Sklady mam dostavene. Postupne prochazime ruznymi inspekcemi. Elektrina zapojena a nejake pravidlo je, ze vse musi byt zapnuto cely tyden naplno (vsechny svetla, klimatizace, apod). Pozarnici testovali pozarni alarm. Pozarnici z nejakeho duvodu kontroluji i HVAC i dalsi veci. Posledni razitko cekame od mesta. Snad pristi tyden!

Ja se smeju z tech terminu, protoze jsem si myslel, ze budu pronajimat uz nekdy v lednu nebo unoru. A pokazde se dokaze vse opozdit.

Jeste jsme neudelali final walk-through s general contractor, kde mame ukazat nejake ty veci co musi jeste upravit. Je tam dost veci co me stvou, ze se udelali jak se udelali. Ruzna pochybeni od architekta, ktery strasne spatne komunikoval (resp. vubec jak to bylo behem Covidu) a ani po Covidu neposilal nikoho na kontrolu stavby (i kdyz podle smlouvy mel kazdy 14 dnu). Jen mi plakal, jak na tom prodelal at se potkame, ze mi to chce vysvetlovat. Vymenili se mu zamestnanci v kancelari. Civil Engineer behem covidu zemrel. Jeho spolecnik moc nedokazal navazat na praci kolegy. Stalo se tam spousta prusvihu. Treba stena vedla pres okno. Nesedeli ruzne rozmery. Spousta veci se muselo predelavat. Nahodne udelali rozhodnuti ktere nedavaly smysl a na vetsinu se prislo az pri staveni (a stalo me to penize navic vyresit). A pak drobne detaily, ze se nekdo prosel po parkovisti kdyz malovali parkovaci cary a pak tou barvou na bote vesel do kancelari a na podlaze jsou modre stopy.

I kdyz me ten projekt fakt uz neskutecne sere, tak pozitivni je, ze kdyz ho ukazuji potencialnim zajemcum tak je feedback velmi dobry. Jsou uneseni jak je to nove a pekne. To je co me trosku povzbudilo minuly tyden, kdyz jsem to ukazoval dvou zajemcum.

V kancelarich je krasne svetlo a velmi pozitivni pocit. Ale mam vyhrady k tomu stropu. Chtlei jsme takovy ten industrialni otevreny strop, ale neni to uplne ono. Podle me tam musime jeste nejak doupravit. Jsou nejake folie, ktere lepe zakryji tu izolaci. 

Zajimave, ze zadny potencialni najemnik na to nepoukazoval a nikomu to nevadilo. Ale mam porad pocit, ze by to melo vypadat  lepe.

Zachody vypadaji takto.

Libi se mi jak hodne svetlo je i v tech skladech. A tim, ze to jsou male sklady tak pocitame s tim, ze treba nekdo tam bude chtit i pracovat. Napr. jeden z potencialnich najemniku je firma co navrhuje modu. Nebo nekdo kdo chce skladovat luxusni auta a lepi na ne nejake ochranne folie. Mel jsem zajemce ruzne technologicke firmy. Napr. jedna co dela nejake upgrady pro GPS satelity nebo druha na recyklace baterii pro Teslu pomoci robotu. Ale tam byl obrovsky problem s pojistovnou, protoze by me proste nepojistili nebo by to stalo 6x tolik. Pojistovny v USA uz nechteji pojistovat. Zajimava doba. Jak prodelaly na Treasury Bonds a nejaky dalsich ztratach, tak neberou novy byznys.  A uctuji vyrazne vice. 

Do dvou skladu stehujeme Planet Express Shipping. Na to se taky tesim, ze budou mnohem blizeji k mistu kde bydlim, takze me to bude vice motivovat se tam podivat do kancelare:-).

Dnes jsem mel schuzku s bankerem, se kterym se dlouho zname a financuje mi koupe skladu. Trosku jsem se snazil vytahnout jak tu dnesni ekonomickou situaci  ted v bance vidi.

1. Pujcky na komercni nemovitosti zamrzly. Nedela se nic, krome vyjimek, kdy je pujcka letos splatna a nejde najit jine reseni. Naproste vyjimky.
2. Banky cekaji na report kam se presunuly vklady od zakazniku. Zitra ma byt uverejnen od tech nejvetsich bank. A ceka se krvava koupel, ze malym bankam zmizely deposity. To spusti lavinu od regulatoru, protoze nebudou mit dostatek depositu vuci pujckam. A pak si banky mezi sebou ty deposity prodavaji nebo je musi ziskat od zakazniku.  Ten duvod proc se se mnou schazel bylo, ze potrebuji abych dal penize do banky na deposit. Takhe prosi a obchazi svoje zakazniky.
3. V nejblizsich dvou letech ma splatnost vyrazzne mnozstvi komercnich pujcek (cislo jsem presne zapomnel, ale jsou to miliardy).  A jsou to pujcky co se daly kolem roku 2012 za uroky kolem 3%. I ja jsem v te dobe mel uroky pod 3%. Ted pri refinancovani jsou uroky dvojnasobne. Jesltize nemovitost nema odpovidajici prijmy, tak asi ani pucjku nedostanou (nebo vyznamne mensi).  A proto cekaji, ze bude  obrovske mnozstvi defaultu. A tim padem krach cen u komercnich nemovitosti. Tohle si dovedu predstavit zive u retailu a kancelarskych budov, ktere jsou ted casto nenaplnene. Porad spousta zamestnancu pracuje z domu. Kancelarske budovy nejsou uz tolik potreba.  U skladu si myslim, ze riziko je minimalni.

Tak taky s napetim cekam co se stane. Sam citim jak se situace na trhu meni i behem poslednich par mesicu. Kdyz dnes dam inzerat na pronajem skladu tak vola mnohem mene lidi nez na zacatku roku.

Mam pred sebou dalsi developersky projekt, kde jsem vyrizoval povoleni pres dva roky. Vubec se mi do toho uz nechce. Stavebni naklady narostly. A ty povoleni mi ted vyprsi a musim udelat rozhodnuti jestli do toho jit nebo ne. Mam uplne stejnou obavu z chybejici likvidity. Ale zaroven jsem uz toho projektu tolik nainvestoval, ze to nechat plavat je taky velmi tezke.

Projekt je dokoncen, ale zbyva zapojeni elektriny, ktere se opozduje. Drive to delali behem par tydnu ted jsou to mesice.

Potom mesto dela finalni inspekci (asi dalsi mesic).

Puvodne to melo trvat postavit 8.5 mesicu. Nakonec to stavim uz dva roky.

K ruznym problemum co jsem se stavbou zazil pribyly dalsi:
– rekordni deste letos v zime prispeli k tomu, ze poplatky za inspekce a reseni spojenych problemu s vodou vyrostly or $70,000 oproti budgetu. Pri kazdem desti na otevrene stavbe musi prijit inspektor a napsat report. To stoji kolem $5,000. Jenze letos prselo snad kompletne celou zimu. Na Los Angeles velmi neobvykla situace.  Takze spousta prace navic.

– Mesto bude delat brzy finalni inspekci a ted si vymysli co by jeste po me mohli chtit, ze bych mohl zaplatit. Takze treba rikaji co mame spravit na verejnem chodniku (treba to tam znovu vybetonovat nebo udelat nejaky landscaping). To jsou dalsi desitky tisic dolaru co jdou z me kapsy a je to modus operandi jak v USA mesta funguji. Takto setri svuj budget, ze nedaji nejake povoleni a donuti developera zaplatit za naklady, ktery by melo platit mesto.

– Pripojka na elektrinu mela by relativne blizko, ale nakonec se tahala elektrina z daleka coz bylo dalsich $100k navic.

– Posledni vec bude udelat dohodu s mym kontraktorem, ktery byl nahackovan (nekolik mesicu) a jedna obrovska faktura sla na ucet podvodnika misto na ucet kontraktora. Hackeri byly v jejich systemu min. nekolik mesicu a dokazali pozmenit komunikaci, ze chodila primo z oficialniho emailu.

To je jen tak pro pobaveni co se vsechno muze stat, kdyz se dela nejaky projekt. Ten seznam je mnohem delsi. Mam pres 42 change orders, kdy se museli menit plany z nejakeho duvod a stalo to penize navic. 🙂