Sel jsem se osobne podivat na sklad na ktery jsem uz v minulosti dal dvakrat nabidku. Osobne ho videl predtim jen kolega a spolehal jsem na jeho usudek. Zhodnotil to, ze sklad je docela dobry jen bude potreba trosku investovat na kosmeticke upgrady.

Zarazilo me, ze nekdo prodava nemovitost a neinvestuje vubec nic do udrzby. Pripadalo mi, ze tam nikdo nic nespravil desitky let. Ani nezametl.  Kdyz jsem otevrel dvere do koupelny a zachodu tak jsem se zhrozil z toho smradu chcanek.

Ale z venku uz jsou videt vyhody. Pozemek je kompletne oploceny, takze se dvur da pouzivat take na skladovani. Sklad nevypada moc cenove atraktivne dokud si to clovek neprepocte vuci cene pozemku. Pak uz to vypada, ze se kupuje sklad v podstate jen za cenu pozemku.

Piseme uz treti nabidku. Velmi blizko k tomu co prodavajici zada. A uvidime jak to dopadne. Spocitane to mame tak, ze diky velmi nizkym urokum by to melo porad vychazet dobre. Kdyz se nam podari ziskat vyhodnou pujcku (pod 3% fixovana na delsi dobu) tak ta investice dava smysl. U SBA pujcek jde fixovat az na 20 let.

Psal jsem, ze se sklad nachazi v okoli Los Angeles, ale presne receno je v tzv. Unincorporated County area. V praxi to znamena, ze to je oblast (jsou to takove ostruvky klidne uprostred mesta) na ktere se nevztahuje mestska pravidla. Ma to svoje vyhody. Kdyz podnikate ve meste tak si musite zadat o tzv. business license (neco jako zivnostnak). Mesto po vas bude chtit nejake pozadavky a hlavne penize. A ty penize jsou podle ruznych pravidel. Nektera mesta chteji procento z obratu, jine poplatek za kazdeho zamestnance, apod. Jenze v tech unincorporated area nemusite vubec o zadnou business license zadat. Ma to dalsi vyhody, ze tam je vetsi svoboda jake podnikani tam muzete delat. Proste kdyz si mesto vymysli nejake nove pravidlo tak se to na vas nevztahuje.

V Los Angeles to vypada takto (ruzovou jsou unicorporated areas). Treba v tech unicorporated mistech lze delat  oficialne business s marihuanou:-). Ten je totiz schvaleny statem, ze je povolen delat, ale vetsina mest si to zakazala. Takze kdyz nespadate pod mesto tak muzete. Druha vyhoda, ze tam treba lze pronajmout mista na parkovani kamionu (coz mesta uz taky nechteji povolovat).

Takovychto nabidek pisou kazdy rok mezi deseti az dvaceti. Nekdy i vice, kdyz se pocita opakavana nabidka na jednu nemovitost. A vetsina jich nevyjde:-). Beru to jako soucast toho investovani.

The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES Act) ma v sobe zabudovane perfektni moznost pro realitni investory, kterym letos vzniknou ztraty. A to bud klasicke ztraty nebo i ztraty diky odpisum z novych investic.

CARES Act totiz umoznuje jit zpet a odecist ztraty z roku 2020 z jiz zaplacenych dani pet let dozadu. Naklady ktere jsou letos vyssi nez prijmy se muzou zapocitat k prijmum z roku 2015 (nejstarsi) a kdyz to nestaci tak se prechazi na rok 2016, 2017, apod.

Dejme tomu, ze realitni investor ma letos zisk na nule. Prijmy se rovnaji nakladum. Ale investor uvazuje, ze by mohl udelat nejake upgrady u stavajicich nemovitosti. Nejake rekonstrukce, upgrady nebo treba neco pristavet navic. Investor vaha jestli ma v teto nejiste dobe investovat. Ted ma argument, aby tu investici udelal. Proinvestuje treba 1 mil dolaru. Opravi svoje bytove jednotky. Tato investice je okamzite odecitatelny naklad (Section 179 deduction – bonus depreciation). Jeho prijem je pro rok 2020 nulovy, ale v predchozich letech mel vyssi prijmy. Naklady se odectou z prechozich let a ziska jiz zaplacene dane zpet.

Moje dobrodruzstvi se stavenim skladu se dale vyviji. Kdyz zacinal Covid tak mesto zasahli nejaci hackeri. Tehdy jsem to moc neresil. Jen vim, ze byli nekolik dnu uplne odstaveni. Nefungovali jim pocitace. Ted jsem na to prisel pri jednani, kdy nam rekli, ze vubec nemuzou najit, ze by nas projekt vubec byl schvaleny. Ze to nikde v zaznamech nemaji.:-)

Meli jsme schuzku, kdy uz pres pul roku resime par poslednich komentaru pro Civil inzenyra. Civil engineer dostal pred Covidem infarkt. Vse se zdrzelo. Pak zacal pracovat,  ale behem Covidu se rozhodl, ze uz mu to nestoji za to a pujde do duchodu. Prevzal to jiny kolega. Ruzne zmaky co bylo udelano a co ne. Vetsina se doresila, ale par veci zbyva.

Ceny skladu zatim neklesaji. Ceny pozemku na sklady stoupaji. Ten muj je uz na dvojnasobku od doby co jsem kupoval. Zatim jsem teda s developmentem v teoretickem plusu:-)

Je to nove postaveny sklad. Nema dokonceny buildout (kancelare, zachody, svetla, klimatizaci, topeni, rozvody elektriky, apod). Takto se vetsina novych skladu prodavat tzv. gray shell.

Ten buildout postavit bude trvat nekolik mesicu. Predpokladam tak 3-6 mesicu. Zalezi jak rychle pujde vyridit stavebni povoleni (ted v dobe Covidu). Spise jsem skeptik tak pocitam, ze to bude trvat dele.

To, ze tam neni ten buildout si myslim, ze odrazovalo potencialni kupujici a najemniky. Kdyz nekdo potrebuje prostor tak ho potrebuje hned. Nechce cekat.

Kvuli tomu tusim, ze sklad neslo jednoduse prodat, i kdyz zajemcu bylo hodne. Ja kolem neho krouzim od podzimu lonskeho roku. Uz loni byl pod kontraktem s jinym kupujicim a pak se obchod rozpadl. I ja jsem ho mel uz jednou pod kontraktem a v escrow kdyz zacinala situace s Covidem. Escrow jsem tehdy z opatrnosti rusil. Po par mesicich jsme se k obchodu vratili a mam to o neco levneji nez predtim. V tomhle vzdy obdivuji kulturni rozvaznost americanu. Z meho slovanskeho pohledu, ze mi nekdo zrusi escrow  a pak prijde znovu a chce koupit levneji, to by me penila krev.

Proc kupuji:

•  I s nejvetsim usilim nedokazu takto levne sklad postavit sam. Tento sklad zacali stavet v roce 2017. V roce 2018-9 ho dokoncili a od te doby prodavaji. Za ty tri roky sly stavebni naklady nahoru min. o 30%. Prodavajici je velka stavebni firma, ktera umi stavet levneji nez dokazu ja. Myslim si, ze na tom porad vydelavaji dobre, ale proste umi stavet mnohem efektivneji.
• Dobre nacasovani. Prodavajici mel pujcku z banky na stavbu. To jsou pujcky s dost velkym urokem a prisnymi pravidly. Podle me byli pod velkym tlakem z banky, aby sklad prodali nebo pronajmuli, aby se tak stavebni pujcka splatila nebo konvertovala na klasickou pujcku. Stavebni pujcky jsou i casove omezene a jim prave koncila. Takze meli motivaci vyjednavat.
• Lokalita je velmi pekna. Nova cast  mesta.
• Na trhu neni zadny jiny novy sklad v okoli a stavi se jich velmi malo..
• Na cast skladu uz mam najemnika, ktery potreboval skladovat zbozi na paletach a ani mu nevadi, ze sklad neni hotovy. Takze hned od zacatku se tam generuje prijem.
• Benefit odpisu. Hned v prvnim roce se da odepsat 100% tech vylepseni co postavim (kancelare, zachody, elektrina, topeni…) a zbytku nemovitosti jde akcelerovat odpisy. Pres 20% z celkove investice budu moci odepsat hned prvni rok. To je obrovska uspora na danich.
• Prepdokladany vynos z najmu vychazi na 5%. To neni zadny zazrak. Ale mam napady jak ten vynos zvysit. Na trhu jsou vetsinou vetsi sklady. Malych skladu je nedostatek. Maly sklad se pronajima na plochu vyrazne draz nez vely sklad. Tady si myslim, ze je dira na trhu, kterou lze vyuzit. Sklad lze teoreticky rozdelit na ctyri jednotky. Kazda ma svoje vrata do skladu a vchodove dvere. Taky se chystam chytre dostavet kancelare (male, ale s mezzaninem, aby se zvetsila plocha a tim i hodnota).

Jsem si jisty, ze to nebude jedina investice behem nejblizsich let. Jsem optimista s nemovitostmi.