Novy sklad co jsem koupil v Oregonu byl postaven tak, ze jde jednoduse rozdelit na dalsi jednotky. Stavitel to udelal chytre. Jsou nachystane vchody, vrata, prosklena cast pro kancelare na kazdou jednotku.

Udelat papirovani, aby se ty jednotky dali prodat samostatne stoji zhruba 20-25 tisic dolaru a zhruba 6 mesicu proces. Male jednotky se prodavaji min. o 10-20 dolaru za stopu vice. Male sklady maji celkovou levnejsi cenu a tim padem je vice zajemcu co si je muze dovolit. Kazdy maly podnikatel by radeji mel svuj vlastni sklad nez pronajimat. A navic jsou velmi vyhodne pujcky (SBA), kdy staci dat jen 10% downpayment a da se fixovat splatka az na 20 let!

Tech 10-20 dolaru rozdil v cene je zisk navic 350 tisic az 700 tisic dolaru. S tim jak rostou stavebni naklady tak ten rozdil v cene bude pravedepobne jeste vetsi v budoucnu.

Takze info jak to delat jsem pozjistoval. Narazil jsem na velmi sikovnou pravnicku, ktera se na toto specializuje. Krasne mi to vysvetlila jak se to v Oregonu presne dela (je to jiny  postup nez v Kalifornii). Dokonce je to i jednodussi, protoze se nemusi delat nejake public hearings. V podstate jde jen o papirovani. Kdyz do toho tech 20 tisic dam tak vytvarim hodnotu do budoucna na snadnejsi a rychlejsi prodej za vetsi cenu.

Tak tohle bude muj nejvetsi gamble. Koupil jsem sklad, ktere ma problemy se znecistenou pudou. Ono takovych skladu je v Los Angeles hodne. Po druhe svetove valce zde bylo hodne prumyslu a zakony na ochranu zivotniho prostredi nebyly tak prisne.

Nekdy jsou problemy zpusobene nejakou treti stranou napr. znamou a bohatou firmou (Chevron, Boening…), ktera uz je resi. I kdyz to jejich zpusobene znecisteni je i pod mym pozemkem, tak je moje financni odpovednost jako majitele mala.  Jindy muze byt problem primo na pozemku (treba nejaka stara podzemni nadrz). V tomto pripade je to kombinace. Odstranit ty problemy se znecistenim muze byt hodne drahe. Nejvice ale stoji kdyz se do toho vlozi nejaky urad a nakazuje majiteli presne co ma delat. A tomu se chci vyhnout. Sam a dobrovolne ty problemy chci vyresit. A tim, ze to budu sam ridit tak verim, ze dokazu drzet naklady pod kontrolou. Zacali jsme s testovacimi vrty kolem mista kde mam na pozemku clarifier (podzemni nadrz), ktery se pouzival pri vyrobe elektroniky pred 50 lety.  Zjistuji jak ho pujde odstranit. Kolik zeminy budeme muset odstranit. A proto se delaji testovaci vrty na ruznych mistech a rozdilnych hloubkach.

Cely proces je o manazovani rizika. Ocekavam, ze to bude proces na par let, ale na konci budu mit pozemek, ktery bude mit znovu plnou hodnotu. Vetsine kupujicich se do toho procesu nechce. Je to spousta nejistoty. Nevi se presne kolik to bude stat. Kazde testovani je treba desitky tisic dolaru. Konecna cena muze byt stovky tisic nebo i milion. Muze to trvat velmi dlouho (roky). Me to nevadi. Beru to jako vyzvu, ze tady stoji za to zapojit poradne mozek. Dva tydny jsem stravil na telefonech a dozvedel jsem se o znecisteni pudy a jak to resit obrovske mnozstvi informaci.  Proste jako kdybych byl ve skole a ucil se primo od odborniku z praxe. Je v tom spousta neznamych. Urcite bude hrat roli i nejake stesti. A jak to vyjde na zaver a kolik to bude stat bude pro me velmi zajimave.

Je to pozemek na fantastickem miste. Blizko nove a bohate nemocnice, ktera se  rozrusta a mozna jednou bude potrebovat i tuhle parcelu. Je to pronajmute servisu, ktery jako jeden z mala opravuje nabourane Tesly (karoserie a lakovani). Vypada to, ze maji hodne zakazek a chteji vice prostoru na rust. Maloktery sklad ma tak velky pozemek se spoustou parkovacich mist (jeste oploceny), na vybornem miste a na rohu s pristupem k rusne ulici. Myslim, ze to je pro ne idealni misto.

Mam sklad v arealu kde se nachazi Tesla Motors.  Tesla ho mela pred lety pronajmuty  na kratkodoby pronajem. Sklad jsem kupoval primo od developera a ten ho kratkodobe pronajimal Tesle, kdyz potrebovali extra prostory. To byl i duvod proc si nechali zamlzit venkovni okna, aby mohli chranit svoje tajemstvi jak jsem zminoval v minulem clanku.

Jel jsem se na sklad podivat jak vypada a co bude potreba opravovat. Ted je to Parkour gym, ktery se stehuje pryc. Potkal jsem se tam s hlavnim sefem vyvojaru Tesly. Byl dojmuty, ze po deviti letech vstoupil na misto, kde byla kompletne navrzena Tesla Model S. Stravil zde stovky hodin prescasu a vikendy. A vzpominal.

Jak kdyz nastoupil do Tesly tak mel o dost mensi plat. Jaka to byla jizda na horske draze. Rikal mi prihody kde se co stalo: “Tady jak je ta kuchynka stal Elon a ja mu rikal jak je to blaznivy napad jestli si mysli, ze na elektrickych autech bude vydelavat”. “Nebo presne na tomto miste, kde vidis ten zeleny hrad se vyvijela kompletne Tesla S. Na tomto miste vzniklo cele auto!”

“Tady jsem mel muj osobni workshop”, ukazal na jine misto ve skladu.

Pak v hornim mezzaninu rikal, ze mel “sweatshop”. Patnact lidi na malem prostoru zhruba 50 m2 vyvijeli auto a potrebovali videt dolu do skladu. A jeho slovy, protoze nemeli moc penez v budgetu, tak misto okna jen vyrizli obrovskou diru ve stene a tou koukali dolu do skladu.

Slibil mi, ze mi posle historicke fotky jak to tehdy ve skladu vypadalo. Taky rikal, ze ma schovany prototyp kazdeho auta, ktere Tesla vyvijela. Kazdopadne velmi zajimave pribehy a muj sklad je soucasti historie:-)

A je ted  volny k pronajmu!

Navrhl jsem najemnikovi co mi neplati, ze jim odpustim vse co mi dluzi a kdyz mi pomuzou vyklidit prostor od jejich veci, tak jim vratim cely security deposit.

Jde o velke penize. S navrhem souhlasili. S Covidem se znovu zprisnuji pravidla v Kalifornii a ja nevidim, ze by byli schopni najem v plne vysi platit.

Takze sklad je ted v nabidce na pronajem.

Jsem velmi zvedavy jak snadne nebo tezke bude ted behem Covidu pronajimat. Hned vedle skladu sidli Tesla. Tak jsem kontaktoval. Presne tenhle sklad si totiz pronajimalo vyvojove oddeleni tesne nez jsem sklad koupil od developera. Tehdy to byl ale jen kratkodoby pronajem. Jsou tam zabilena okna a jina opatreni proti uniku know-how.

Jediny problem s Teslou je, ze to jsou tvrdi vyjednavaci. Vzdycky nabizi nejnizsi najem a nejhorsi podminky ve smlouve. Kdyby doslo k vyjednavani tak si musim nekde zjistit jestli treba behem Covidu nebyli taky najemnikem co neplatil najem. (Otazka jak moc je ten clanek podle pravdy). 

Behem 24 hodin od listovani skladu jsem zatim mluvil se dvema zajemci.