Pred 20 roky jsem po prijezdu do USA chodil do realitni skoly, abych ziskal licenci na prodej nemovitosti. A ucili nas, ze kupujici musi byt:  Ready, Able and Willing.  Jestlize ten kupujici nema vsechny tri atributy, tak je to ztrata casu.

Ready – pripraven udelat obchod
Able – musi bych schopen transakci uzavrit resp. mit penize nebo zajistenou pujcku
Willing – musi mit motivaci. Kdyz je vule obchod uzavrit na obou stranach, tak se vzdy uzavre. Problemu se v transakci najde vzdy dost, takze ta vule uzavrit obchod je nutna.

I kdyz ted kvuli Covidu k nejakemu vyraznemu propadu cen nemovitosti nedoslo, tak je podle me dobra doba kupovat. V realitach jde hodne o psychologii. Tam kde prodavajici zadali obrovske castky, tak sesli zpet na zem. Tohle neni videt ve statistikach, ale na bojisti. Nekdo mel predstavu, ze dostane obrovskou castku za nemovitost, ted se chova skromneji.

Prodavajici si vazi vice kupujicich, kteri jsou schopni transakce uzavrit. Maji penize nebo zajistene pujcky. Banky se chovaji jako v kazde krizi. Zacnou byt opatrne komu daji uver. Delo se to behem financni krize 2008 a deje se to ted znovu. Lide jsou opatrnejsi na penize, protoze je potrebuji pro sebe.

Za poslednich par mesicu se spousta obchodu rozpadlo. Kupujici dostali strach a vycouvali z rozjednanych escrow pryc. To je naprosto normalni v dobe nejistoty a priznam se, ze jsem to v breznu udelal taky.

Kupujici co jiz meli otevrene escrow behem Covidu prisli za prodavajicimi a chteli vyjednat dalsi slevu.  Presne to jsem udelal i ja v tom breznu.:-) Jenze ne vzdy prodavajici chteji slevy davat, takze se obchody rozpadly a nemovitosti sly znovu na trh. A ted to prinasi dobre prilezitosti, kdyz presvedcite, ze jste ten ready, willing and able buyer, a prodavajici se dohodne s vami. Jednou uz byl prodavajici spalen a da ted radeji na jistotu, ze se obchod uzavre (i za cenu, ze dostane o neco mensi castku).

Byl jsem se podivat na sklad, ktery uz byl ted dvakrat v escrow a uz podruhe se obchod rozpadl. Prodavajici uz dvakrat snizil cenu. A mam obrovske dilema jestli mam byt ten pripaveny a motivovany kupujici. Mam toho ted rozjednaneho dost, ale kdyz vidim, ze se nekde da dosahnou 7% vynosu tak je to v dobe nizkych uroku lakave. Kdyz se takovy deal financuje s pujckou pod 3%, tak to vypada v cislech naprosto nadherne. Pred 3-4 mesici by stejna pujcka byla za 4.5%. Ten Covid otevrel peknou prilezitost. Kazde procentu rozdilu ve vynosech a pujckou vyrazne otevira celkovy vynos. Ono se to na prvni pohled nezda, ale zkuste to zacit pocitat. V dobe nizkych uroku, kdy vam banka na sporicim uctu dava cim dal mene (v USA ted 1%) jsou tohle perfektni prilezitosti.

Sel jsem se osobne podivat na sklad na ktery jsem uz v minulosti dal dvakrat nabidku. Osobne ho videl predtim jen kolega a spolehal jsem na jeho usudek. Zhodnotil to, ze sklad je docela dobry jen bude potreba trosku investovat na kosmeticke upgrady.

Zarazilo me, ze nekdo prodava nemovitost a neinvestuje vubec nic do udrzby. Pripadalo mi, ze tam nikdo nic nespravil desitky let. Ani nezametl.  Kdyz jsem otevrel dvere do koupelny a zachodu tak jsem se zhrozil z toho smradu chcanek.

Ale z venku uz jsou videt vyhody. Pozemek je kompletne oploceny, takze se dvur da pouzivat take na skladovani. Sklad nevypada moc cenove atraktivne dokud si to clovek neprepocte vuci cene pozemku. Pak uz to vypada, ze se kupuje sklad v podstate jen za cenu pozemku.

Piseme uz treti nabidku. Velmi blizko k tomu co prodavajici zada. A uvidime jak to dopadne. Spocitane to mame tak, ze diky velmi nizkym urokum by to melo porad vychazet dobre. Kdyz se nam podari ziskat vyhodnou pujcku (pod 3% fixovana na delsi dobu) tak ta investice dava smysl. U SBA pujcek jde fixovat az na 20 let.

Psal jsem, ze se sklad nachazi v okoli Los Angeles, ale presne receno je v tzv. Unincorporated County area. V praxi to znamena, ze to je oblast (jsou to takove ostruvky klidne uprostred mesta) na ktere se nevztahuje mestska pravidla. Ma to svoje vyhody. Kdyz podnikate ve meste tak si musite zadat o tzv. business license (neco jako zivnostnak). Mesto po vas bude chtit nejake pozadavky a hlavne penize. A ty penize jsou podle ruznych pravidel. Nektera mesta chteji procento z obratu, jine poplatek za kazdeho zamestnance, apod. Jenze v tech unincorporated area nemusite vubec o zadnou business license zadat. Ma to dalsi vyhody, ze tam je vetsi svoboda jake podnikani tam muzete delat. Proste kdyz si mesto vymysli nejake nove pravidlo tak se to na vas nevztahuje.

V Los Angeles to vypada takto (ruzovou jsou unicorporated areas). Treba v tech unicorporated mistech lze delat  oficialne business s marihuanou:-). Ten je totiz schvaleny statem, ze je povolen delat, ale vetsina mest si to zakazala. Takze kdyz nespadate pod mesto tak muzete. Druha vyhoda, ze tam treba lze pronajmout mista na parkovani kamionu (coz mesta uz taky nechteji povolovat).

Takovychto nabidek pisou kazdy rok mezi deseti az dvaceti. Nekdy i vice, kdyz se pocita opakavana nabidka na jednu nemovitost. A vetsina jich nevyjde:-). Beru to jako soucast toho investovani.

The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES Act) ma v sobe zabudovane perfektni moznost pro realitni investory, kterym letos vzniknou ztraty. A to bud klasicke ztraty nebo i ztraty diky odpisum z novych investic.

CARES Act totiz umoznuje jit zpet a odecist ztraty z roku 2020 z jiz zaplacenych dani pet let dozadu. Naklady ktere jsou letos vyssi nez prijmy se muzou zapocitat k prijmum z roku 2015 (nejstarsi) a kdyz to nestaci tak se prechazi na rok 2016, 2017, apod.

Dejme tomu, ze realitni investor ma letos zisk na nule. Prijmy se rovnaji nakladum. Ale investor uvazuje, ze by mohl udelat nejake upgrady u stavajicich nemovitosti. Nejake rekonstrukce, upgrady nebo treba neco pristavet navic. Investor vaha jestli ma v teto nejiste dobe investovat. Ted ma argument, aby tu investici udelal. Proinvestuje treba 1 mil dolaru. Opravi svoje bytove jednotky. Tato investice je okamzite odecitatelny naklad (Section 179 deduction – bonus depreciation). Jeho prijem je pro rok 2020 nulovy, ale v predchozich letech mel vyssi prijmy. Naklady se odectou z prechozich let a ziska jiz zaplacene dane zpet.

Moje dobrodruzstvi se stavenim skladu se dale vyviji. Kdyz zacinal Covid tak mesto zasahli nejaci hackeri. Tehdy jsem to moc neresil. Jen vim, ze byli nekolik dnu uplne odstaveni. Nefungovali jim pocitace. Ted jsem na to prisel pri jednani, kdy nam rekli, ze vubec nemuzou najit, ze by nas projekt vubec byl schvaleny. Ze to nikde v zaznamech nemaji.:-)

Meli jsme schuzku, kdy uz pres pul roku resime par poslednich komentaru pro Civil inzenyra. Civil engineer dostal pred Covidem infarkt. Vse se zdrzelo. Pak zacal pracovat,  ale behem Covidu se rozhodl, ze uz mu to nestoji za to a pujde do duchodu. Prevzal to jiny kolega. Ruzne zmaky co bylo udelano a co ne. Vetsina se doresila, ale par veci zbyva.

Ceny skladu zatim neklesaji. Ceny pozemku na sklady stoupaji. Ten muj je uz na dvojnasobku od doby co jsem kupoval. Zatim jsem teda s developmentem v teoretickem plusu:-)