All posts by John

Jsem rad, ze uz nevlastnim zadny retail

Nemovitosti v USA

Vetsina mych realitnich investic jsou sklady. Vyjimecne vlastnim neco jineho. Jednou jsem investoval do retailu. Bylo to kvuli tomu, ze na vytvoreni restaurace, kde jsem mel Pizzouna byla potreba velka investice. Udelat vsechny mozne upravy uvnitr vytvari hodnotu, ale kdyz nemovitost nevlatnite tak po skonceni najmu z te hodnoty benefituje majitel. Takze abych to mel ten proces pod kontrolou tak jsem to retail centrum koupil. Tahle teorie se mi i v praxi vyplatila kdyz jsem to retail nedavno prodaval. Novy majitel zaplatil i tu moji investici vytvoreni restaurace v navysene prodejni cene.

Celkove, ale ta retail investice ale nezapadala do meho portfolia. Kazdy mame omezeny cas a je lepsi delat to v cem ten nas spotrebovany cas bude mit nejvetsi dopad. Je to jiny typ investice. Pouzivaji se jine smlovy. Vyzaduje to jiny typ najemniku. Moje silna stranka to proste neni.

Plus zazil jsem i zajimave prihody s novym najemnikem po skonceni Pizzouna.  Byl to expert na vymysleni ruznych vymluv a narikani. I kdyz jsem delegoval co jsem mohl, tak me to nasiralo, ze kdyz si asistentka prijela na domluvenou schuzku (pro najem), tak on na ni neprisel. Ona treba na nej hodinu cekala a on nebral hodinu telefon. A pak rekl, ze je nekde na urade (nejcasteji na DMV). Nebo se v te miniaturni provozovne schovaval na zachode. I kdyz pred provozovnou stalo auto a zamestnanci tvrdili, ze tam neni. Pak treba jen tak nahodou z toho zachodu vylezl a vsichni delali prekvapene, ze nevedeli, ze tam je. Ted k tomu jeste Covid, kdy by mel realnou vymluvu proc nemuze platit. No jsem rad, ze to uz neni muj problem.

Ten relativne maly najem mi zabiral mnohem vice casu nez starani se o sklady, kde je prijem mnohem vetsi. Me osobne to nestalo za to. Ale znam spoustu investoru co zrovna retail uprednostnuji a nechteji investovat do niceho jineho. Pro me je to zahadou, protoze mi to pripada jeden z nejtezsich zpusobu jak investovat do nemovitosti. Najit najemnika trva dlouho. Maloktery najemnik dobre vydelava. Bavim se tady o tzv. Class B retail. Tzn. male obchudky. Ne nejaka atraktivni shopping centra.

Podnikani jak za valky

Podnikani & zivot v USA

Ve velkych i mensich mestech v USA byl vyhlasen zakaz vychazeni. A situace se meni ze dne na den. I z hodiny na hodinu.

Muj kamarad Jason z Planet Express mi psal, ze zakaz vychazeni v Los Angeles byl  od 18.00. Jenze ted to zmenili na 17.00.  Okamzite obrovsky stres v praci jak vse stihnout, aby mohl poslat zamestnance kolem 16 domu (spousta z nich dojizdi vetsi vzdalenosti).

Teoreticky by mel byt ten jeho business vymezen ze zakazu vychazeni. Ale kdyz volali na policajty tak jim rekli at zavrou. At proste nedaji nejakou zaminku lidem co se nekde budou potulovat po ulicich, aby jim tam neprisli vse rozmlatit, vykrast a zapalit.

V Oregonu kde ma druhy sklad je podobna situace. Zakaz vychazeni od 18.00. V nekterych mestech to udelali jeste radikalneji. V Santa Monice je zakaz vychazeni od 13.30!

Po dvou mesicich kdy spousta firem musela byt zavrena a konecne se zacalo otevirat prichazi toto. Je mi tech podnikatelu vazne lito. Obzvlast tem, kterym jeste tesne po otevreni takto vykradli a vypalili jejich provozovny.

Pravo protestovat chrani prvni dodatek ustavy. Kazdy ma na to pravo a je to tak spravne. Ale jakmile to preroste do vykradani a zapalovani provozoven lidi, kteri nemaji vubec nic spolecneho s temi protesty, tak proste policie musi tvrde zakrocit. To je hranice nad kterou by se vubec nemelo premyslet a hned jednat.

Propady a narusty akcii behem Covid-19

Investovani

Kdyz zacala soucasna situace s Covid-19 tak jsem cekal vyrazny propad na akciovem trhu. Pak jsem ocekaval, ze akcie budou dlouhodobe padat. Sem tam vyrostou trosku a pak o to vice spadnou ceny dolu.

Posledni dva mesice jsem v tech propadech prikupoval akcie. Ale opatrne a obezretne. Porad jsem cekal (pestimisticky) dalsi a vetsi propady s cenami. Kdyz se rozhodnu investovat penize do nejake akcie tak to malokdy delam najednou. Tu castku si rozlozim na napr. osm dilu a pak investuji stejnou castku kazdy tyden (osm tydnu po sobe).  Rozlozi se tak riziko, ze se neda odhadnout kdy je ten nejvetsi propad. Kdyz vidite jak ceny vyrazne skacou tak je lepsi neuplatnit vsechen kapital v jedne transakci.

Ten kratkodoby propad byl obrovsky. Kdo stihl investovat v nejvetsich propadech tak ted sedi min. na 30-80% zisku. Tyhle vyjimecne propady jsou krasne sance jak vstoupit do nejake investice. V techto situacich se casto nabada k ostrazitosti a k tomu, at se nechyta “padajici nuz”. Ale to chytani padajiciho noze se proste resi tim, ze se neinvestuje vse zaraz, ale postupne.

Tisknou se penize a aktiva jdou nahoru. Mnohem vice a rychleji nez bych cekal. Penize se potisknou ve velkem dale (politikum se to libi) a nikdo nebude mit chut to zastavit.

Mit hotovost je vzdy dobre, ale investovat je v pravy cas do nejakych aktiv je jeste lepsi. A ty aktiva muzou byt cokoliv (podnikani, akcie, bitcoin, zlato, nemovitosti … zalezi na to komu co sedi a ma rad).

Dotaz: Prodat firmu nebo ji dale rozvijet?

Poradna & dotazy

Ahoj Johne, sleduji tě již přes deset let. Úplně od začátku jsem četl každý tvůj článek na blogu a hrozně mě to bavilo, motivovalo i inspirovalo při mém budování firmy. Snad jsem ti i jedinou psal. Moc ti tvůj úspěch přeji, vydřel jsi si to! Zajímala by mě prosím jedna věc. Jsi zpětně spokojený s tím že jsi firmu prodal a nebudoval dále? Bude mě zřejmě čekat podobné rozhodnutí a nevím v jakém stádiu firmu prodat, nebo dále rozvíjet. Co bylo tvým podnětem k prodeji firmy? Když odpovíš budu moc rád. Díky moc!

Sem tam mi prijde na email dotaz jako tento a ja se pak vzdy ptam jestli muzu zverejnit na blogu. Pripada mi to dobre tema na diskuzi. Kazdy kdo nejakou firmu buduje nad timto premysli. A ono neni moc lidi se kterymi to slo probrat. Pohled z venku na uspesnou firmu je uplne jinaci nez ten pohled z uvnitr. I kdyz firma velmi dobre funguje navenek, tak je vzdy strasne moc veci co se neustale musi resit. Ruzne problemy nebo situace, ktere vyzaduji pozornost. Clovek bud zaujme postoj, ze to nebude resit a pak se jednodho dne probudi a zjisti, ze ho konkurence predbehla, zamestnanci nefunguji jak maji a firma jde do haje. Nebo to proste resi, ale pak je pod neustalym psychologickym tlakem, ze ho na te svoji firme neco sere, protoze to nefunguje tak dobre jak by chtel, aby to fungovalo.

Nemusi jit vzdy nutne o problemy. Ale jde o to premyslet kam dale vse vyvijet. Co vylepsovat. Kde jsou rezervy. Ja jsem byval porad myslenkama ve sve firme. Vecer jsem sedel u televize, notebook na kline, koukal jsem treba na ruzne statistiky,  ukazatale a porad premyslel co vylepsit. To stejne nekde na dovolene. Proste mi to nedalo venovat velke mnozstvi myslenek co a jak ve firme delat.

Kdykoliv byl okamzik, ze vse naprosto dobre fungovalo, tak jsem si hned rikal, co se ted stane za pruser. Protoze ta euforie, ze vse slape, objednavky chodi, zakaznici jsou spokojeni, zamestnanci jsou motivovani a spokojeni… to proste nikdy netrva vecne. Vzdy je potreba byt obezretny a neusnout na vavrinech.:-)

Kdyz jsem pak nakonec firmu prodal tak jsem citil obrovskou ulevu. A to presto, ze jsem mel strasne moc veci velmi dobre nadelegovanych, mohl jsem si jezdit na dlouhe dovolene (kolem 90 dnu v roce), nemusel jsem byt ve firme ani tech 8 hodin denne. Ale presto jsem mel myslenky soustredene na uspech firmy.

Ta zmena po prodeji byla strasne prijemna. Ono i kdyz me podnikani bavi, tak se to v urcite fazi stane rutinou. Nekomu to vyhovuje a nekomu to vadi. Me ta rutina spise vadi. Mam rad to vzruseni, kdyz firma roste. Ale jakmile se rust zpomalil a zbyly jen rutinni veci na reseni tak me to uz tolik nebavilo. Je to ale doopravdy individualni. Ja obdivuji, kdyz nekdo dokaze zustat u jednoho podnikani klidne cely zivot a ma to rad (nebo dokonce nekolik generaci zustava u stejneho podnikani a nikdo to nepokazi a jeste vylepsuje).

Kdyz se clovek rozhodne firmu prodat, tak ziska financni polstar a muze si delat co chce. Takze rozhodne bych nemel nikdy strach co delat potom co se firma proda. Je tam krasna svoboda a moznosti. A myslim, ze to je uplne jedno jestli se pak zacne delat neco neoveho nebo ne. Je tam ta svoboda se rozhodnout bez museni a tlaku.

Investoval jsem do REIT

Investovani

V posledni dva mesice me nadchli investice do REIT. REIT (real estate investment trust)  jsou firmy co vlastni nemovitosti, ktere pronajimaji. Vetsinou jsou zamerena na urcity typ nemovitosti (sklady, byty, kancelare, obchody, hotely, …). REIT maji jsou osovobozene od dane, kdyz 90% svych zisku distribuji akcionarum.

REIT jsou verejne obchodovatelne na burze nebo privatni. Ty verejne obchodovatelne maji vyhodu, ze muzete jednoduse exitovat. U tech privatnich to je hodne omezene.

Ceny komercnich nemovitosti se odviji od toho jaky vynos jsou schopne generovat. A zrovna v tomto jsem videl jak trh panikari. Treba u industrialnich nemovitosti (sklady) doslo celkove k velmi malemu poctu pripadu, kdy najemnici neplatili najem. Ale presto ceny letely dolu mnohem radikalneji.

Divam se na to z meho pohledu. Hodnota nemovitosti nezmizi pres noc o 30-50% jen kvuli tomu, ze v kratkodobem horizontu cast najemniku nezaplatila. Videl jsem to v mem pripade. Nejdrive cast najemniku nezaplatila. Ale ted uz mam krome jednoho pripadu, kdy najemnik plati castecne vse doplacene.

Najmy jsou podepsany na dlouhou dobu (treba u tech skladu). Smlouvy se podepisuji na 5, 7, 10 i vice let. Kdyz si treba takove sklady pronajima od REIT firmy jako Amazon nebo FedEx, tak se nestane, ze by prestaly platit. Rizika tam porad jsou, ale ne tak vyrazna jak to vypada na burze.

Podobne to vidim u REIT, ktere pronajimaji byty. I kdyz je krize, tak lide porad musi bydlet a radikalne ceny najmu dolu nepujdou. U jinych segmentu bych byl opatrnejsi (nakupni strediska, hotely, kancelare, apod), ale v techto riskantnejsi segmentech byl propad uplne radikalni a je jeste vetsi sance (ale riskantnejsi) na zhodnoceni.

Z tohohle pohledu mi pripadaji REIT jako velmi dobrymi investicemi.