All posts by John

Developersky projekt v dobe konjunktury vyjde draho

Zvazuji dalsi development projekt v Portlandu (Oregon). Pozemky jsou relativne levne (v porovnani s mym projektem v Kalifornii). To se mi libi a mohl bych udelat vetsi projekt. Je tam prostor na sklad kolem 100,000-200,000 sq. feet (zhruba 10 tisic az 20 tisic metru cteverecnich) nebo postavit vice mensich budov.

Co je vsak desive jak silene vzrostly naklady na stavbu. Je konjuktura. Pred par lety bylo mozne postavit sklad (jsou to v podstate jen betonove steny, podlaha a strecha) za $65-75 na ctverecni stopu. Dnes to je kolem $110-$120 na stopu.

Ono je to zakladni pravidlo ekonomiky. Nabidka a potavka. Ted se stavi a kontraktori nevi co delat drive. Takze ceny za praci se sponuji nahoru.

Tenhle graf to perfektne vystihuje:

Graf ukazuje dokoncene miliony ctverecni stopy skladu (industrial warehouse), kteri developeri postavili kazdy rok a dali na market (tohle je statistika pro Portland). Je krasne videt jak od roku 2009 do 2013 se stavelo malo. Takze selskym rozumem je jasne, ze kdybych stavel v techto letech, tak musim byt schopen vyjednat nejlepsi ceny. Stavebni firmy oceni, ze jim dam zakazku. Ja budu spokojen, ze dostanu lepsi ceny.

Idealni by bylo s tim projektem pockat. Vse si nachystat. Udelat architektonicke navrhy a ziskat povoleni na stavbu je zdlouhavy proces. Klidne to zabere rok a dele. Tohle me do ted trosku frustrovalo, ale zrovna v tomto pripade bych ani nespechal. Proc si s tim nevyhrat a nepockat si se stavbou az opadne to nadseni a prijde dalsi krize. Coz je teda dalsi otazka kdy se to stane a jestli pak to cekani neprinese nejake dalsi problemy nebo naklady. Ale intuitivne by to bylo nejlepsi nacasovani stavet kdyz ostatni nestavi.

Podle predbeznych propoctu mam na stole projekt, kde se da zajisti 6% vynos z najmu pri postaveni za dnesni ceny. Ale kdybych postavil za nizsi ceny tak se vynos zveda na 8%. Coz je uz mnohem lepsi. Jestli se vam zdaji ty vynosy male, tak to je proste soucasna realita. Zalezi od oblasti, ale mit treba vynos 8% je docela vyhra.

Bitcoin je super!!!

Pred tydnem jsem se smal, kdyz si jeden znamy koupil svuj prvni bitcoin za $10,000. Ale tomu se to mezitim potvrdilo, ze to byla super koupe. Me pripadalo, ze naskakuje na vlak strasne pozde. Proto jsem se tomu smal. Ja bych Bitcoin za tuto cenu nekupoval.

Je to perfektni atmosfera a to nadseni z pocitu, ze se da snadno zbohatnout! Konecne! Protoze ty ostatni varianty jak zbohatnout vyzaduji strasne mnozstvi namahy.

Taky je super, jak se to povedomi o Bitcoinu rozsiruje. Ty clanky jak kazdy nakupuje. Ja osobne obdivuji tu odvahu.

https://twitter.com/zufanek/status/938768281384742912

Uz i nas oblibeny lihovarnik takto jede v Bitcoinu. Neni to nadhera? Ta atmosfera z roku 1999 na me uplne dycha. Kazdy taxikar v USA tehdy obchodoval s akciemi. A vydelal vice tim, ze koupil jakoukoliv akcii a jen chvili pockal, nez vozenim zakaznikum.

Stejna atmosfera na me dychla v roce 2005 v realitach. Zubari a pravnici byli realitnimi investory. Realitni agenti si kupovali nahodne domy od svych vlastnich klientu radeji nez aby je dali na trh. Drzeli je 2-3 mesice a prodali je o 50 tisic USD vice. Dodnes vzpominam na nadseneho kolegu agenta co behal s sekem nad hlavou po kancelari a nadsene na vsechny kricel jak na tom vydelal.

Krasne doby. Krasne vzpominky. Dobra nalada a optimismus. A mame to tady znovu diky Bitcoinu!

Nutnost cist najemni smlouvy i kdyz na to neni cas

Pred peti lety jsem pronajmul prvni sklad externimu najemnikovi. Byl to sklad co jsem nepotreboval pro Shipito.

Nemel moc volneho casu. Ridil jsem aktivne Shipito se svymi 150 zamestnanci. Tak jsem si najmul realitniho brokera co jsem dobre znal at mi nachysta smlouvy. To bylo jedine s cim se se necitil komfortne Nepotreboval jsem od neho najit najemnika. Toho jsem nasel. Takze praci mel jednodussi a za to jsme se dohodli, ze se trosku snizi provizi. Porad to ale byly velke penize. Muj broker dostal 15 tisic USD. U tech komercnich nemovitosti jde o velke transakce, takze jsou i velke provize.

Od te doby jsem se ty smlouvy poradne naucil. Vsechno si uz delam sam. Mam z toho lepsi pocit, protoze presne rozumim kazdemu odstavci. Hlidam si veci co by mi zadny broker nepohlidal. Citim se i mnohem lepe, ze uz to nemusim delegovat a mam to pod kontrolou.

A zrovna ted se mi potrvrdilo proc je vzdy nutne se tyto veci naucit. Brokeri (a asi jim to nesmime mit za zle) mysli predevsim nad tim jak vydelat co nejvice provizi pro sebe. Takze muj broker ve smlouve nechal ustanoveni, ze kdykoliv najemnik bude prodluzovat smlouvu tak ze z toho ma taky dostat dalsi provizi. Coz se bavime o dalsich desitkach tisic dolaru v podstate bez prace. Me se to ale uz platit nechce, protoze mam pocit, ze broker nemel zadnou zasluhu na najiti najemnika. A ze jsem v po nem jen chtel pomoc pripravit smlouvu za kterou jsem ho uz dobre odmenil.

Jeste popisu jak pekne mi to zavolal. Nejdrive mi rekl, ze ho kontaktovali ti najemnici (nebo respektive jejich vlastni broker) a ze chteji jednat o prodlouzeni smlouvy. Tohle vim, ze je lez, protoze jsme s najemnikem v castem kontaktu (a jeste to povrdili, ze s brokerem v kontaktu nejsou). Pak mi rekl, ze by bylo (PRO ME) nejlepsi, abych jim to neprodluzoval o 3 roky, ale dal jim to rovnou na 5 nebo i vice let. Samozrejme, kdyz podepisu prodlouzeni o 6 let tak provize je dvojnasobna nez kdyz na 3 roky. Nevydrzel jsem to a zeptal se na rovinu jestli mi to navrhuje protoze to chce ten najemnik nebo aby dostal vetsi provizi. Tak mi rekl reseni, ze se nemusim bat o provizi, ze muzeme odlozit splaceni. Ze mu zaplatim cast provize ted a cast za ty tri roky. 🙂

No hruza. Ta lekce je, ze si clovek musi porad davat pozor. Vsechny smlouvy si cist do detailu. At ma cas nebo nema cas. Zadne vyjimky. A pocitat s tim, ze kazdy sleduje hlavne svuj zajem.

Je to neuveritelne jak jsem progresivni

Progressivism is the support for or advocacy of social reform. As a philosophy, it is based on the Idea of Progress, which asserts that advancements in science, technology, economic development, and social organization are vital to the improvement of the human condition (Wikipedia)

Kdyz jsem zacinal podnikat v USA s firmou IncParadise (zakladani firem), tak jsem nejradeji zamestnaval zeny!

Uprimne jsem muze dokonce diskriminoval. Mel jsem spatne vzpominky na me podnikani v CR, kdy z me firmy vzniklo nekolik dalsich konkurencnich firem. Zamestnanci odesli, zalozili si svoji vlastni firmu a pretahli klienty. Tohle se stalo nekolikrat a opakovane po sobe. A vzdycky to byli muzi! Ono to je asi v povaze chlapu, ze vice riskuji a hledaji ruzne zkratky, jak co nejrychleji vydelat prachy. U zenskych jsem mel pocit vetsi stability. Ze praci delali s vetsi laskou. Nenudili se. A proste celkove mi kancelar lepe fungovala v plne zenskem slozeni. I v Las Vegas jsme jednou zamestnali nejakeho muze a ten se pak taky pokusil zalozit vlastni firmu! Nastesti se mu nedarilo. Ale stejne, ze! Takze zenske jsem mel ve firme nejradeji!

Nedavno se v USA vedli obrovske diskuze o tzv. gender neutral bathrooms. Proste je problem, kdyz se na zachody napise, ze jsou pro chlapy nebo pro zenske. Kdyz jsem rozjizdel Shipito tak jsem trnul, ze mam zaveden prvni neutralni zachod. Bylo to dlouho predtim nez se zacala vest tato diskuze. U me zase uprimne slo o to, ze jeden zachod jsme meli ve skladu a druhy v kancelari. A developer dal na ten v kancelari cedulku pro zeny a na ten ve skladu pro muze. Jenze me se strasne nechtelo chodit daleko na zachod do skladu. Predelal jsem cedulku a napsal na zachod, ze je pro oboji pohlavi.

Celou dobu jsem se trepal strachy, kdy si kdo bude stezovat, ze to nemame oddelene. Treba, ze jsem nejaky uchyl co chce lezt na stejny zachod co zensky. Ale ted vim, ze jsem byl progresivni a to s obrovskym predstihem. Vlastne se u me museli zamestnanci citit nejlepe, protoze jsem vyresil problem se zachodkem mnohem drive nez se to stalo ve zbytku Ameriky!

Treti vec jak jsem progresivni jsem zjistil ted (ano taky me i moji manzelku objal, ale myslim, ze jsme oba bez ujmy). Americka kultura je zalozena na tom, ze se porad nekdo nekde chce objimat. Potkate cizi lidi. Seznamite se a rovnou vas objimaji. Ja na to nejsem zvykly. Moc se mi to ani nelibi. Vzdycky doufam, ze se objimani budu moci vyhnout, ale snazim se akceptovat spolecenske normy, protoze tady dlouhodobe ziji. Nejradeji bych jen podal ruku, ale mam pocit, ze lidi pak berou, ze jsem moc chladny. Znovu jsem mel takove cerne svedomi, ze do te americke kultury nezapadam. Jenze vsechno je jinak. Instinktivne jsem ta vyjimka, kdo neni uchyl a nesnazi se na nekoho sahat, objimat ho a takto zpusobovat neprijemne situace s dotykem. Jak se to ted zrovna probira v mediich a myslim, ze neni konec ruznych pripadu co jeste uvidime.

Tleskam sam sobe jak intuitivne dokazu vsim proplout a vim co je spravne!

A myslim, ze uz jsem zase o krok vepredu. Jak uz jsem tady dokumentoval, ze nesnasim ruzne schuzky a konferencni hovory, tak vlastne nemam sanci nikoho nejak obtezovat i timto zpusobem. VAROVANI: Az se na nekoho z vas za 30 let provali, ze jste nekoho nekde osahavali na osobni schuzce (treba nejakym nechtenym dotykem napr. ze vyzadujete pozdrav podani upocenou rukou – to fakt muze byt spouste lidem neprijemne a taky vam to hned na rovinu nereknou) nebo obtezovali slovne po telefonu nejakym trapnym konferencnim hovorem, na kterem se budete vykecavat, tak bacha…Je tam risk, ze prijdete o vase vydelane miliony, kdy budete platit pravniky a napravovat krivdy, kterych jste se napachali (nebo vas vyhodi z prace). I kdyz trosku to musim upresnit, plati to jen v pripade, ze se vam skutecne podari zbohatnout nebo tu atraktivni praci budete mit. Jestli to chcete pojistit a byt neprustrelni, tak doporucuji zustat chudy a nic nedelat, pak se nemusite bat. Nic se na vas neprolakne. V USA to takto funguje.

Tak doufam, ze to znovu ocenite, ze se delim o uzitecne know-how. A nezapomente i na to moje varovani!

Nejdulezitejsi vec pri rozjezdu noveho podnikani

Uplne ta nejklicovejsi vec pri rozjezdu noveho podnikani je prijit na zpusob jak ekononmicky ziskavat zakazniky. Vymyslet ten obchodni model tak, ze cena zaplacena za ziskani zakaznika je dostatecne mala v pomeru co se na tom zakaznikovi vydela.

Kdyz se toto podari tak vsechny ostatni problemy s rozjezdem firmy jsou jednoduche na reseni. Ta pointa je v tom, ze vetsina problemu se da vyresit penezmi. Vzdycky muzete najmout ruzne lidi na ktere muzete delegovat ukoly, ktere vas trapi. Muzete mit nekoho kdo vam pomuze. Ale na toto musite mit penize. A ty penize budete mit, kdyz se splni ten zakladni predpoklad. Vite jak ziskavat zakazniky pro firmu. Vite kolik vas ziskani zakaznika stoji. A vite kolik na nem vydelate. A ten zisk je dostatecny, abyste meli komfort na delani chyb a reseni problemu,ktere mate pri budovani firmy.

Osobne kdyz cokoliv rozjizdim tak si strasne hraju s tim jak ten business nastavit. Jak presne nastavit ceny. Jak presne tu sluzbu nabidnout. Jak zajistit aby si zakaznici moji sluzbu doporucovali (coz me nic nestoji v porovnani s placenou reklamou). Treba vim, ze kdyz neco dokazu udelat o hodne rychleji nez konkurence tak to zakaznici oceni a pomuze to v tom jak me budou doporucovat. Me to znovu nestoji nic navic. Prace je to porad stejna. Jen si musim firmu lepe zorganizovat a nastavit, abych tu rychlou realizaci byl schopen delat.

Kdyz se mi nepodari ten business model vyladit, tak ten napad opoustim. Proste nevim nebo to neumim delat. Coz taky neni problem. Kazdy ma silne stranky v necem jinem a je to naprosto normalni. Rozhodne bych ale v takove fazi nechtel hledat externi investory a doufat, ze nalite penize vyresi problemy a nejakym zazrakem se podnikani zacne darit. Kdyz se ten business model nevyladi, tak ani nalite penize do reklamy nepomuzou. Tohle je moje zkusenost.