Od brezna je moratorium na evikce. Jestlize je najemnik postizen Covidem a neplati najem tak ho neni mozne vystehovat.

To moratorium ma skoncit v listopadu, ale je mozne, ze ho politici prodlouzi.

Teoreticky by najemnik mel platit alespon castecne najem. Ale neda se s tim nic moc delat kdyz neplati nic.

Na jednu stranu chapu, ze je v tom dobry umysl chranit najemniky pred evikcemi. Ale na druhou stranu je to dost velky zasah do soukromeho vlastnictvi. Kazdy majitel nemovitosti se musi chovat racionalne, aby prezil. Kdyz vyhodi najemnika z nemovitosti, ktera je velmi tezko pronajimatelna tak si muze uskodit vice nez kdyby mu najem slevnil nebo i odpustil. Tohle presne vidim u retailu. Nektere prazdne prostory ktere byly na pronajem jeste pred Covidem jsou do dnes prazdne (treba moje oblibena kavarna a pekarna co zkrachovaly). Ale u skladu je stale velka poptavka. Firmy co delaji e-commerce maji behem Covidu jeste vetsi obraty a potrebuji prostor na rust. A ten neni k dispozici kdyz je drzen firmou co treba umira a nema sanci se vzpamatovat.

Stat i urady stale ocekavaji, ze majitel nemovitosti bude platit mistni dane a poplatky. Ty v USA nejsou zrovna male. Treba dan z nemovitosti je kolem jednoho procenta hodnoty rocne! Z tech dani se financuji skoly, policie, pozarnici, zachranari, infrastruktura, apod.

Ja osobne bych tomu radeji dal volnejsi prubeh a nechal majitele at si rozhodnou sami jak chteji se svym majetkem nakladat.

Kdyz se prodava firma nebo nemovitost tak casto dochazi v posledni fazi  k dalsimu vyjednavani.

Uzavirani obchodu se tahlo nekolik mesicu.  Zbyva par dnu pred uzavrenim. Prodavajici si uz pocita penize co dostane. Premysli jak je utrati. Uz si to v hlave vizualizuje a moc se tesi.

Kupujici se zase tesi jak si koupi novy asset. Je spokojen, ze uz je vse vyjednano. Uz jen poslat penize a podepsat papiry.

A v tomto okamziku se casto objevi nejaka nova vec. Neco je spatne. Nekde bude potreba neco zaplatit. Najdou se nove problemy, apod.

A nikomu se uz menit cenu nechce. Prodavajici nechce dostat mene. Kupujici nechce platit vice.

V mem poslednim obchode se do vyjednavni vlozil pravnik co zastupuje prodavajiciho a dokazal strasne vse zkomplikovat. Chtel asi ukazat svou hodnotu. Takze z veci co by nemusely byt veda se udela obrovske problemy.

Je to jak test. Jestli je nektera ze stran radeji ochotna od obchodu odstoupit, udela se kompromis nebo jedna ze stran ze svych podminek ustoupi.

Odhadnout dobre tu situaci v te posledni chvili je klicove. Jedna se casto o vyznamne castky. Kazda strana premysli co udela ta druha. Jak moc kdo ten obchod potrebuje zrealizovat.

Ja u sebe mam nejradeji kdyz se dokazu emocne nevazat na tu realizaci I kdyz  jsem do toho  investoval desitky hodin casu.  To je nejlepsi mindset jak udelat dobry deal. Kdyz se neda uzavrit podle mych parametru tak klidne odstoupit. Taky je to nejsilnejsi vyjednavaci taktika (ale musi vam ji ta protistrana 100% verit).  Kdyz treba nemovitost doopravdy potrebujete tak vam to nikdy nikdo neveri.

Novy sklad co jsem nedavno koupil je v tzv. gray shell. Tzn. jen steny, strecha a podlaha. Nejsou tam kancelare, zachody, svetla, klimatizace, topeni, apod. To ted nechavam dodelavat.

General Contractor pouziva software na project management – Procore.

Jsem z toho nadsen. Kazdy den vidim presne jake ukony se delaji. Kde co vazne. Kdo je zodpovedny za dalsi krok. Je na to napojen architekt a subdodavatele.

Kazdy dostava emailove notifikace. Vi se na koho se ceka. A taky obdivuji, ze se v podstate najednou na nikoho neceke. Takhle rychlou kooperaci a komunikaci jsem jeste nikdy nevidel. Navic vidim jak kazdy den remeslnici pridavaji fotky pokroku.

Nejsou to nejake umelecke fotky, ale projekt ktery zatim trva teprve dva tydny uz ma stovky nahranych fotek. Pro me vyborna dokumentace jak vse pokracuje.

Tak doufam, ze to bude jak rika Donald Trump: Under budget and ahead of schedule.

Resim koupi skladu, kde ma najemnik predkupni pravo (ROFR – Right of First Refusal)

Najemnik je velka firma s pobockami po celych USA. Kdyz prodavajici pred mnoha lety podepisoval najemni smlouvu tak si najemnik vyzadal, ze chce mit predkupni pravo na koupi. Je to napsano tak, ze kdyz prodavajici dostane pisemnou nabidku na koupi, tak najemnik muze nemovitost koupit za stejnych podminek. A ma 60 dnu na rozmyslenou!

Tohle jsou presne veci co delaji transakci komplikovanou. Hlavne tech 60 dnu. Je to moc dlouho.

Kupujici vyjednava, smlouva a nakonec se dohodne na cene se kterou je spokojen. A pak se ceka 60 dnu jestli mu to  treti strana (najemnik) a nevyfoukne mi to pod nosem.

Tady to ten broker taky neresil uplne idealne. Moje predstava je, ze kdyz prodavam takovouto nemovitost tak to hned kazdemu kupujicimu otevrene sdelim, ze na ni existuje predkupni pravo. Tento broker mi to ale nesdelil. Otevreli jsme escrow. Zacal jsem si vyzadovat ruzne dokumenty pro mou “due diligence”. A kdyz jsem si cetl dukladne najemni smlouvu tak jsem to v ni objevil. V podstate prodavajici se smluvne zavazal, ze mi prodava nemovitost, kterou nema pravo me prodat (v pripade, ze ji bude chtit koupit najemnik).

To vyzadani predkupniho prava je podle me hodne chytre z pohledu najemnika. V dobe kdy je slabost na trhu to vetsina majitelu podepise, protoze chce ziskat najemnik. A rika si, ze stejne prodavat nebudou tak tam neni zadny risk. Ubehne 10 let a okolnosti se zmeni. A pak je to pro toho najemnika velka vyhoda (a komplikace pri prodeji).