All posts by John

Najmy za sklady v Los Angeles narostly o 55% za pet let

March 27, 2018Nemovitosti v USAJohn

Obnovuji jednu z prvnich najemnich smluv na sklad. Najemnik ma opci na prodlouzeni, ale za trzni cenu. Za pet let trzni ceny vyskocily pekne nahoru. Dohodli jsme se na navyseni JEN o 30% ze soucasneho najmu. Teoreticky bych mohl chtit i 40% a mozna i jeste vice. Ale najemnik vzdy platil vcas. Zadne velke problemy s nim nebyly. Takze jsem udelal trosku kompromis.

Bohuzel, ale pro najemnika je to sok. Aspon tak nam to rikal broker co ho zastupuje. Ze nerozumi jak strasne ty najmy vyrostly. A ze ma najednou platit o tolik vice. Nedivil bych se, kdyby to co zaplati za najem bylo klidne vic nez je jejich zisk (nebo podobna castka).

Uplne si pamatuji s kazdym skladem co jsem kupoval pro Shipito, ze jsem z teto situace mel strach. Ze budu ve skladu pet let. Pak prijde naprodluzovani smlouvy a ja budu narikat jaky je majitel grazl, ze nam navysil najem tak nahoru. Proto jsem chtel sklady kupovat, aby k tomuto nikdy nedoslo.

V roce 2013 byla trzni najem za stejny sklad 93 centu na stopu.
Ubehne pet let a trzni cena je $1.40-$1.45. 55% narust!

A jeste perlicka. Zrovna tento sklad nikdo nechtel (nebo nemohl koupit). Lezel prazdny nekolik let. Kratkou dobu ho pronajimala Tesla na nejaky research (meli zamalovane okna, aby dovnitr nebylo videt). A kdyz Tesla odesla, tak to proste developer uz chtel za kazdou cenu prodat.

Dalsi fotky z upravy provozovny

March 24, 2018PizzaJohn

Tak zase jsme pokrocili dopredu. Dela se mechanika. Ruzne odvetravani. Klimatizace.

Uz se to blizi. Bavil jsem nedavno s jednim znamym majitelem restaurace. Ptal se jak pokracuji prace. Rikam, ze ted uz rychle, potom co jsme dostali povoleni od mesta. Kdyz on rozjizdel svoji restauraci tak mu to trvalo sedm mesicu. A to delal v prostoru, kde uz restaurace predtim byla. Takze nemusel resit spoustu veci, ktere mesto nakazalo nam. Otevirat novou restauraci je narocny proces, ale blizime se.

Update z meho developerskeho projektu na sklady

March 22, 2018Nemovitosti v USAJohn

Dlouho jsem nepsal jak pokracuje muj developersky projekt se stavenim skladu. Takto vypadal nedavny update od architekta.

1.Architectural 85% complete
2.Structural plans 90% complete
3.MPE plans will be completed in less than 2 weeks
4.Grading plans ‘“ Complete
5.Parcel map ‘“ tentative. Awaiting final details from Civil Engineer. It should be done next week
6.Submittal to the City for CUP and DIV (Division of lot-tentative map) Is anticipated this month although we are not sure as to when the public hearing will be scheduled.

Tohle byla situace pred tydnem. Ted uz se dava zadost na mesto na rozdeleni toho pozemku na tzv. conda. I kdyz vubec nemam v planu ty sklady prodavat, tak vse chystam na moznost aby to bylo mozne. Pozemek bude rozdelen tak, ze pujde prodat ctyri individualni sklady kazdy jinemu kupujicimu. Je to muj backup plan. Kdybych nekdy zmenil nazor a sklady uz nechtel drzet. Individualne se prodaji mnohem lepe nez cely projekt. Zaroven je to cele dost pracne povyrizovat. A je to lepsi a jednodussi delat ted (nez pozdeji az kdyz by bylo postaveno).

Takze jak vidite i ten development nejde nejak moc rychle kupredu. Trva to nez se prokouseme vsemi procesy , kdy nam kazdy daval nejake pozadavky, ktere jsme museli zapracovat. Co je ale nadhera, ze mezitim ceny na trhu rostou nahoru.

Jak jsem delal cisla jak vychazi takovy projekt,tak uz jsou ty cisla trosku jinak. Videl jsem ted na trhu podobny pozemek na prodej za dvojnasobek ceny! Takze teoreticky za co budu schopen postavit sklady vcetne ceny pozemku je ted pouze cena pozemku. Uz v tomto je to dobry pocit, jaky jsem vyborny developer!:-)

Update P2P pujcky

March 21, 2018InvestovaniJohn

Z Lending Clubu stahuji penize (uz zhruba pres rok) zpet. Jen tak pro zajimavost. Ta rychost jak se proinvestovane penize vraci (splatky a uroky) vychazi zhruba na 7% mesicne. Takze to vezme vice nez rok dostat vetsinu penez zpet, kdyz se rozhodnete prestat investovat.

Nejvice penez mam nainvestovano ve fondu, ktery ty P2P pujcky resi za me. Vynos bohuzel klesl z double digits. Ale je to porad krasnych 8.7% za lonsky rok. Proc vse davam do fondu? Penize se daji okamzite vytahnout. Kdyz se dnes rozhodnu tak do 30 dnu penize mam. Vetsinou jim to jde i rychleji. Coz me pripada naprosto fantasticka vyhoda u jakekoliv investice. Vylozene to pouzivam na hotovost co by me lezela na ucte. A kdyz ji potrebuji na nejaky kseft, tak ji temer okamzite muzu pouzit. V tomto je obrovska vyhoda.

P2P pujcky budou fungovat dokud bude ekonomika v poradku. Takze opatrne sleduji a chystam se zacit penize stahovat jakmile budu mit podezreni, ze se nejaky prusvih muze stat. Ta vyhoda u fondu je, ze kdyz mate volne penize, tak uz za ten jeden mesic dostanete okamzite solidni vynos. A kdyz mate strach, tak po mesici penize vytahnete zpet.

Pro investora co ma dnes volne penize to podle me neni uplne idealni doba vstupovat na trh. Reality jsou nahore. Akcie jsou nahore. P2P bude fungovat dokud se nestane nejaky problem s ekonomikou. Tak jak to ted slape poslednich par let a vse leti nahoru, tak to proste nemuze pokracovat navzdy.