Je to nove postaveny sklad. Nema dokonceny buildout (kancelare, zachody, svetla, klimatizaci, topeni, rozvody elektriky, apod). Takto se vetsina novych skladu prodavat tzv. gray shell.
Ten buildout postavit bude trvat nekolik mesicu. Predpokladam tak 3-6 mesicu. Zalezi jak rychle pujde vyridit stavebni povoleni (ted v dobe Covidu). Spise jsem skeptik tak pocitam, ze to bude trvat dele.
To, ze tam neni ten buildout si myslim, ze odrazovalo potencialni kupujici a najemniky. Kdyz nekdo potrebuje prostor tak ho potrebuje hned. Nechce cekat.
Kvuli tomu tusim, ze sklad neslo jednoduse prodat, i kdyz zajemcu bylo hodne. Ja kolem neho krouzim od podzimu lonskeho roku. Uz loni byl pod kontraktem s jinym kupujicim a pak se obchod rozpadl. I ja jsem ho mel uz jednou pod kontraktem a v escrow kdyz zacinala situace s Covidem. Escrow jsem tehdy z opatrnosti rusil. Po par mesicich jsme se k obchodu vratili a mam to o neco levneji nez predtim. V tomhle vzdy obdivuji kulturni rozvaznost americanu. Z meho slovanskeho pohledu, ze mi nekdo zrusi escrow a pak prijde znovu a chce koupit levneji, to by me penila krev.
Proc kupuji:
- I s nejvetsim usilim nedokazu takto levne sklad postavit sam. Tento sklad zacali stavet v roce 2017. V roce 2018-9 ho dokoncili a od te doby prodavaji. Za ty tri roky sly stavebni naklady nahoru min. o 30%. Prodavajici je velka stavebni firma, ktera umi stavet levneji nez dokazu ja. Myslim si, ze na tom porad vydelavaji dobre, ale proste umi stavet mnohem efektivneji.
- Dobre nacasovani. Prodavajici mel pujcku z banky na stavbu. To jsou pujcky s dost velkym urokem a prisnymi pravidly. Podle me byli pod velkym tlakem z banky, aby sklad prodali nebo pronajmuli, aby se tak stavebni pujcka splatila nebo konvertovala na klasickou pujcku. Stavebni pujcky jsou i casove omezene a jim prave koncila. Takze meli motivaci vyjednavat.
- Lokalita je velmi pekna. Nova cast mesta.
- Na trhu neni zadny jiny novy sklad v okoli a stavi se jich velmi malo..
- Na cast skladu uz mam najemnika, ktery potreboval skladovat zbozi na paletach a ani mu nevadi, ze sklad neni hotovy. Takze hned od zacatku se tam generuje prijem.
- Benefit odpisu. Hned v prvnim roce se da odepsat 100% tech vylepseni co postavim (kancelare, zachody, elektrina, topeni…) a zbytku nemovitosti jde akcelerovat odpisy. Pres 20% z celkove investice budu moci odepsat hned prvni rok. To je obrovska uspora na danich.
- Prepdokladany vynos z najmu vychazi na 5%. To neni zadny zazrak. Ale mam napady jak ten vynos zvysit. Na trhu jsou vetsinou vetsi sklady. Malych skladu je nedostatek. Maly sklad se pronajima na plochu vyrazne draz nez vely sklad. Tady si myslim, ze je dira na trhu, kterou lze vyuzit. Sklad lze teoreticky rozdelit na ctyri jednotky. Kazda ma svoje vrata do skladu a vchodove dvere. Taky se chystam chytre dostavet kancelare (male, ale s mezzaninem, aby se zvetsila plocha a tim i hodnota).
Jsem si jisty, ze to nebude jedina investice behem nejblizsich let. Jsem optimista s nemovitostmi.
