrovska nadrz (ktera ma treba ctyri tuny, ktera se zakope do zeme pred provozovnou). Ta zachycuje veskerou vodu z restaurace a tuk plave nahoru. Ten pak nekdo chodi pravidelne odcerpavat. S timto me taky strasi pro moji pizzerii, i kdyz nebudu nic smazit, nebudu mit v podstate zadne nadobi na umyvani, apod. A z tohoto mam taky hruzu. Neni to kam dat a je to projekt jak blazen. Mozna mi povoli nejaky mensi, ktery jde dat primo v provozovne pod umyvadlo.
  • Popelnice, ktere maji pristavek. Starsi restaurace znovu nemusi resit. Nove ano.

Funguje to tak, ze kdykoliv se ta stara restaurace rozhodne neco renovovat tak 20% budgetu musi dat na tyto ruzne upravy a upgrady. Takze treba renovuje interier nebo exterier a utrati $100,000, tak $20,000 musi jit na tyto ruzne upravy. Nebo kdyz bych vymenil nejaky spotrebic, tak 20% znovu jde na upravy. Takze stare restaurace nemajizadnou motivaci do svych prostoru investovat, protoze by si jen nadelaly problemy navic.

Kdybych dneska koupil nejakou starou restauraci a nedelal zadne upravy, tak muzu okamzite provozovat. A nemusim resit vubec nic.

Dival jsem se treba na tuto:

Na pristavek na popelnice bych mel mista dost:-)

Vlastni to starsi manzelsky par. Chteji jit do duchodu. Vlastni i tu nemovitost. Prodavaji docela draho a nechteji zlevnit.

Kdyz jsem se podival dovnitr a narychlo fotil ty fotky tak jsem byl trosku zhrozen. Z toho bordelu vsude. A predstavy jak to prebiram a premyslim co s tim delat.

Prvni me napadlo, ze by bylo nejlepsi to kompletne zbourat a postavit peknou novou provozovnu. Jenze, narazim na problem s parkovanim. Tady je ted osm parkovacich mist. A pravidlo v teto oblasti je, ze provozovna musi mit jedno park. misto na 75 sq. feet prostoru. Takze misto provozovny, ktera ma 1,000 sq. feet (100 m2 – a nemusi dodrzovat pravidla na parkovani) bych mohl postavit novou provozovnu co by mela 600 sq. feet (55 m2). Ztratil bych tak i moznost na sezeni uvnitr, protoze uz ta velikost je dost mala. Ciste jen na tu kuchyni.

Druha varianta by byla opravovat. Jenze jen tim, ze tam dam dam moje vybaveni (pec na pizzu, mixer, apod.), tak to je investice a musim zacit upravovat veci co ti soucasni majitele nikdy nedelali. A pomalou cestou do toho budu investovat vice a vice… a porad to bude vypadat stare a pochybne. Me treba vubec nelaka se v takove restauraci jit najist. Mam rad, kdyz je vsechno nove, ciste a pekne. Ale postavit neco noveho vubec nevychazi s cisly. Uz jen tim, ze ztratim 40% plochy restaurace jen abych vyhovel pravidlum na parkovaci mista. Proste nebyla by to dobra investice. Navratnost by byla uplne uboha.

Aniz bych teda nenasel nejakeho sikovneho architekta, ktery by dokazal nejak kreativne vymyslet lepe rozmisteni parkovani a jak to pojmout. To je jedna varianta co by mozna stala za to. Ale sance je hodne mala co se s tim da delat

Fail – kvuli pristresku na popelnici nemuzeme provozovat pizzerii

Pizza

Tak v teto fazi jsem netusil, ze takto narazim!

Architekt udelal navrhy na kuchyni pro moji pizzerii. Sel na konzultaci do mesta na planning a health department. A prisel zpet se seznamem veci co se musi doresit. Vse je manazovatelne krome jednoho pozadavku.

Mesto vyzaduje, ze budeme mit nad popelnici postaven pristavek. Proste mame takovou vetsi komercni popelnici a kolem ni se musi postavit steny a strecha.

Ta popelnice napravo patri me budove. Ta popelnice nalevo patri k budove nalevo. A hranice pozemku je mnohem blize k me budove nez k te sousedni. Mesto ma pozadavek, ze ten pristavek musi mit min. 6′ steny (1.8 m). Takze by presahoval do pozemku souseda. Jediny zpusob jak to postavit je mit povoleni od toho souseda.

Toho jsme se zeptali a poslal nas rezolutne do haje. Uprimne se mu ani nedivim, protoze nema zadny duvod nam to schvalovat. Ale asi ho jeste stvalo, ze budeme delat pizzerii, protoze to vytahl, ze to je neeticke. Ze on si taky muze najit podnajemniky zubare nebo tanecni studio. To jsou totiz moji dva najmenici a uprimne by me to bylo naprosto jedno, kdyby byl zubar v jeho budove nebo to tanecni studio. Ale asi kazdy clovek je jiny a jim to vadi hodne.

Zajimave je, ze me to nikdy ani trosku nezminili. Ja jsem se totiz s nimi bavil nez jsem budovu koupil a otevrene jsem jim rikal, co tam planuji delat. Nikdy nezminili zadny nesouhlas, ale asi jim to vadilo. A ted meli sanci to dat najevo. Takze v zadnem pripade nedostaneme souhlas si tam ten pristavek udelat.

Hledali jsme alternativni mista kam by se ten pristresek na popelnice dal postavit. Nikam jinam to nejde. Vzadu za budovou je misto, ale dalsi pozemek jsou domy a mesto to nepovoli, ze by je ta popelnice rusila. Vepredu pred budovou misto neni.

Zkouseli jsme opakovali mluvit s lidmi v meste jestli nejde udelat nejaka vyjimka. Nejde. Je to pry statni narizeni a proste nejde delat zadny kompromis.

Takze i kdyz jsme peclive zjistovali jestli muzeme pizzerii v te dane lokalite provozovat a dostali jsme to predbezne schavelene, tak jsme ted narazili na problem, ktery nejde vyresit. A bez pristresku na popelnici v teto provozovne pizza delat nepujde.

Otevrit restauraci v Los Angeles neni legrace a stezuje si hodne lidi. Viz. napr. starsi clanek o tom jak je to slozite otevrit restauraci v Los Angeles.

Zkousel jsem patrat proc ten pristresek vubec musi nad popelnici byt. Je to kdyz prsi, aby pry nekapala voda do popelnic (i kdyz ty maji viko), a pak ta znecistena voda netekla do kanalizace a neskoncila v oceanu. To je jiste zasluzne, ale pral bych si trosku vetsi flexibilitu. Treba pristresek by postavit sel (mensi), ale ty steny podle pozadavku se nam tam nevejdou.

Restaurace ktere jsou jiz otevrene delsi dobu tento pozadavek plnit nemusi. Takze do te druhe popelnice muze Domino’s Pizza nebo ta prodejna na bagels co je vedle hazet zbytky jidla a nikomu to nevadi. Ale u novych provozoven je nutne vsechny pravidla splnit.

Jak vypadaji cisla na staveni skladu

Nemovitosti v USA

Pred tydnemjsem uzavrel transakci na koupi pozemku, kde chci stavet sklady.

Takze ted uz jedu plnou parou kupredu. Ale plnou parou v realite znamena, ze vetsinu doby budu na neco cekat. Zatim to tak na me pusobi. Treba nez architekt dodela detailni plany. Nebo nez zjistime jestli nam povoli presunout ty tzv. monitoring wells.

Na tom pozemku se da postavit zhruba15,000 sq. feet skladu. Jednoduche pravidlo je, ze se muze postavit budova o velikosti 50% plochy pozemku. Dalsi pravidlo, ze mesto vyzaduje jedno parkovaci misto na kazdych 250 sq. feet kancelari a jedno park. misto na kazdych 400 sq. feet skladu.Takze takto jsme k tomu dosli.

Takze jsem delal hrube pocty:

Naklady:
Pozemek $1.6M
Naklady na postaveni $1.5M
CELKEM: $3.1M naklady na postaveni

Nove sklady se v Torrance prodavaji kolem $300 za stopu (ted teda zadne na prodej ani nejsou). Nedavno mi volal broker, ze ma kupce co chce zaplatit za muj sklad v Torrance $330 za stopu (za starsi). A uz vidim ostatni nabidky, ze se peknejsi sklady splhaji s cenami nad tech 300 dolaru za stopu. Citim, ze by byla dobra doba ty sklady mit uz postavene a prodavat je.

Prodej za predpokladu $300 za stopu
Prodejni cena: $4.5M
Zisk: $1.4M

Samozrejme muzu udelat nejake chyby a nakonec to bude horsi. Pro me to je porad atraktivni vysledek, ale hlavne kvuli tomu, ze to muzu financovat sam. Je to maly projekt, ktery velke developery nelaka. A to ze je to maly projekt, je pro me naopak obrovska vyhoda. Protoze o staveni nic nevim, tak se to ucim za behu. A kdybych udelal nejake chyby tak u maleho projektu to nebude mit takovy negativni dopad jako u nejakeho obrovskeho. Proste to beru jako soucast meho osobniho vzdelavani.

Jinak ja se ty sklady prodavat nechystam. Chci je postavit a pronajimat. Jak jsem kdysi cetl v nejake knizce, kdyz prisli za investorem jestli jim prodat nejakou svoji nemovitost. Rekl jim na to: “I don’t sell. I buy”. Takze jak to taky spise vidim na to kupovani nez prodavani.