Obchodovani s nemovitostmi je hodne emocni zalezitost. Kdyz se kupujicimu nejaka nemovitost libi tak je ochoten zaplati vice nez je trzni cena. Ja na toto mam pravidlo: “Nikdy se do nemovitosti nezamilovat“, kdyz ji kupuji. Nebo kdyz se tech kupujicich sejde vice najednou tak nikdo z nich nechce prohrat a taky se cena vysponuje hodne nahoru.

Kdyz je zrovna trh zhavy (prodava se rychle a je mala nabidka a velka poptavka) tak se vyplaci nabidnout nemovitost za nizsi nez trzni cenu. Ta nizsi cena je takove lakadlo, kdy se pak vice kupujicich mentalne pripravi, ze tu nemovitost koupi. A pak uz se prebiji navzajem s nabidkami. Riziko je minimalni kdyz je zhavy trh, ale porad tam nejake riziko je.

Napr. se stane, ze kupujici nabidne plnou cenu, ale chce obchod uzavrit rychle. A prodavajicimu neprisla zadna dalsi nabidka. Prodavajici to chce pozdrzovat a cekat. Jenze to kupujici vi a nastve se (a stahne nabidku).

Presne tohle se mi nedavno stalo. Dal jsem nabidku. Prodavajici zdrzoval. Po 10 dnech prisel, ze maji vetsi nabidku od nekoho jineho. Ja jsem rekl, ze nemam zajem. Prisli znovu, ze me akceptuji co jsem chtel. Ale uz jsem rekl, ze je pozde. Ted to od nich koupim jedine za jeste nizsi cenu. A je hodne realne, ze znovu prijdou.

Taky se mi stalo, ze dve strany se prebijeli s cenami a jedna z nich si neco spatne zjistila a davala vetsi nabidky nez davalo logiku. Oni totiz presne nepochopili nejake informace co je v nemovitosti zahrnuto. A takto vysponovali cenu mnohem vyse nez by se normalne stalo. Nakonec to vyhral druhy kupec, ktery ji strasne chtel, ale kdyby ten “hloupy” kupujici ceny omylem nevysponoval tak se takto draho nikdy neproda.

Tohle me na obchodovani s nemovitostmi hrozne bavi. Neni to moc dokonaly trh (jako treba burza s akciemi). Ale tyto psychologicke a emocni stranky to delaji hodne zajimave.

Dival jsem se na statistiky ohledne nemovitosti v Los Angeles county (neco jako kraj kolem mesta Los Angeles).

Podle statistik je tzv. vacancy rate (pomer kolik prostoru je v nabidce k pronajmu vs. obsazeneho) :

• U skladu 1-2% vacancy rate (nektere statistiky ukazuji mene nez jedno procento)
• U obchodu (retail) je to kolem 5% vacancy rate
• U kancelari je to 13%-15% vacancy rate

V praxi to vypada takto. Dam inzerat na pronajem skladu a behem 3-4 dnu se mi ozve pet zajemcu. Behem 14 dnu mam kolem deseti zajemcu a 5-6 pisemnych nabidek. Dojde k bidovani jako na aukci. Vysponuje se cena za pronajem. Jako majitel muzu zamitnout veskere pozadavky co si najemnik vymysli. A vyberu si komu chci pronajmout. Presne o teto situaci jsem psal pred mesicem v tomto clanku. Ukoncil jsem to slovy: “Vynos z nemovitosti to takto vysponuje z 5.78% na min. 9.24%”. Ted uz mam podepsanou najemni smlouvu a prekonalo to me ocekavani. Je to na 12.13% vynosu. Pro investici do nemovitosti je to nadhera. A to vse diky male nabidce na trhu a velke poptavce.

Kdyz jsem psal o mem prusvihu s popelnici na pizza provozovne tak jsem hned zkusil ten prostor nabidnout na pronajem (jen tak, kdybych treba nasel provozovnu jinde). Za tyden se mi neozval jediny zajemce! Mam to nabidnute za normalni (dobrou) cenu, ale proste neni zajem.

A ted jsem videl na prodej krasnou budovu s kancelaremi.

Co me zaskocilo je, ze cena za stopu (jen pro info ctverecni stopa je 0.09 m2) je levnejsi nez u skladu. Je to krasna budova s krasnym interierem. Postavit kancelare je mnohem drazsi nez stavet sklad. Sklad je jen betonova podlaha a steny. Tak mi vrtalo hlavou proc je cena za kancelarskou budovu mensi nez za sklad? A navic ty kancelare jsou jeste v lepsi oblasti. Proto jsem zacal hledat ty statistiky. Proc je to tak levne? To vysvetleni je v te nabidce a poptavce. A v tom, ze najit najemnika na kancelare zabere klidne 6 mesicu cekani a neni to vubec jednoduche. Kancelari je hodne. I kdyz to instinktivne vypada jako nadherny deal, tak to zas tak atraktivni neni. Nekdo tuto budovu koupil ve stejne dobe jako jak muj prvni sklad v Torrance. Rozdil je, ze ja kdybych dnes prodal tak vydelam. Ale ten kdo koupil tuto kancelarskou budovu podobne stesti nemel. Puvodni majitel tuto budovu koupil v roce 2007 za $4M. Tehdy byla nove postavena. Puvodni pujcka kterou na to dala Bank of America byla na $3.75M. Majitel nedavno prestal splacet a budova byla zabavena bankou. Ta ji ted prodava. A da se koupit zhruba za $2.6M.