Nedavno se u clanku o peer to peer pujckach rozvinula vetsi diskuze o smysluplnosti pujcek.
Ja sam jsem se pripojil s tim, ze pujcky/dluhy nemam rad. A ze bych nejradeji nakupoval nemovitosti za hotovost. Ano takto to skutecne citim, ale ekonomicky to neni uplne nejchytrejsi postoj. Je to spise takove mysleni, vse na jistotu. Kdyz nemate dluhy tak mate minimalni riziko. Kazda pujcka navic je risk.
Ale zaroven je pujcka zpusob jak zvednout prjimy a na investici vice vydelat. Kdyz platite hotove tak treba za jeden milion koupite nemovitost jednu. Kdyz pouzijete pujcky tak jich muzete koupit nekolik. A kazda nemovitost vam ponese nejaky prijem. Za predpokladu, ze mate dobre uroky na pujcce tak ten rozdil je strasne videt.
Viz nize realna ukazka z mych nemovitosti. Prvni dva radky v tabulce jsou nemovitosti co maji kompletne splacene pujcky, takze ROI (return on investment) je stejny v obou sloupcich. A uprimne to neni zadny velky zazrak. Kolem 5%. Neni to spatne, ale neni to nic nad cim by se dalo radovat. U vsech dalsich nemovitosti mam ruzne velke pujcky. Prvni sloupec je ROI s pujckou jak to je realny stav. A druhy sloupec je kdybych mel pujcku kompletne splacenou. Nejvetsi rozdily jsou videt tam kde jsem dostal nejake fantasticke uroky od banky (treba kolem 2%).
| ROI s pujckou | ROI bez pujcky |
| 4.85% | 4.85% |
| 6.42% | 6.42% |
| 15.15% | 10.01% |
| 7.53% | 4.97% |
| 7.26% | 4.83% |
| 19.52% | 7.09% |
| 22.06% | 7.94% |
| 38.48% | 10.10% |
Z tohoto pohledu zase pujcky smysl maji. Proste bez nich bych takoveho ROI nedosahl.
Jen mala poznamka. U toho ROI se jeste musi pocitat, tzv. vacancy rate, kterou tam v mem pripade nepocitam. To je doba, kdy je nemovitost bez prijmu a vetsinou se zapocitava 5-20%.
Investice do nemovitostí mám taky rád, ale jak uvádíte, zhodnocení je velmi malé (sice to vypadá, že při využití leverage nákupu dosahujete ROI kolem 10 %, ale jak říkáte nepočítáte s vacancy rate, navíc nevím, do jaké míry počítáte s udržovacími a jednorázovými investicemi spojenými s pečováním o nemovitost). Každopádně co se týče půjček, tak nyní je doba vhodná na to, aby si člověk půjčil na nákup nemovitostí, jelikož cena nemovitostí v ČR je relativně nižší a prime rate hypotéčních úvěrů se pohybuje pod 3 % zhodnocení. Minimálně bych doporučoval kupovat nemovitosti do té míry, dokud jste schopni zbylou část úvěru splatit po skončení fixační doby (v současnosti preferuji spíše 5 let fixace). Nicméně půjčka je především závazkem, a každý by si měl dobře rozmyslet, zda se mu takový závazek skutečně vyplatí.
Beru NNN najemni smlouvy podle kterych je najemnik odpovedny za udrzbu.
Ze ti uver cez leverage zvysuje vynos investicie je jasne. Len ten leverage ti v pripade chyby zvysuje aj moznu stratu.
Jednoducho si si zvysil vynos, ale spolu s nim aj risk. Ak by si na uver investoval do zlych nehnutelnosti, alebo ak by sadzby zacali prudsie stupat, tak sa ti ta leverage obrati negativne proti tebe.
ano, ale niekto tu zarabat bude. Banky si tiez poziciavaju od centralnej, cize oni na tom zarabaju…
Ano
No jo, jenže půjček je velmi mnoho typů.
A ty tu ukazuješ v podstatě jen tu jednu jedinou pro běžného člověka výhodnou hypotéku. A zbytek půjček je primárně o lichvě a otroctví.
Jinak základ kapitalismu burza a půjčky od menších střadatrtelů na budování velkých podniků s úsporou z rozsahu v USA už v podstatě skončil.
Velké firmy mají obrovské částky nedaněné v zahraničí, dluhy s něma sice moc nasplácí, ale ani nepotřebují nové. Větší podniky se už nedají dělat bez dosažení monopolu. Na nějaké při změně technologie potřebné supermoderní továrny s velkým ziskem, je tu už dlouho dost multimiliardářů.
I v Číně už strana začíná povolovat krachy, protože je přebytek kapacit.
Kapitalismus minulého století dospěl ke svému definitivnímu vítězství a zároveň konci.
Ja se v tom nevyznam, takze bych uvital, kdyby mi to nekdo osvetlil. Logicky kdyz koupim nemovitost a pronajmu ji, mam v pripade koupe v hotovosti cely rent, kdyz koupim na hypoteku, snizuju si zisk o uroky. Takze kde je ta finta? V danich?
“Finta” není v daních. Tady je takový příklad který ti tomu snad pomůže porozumět.
Koupím nemovitost za 1 000 000 Kč a ročně dostanu 100 000 Kč z nájmu. To znamená že dostanu zpět 10% ze své investice.
Pokud koupím tu samou nemovitost ale dám pouze 500 000 Kč ze své kapsy a dalších 500 000 Kč si půjčím od banky, získám při stejném nájemném lepší zhodnocení své původní investice. Protože 100 000 je 20% z 500 000.
Samozřejmě v případě půjčky nezískám celých 100 000 protože část z toho musím dát na splácení úvěru. Ber to pouze jako velmi zjednodušený ukázkový příklad.
zjednodusene
koupis neco za 100k v hotovosti a vynos mas 1k mesicne = 12% pa na tvuj cash VS
koupis neco za 100k s 10k hotovosti a 90k pujcenych pri 1k mesicnim vynosu a 500Kc mesicne uroku = 60% pa return na tvuj cash
Mohl bys to trochu zkomplikovat?:) Nějak to nechápu… Pořád přece bude výnos 1k, jen v druhém případě bude nižší o úroky z půjčky… V druhém případě budou jen vyšší procenta a mě přece nezajímají procenta ale cash..?
No prave tie percenta by ta mali zaujimat, kedze urcuju aky si dobry investor :). John narctol svoj pohlad, no z druhej strany sa to da vysvetlit tak, ze mas iba 10K a dve moznosti:
1. Zainvestovat 100K aj za cenu uveru a uroku, ale vyuzit dobru prilezitost a mat 500 korun mesacne (60%)
2. Alebo investovat iba 10K napr vo forme pozicky banke za 2% p.a. – 200 korun za rok.
Takze pozicka ma zmysel len vtedy, ak sa objavi skvela prilezitost, ale chyba ti kapital. A ak nevyuzijes cudzie (lacne) peniaze, tak sa pripravis o slusny zisk.
Asi jsem v tomhle hodně natvrdlý.:D
Já reagoval na předešlý příspěvek, kdy se dotyčný baví o 100k svých anebo 10k svých a 90k půjčených… V takovém případě mi to nedává smysl a procenta mě opravdu nezajímají, když ve výsledku bude výnos nižší právě o ty úroky… Procenta jsou fajn, když si někdo potřebuje honit triko na firemních poradách.;)
V Tvém příkladu 100k anebo 10k to samozřejmě smysl dává…
Ne asi, ale urcite jsi natvrdly. Takze doporucuji si dal honit triko na firemnich poradach a ani se o nic sam nesnazit. 🙂
Kdyz
mas 100K vlastnich a investujes je do neceho s mesicnim vynosem 1K, tak
vydelas 12K rocne. Samozrejme pokud si misto toho nechas 90K na ucte,
investujes 10K svych a 90K cizich, tak jsi kopyto, co z mesicniho 1K
vynosu polovinu odevzda bance.
Ale tohle se proboha preci nedela proto, aby ses na vlastnich 90K dival v bance.
Takze
ty vezmes svych 10x 10K, k tomu pridas 10x pujcenych 90K a koupis tech
nemovitosti 10. Takze najednou ze svych 100K budes mit 10x (1K vynos –
500urok) = 5K mesicniho vynosu, tedy 5ti nasobek toho, co bez pujcek.
Zaroven
ziskas vetsi rezistenci vuci riziku s pronajmem, kdy te vypadek na
jedne nemovitosti tolik neovlivni. Oproti tomu te ale muze zruinovat
uplny vypadek trhu, protoze to bys nemel na uroky.
Takze se
neustale snazis balancovat velikost te pouzite leverage, abys nemel
ciziho kapitalu (pujcek) ani moc (riskujes pri globalnim poklesu trhu)
ani malo (malo vydelas a riskujes pri lokalnich problemech).
Hele, zase tak natvrdlý nejsem! 😀
Já to takhle samozřejmě chápu, ale ten příspěvek, na který jsem reagoval je postavený tak, že tu nemovitost koupím jen jednu ( v obou variantách ) a v případě investovaných mých jen 10k při výnosu 1k a úrocích 500, tak za rok je to 6k, což je 60%, ale jen z těch 10k. A to je ve výsledku o polovinu méně, než v první variantě, kdy dám celých 100k ze svého…
Takhle jsem ten příspěvěk pochopil a proto jsem reagoval, protože mi to nedávalo smysl.;)
2 poznamky, cisla jsou samozrejme spravne
#1 tohle je hezky priklad, ale absolutne nevhodny a samozrejme nevhodne pouzivany vsemi hejly, co si chteji pujcit 100K na rozjezd podnikani pro FO, coz je uplne neco jineho nez si to pujcovat pro sro/llc, ktery kdyz pujde pod vodu, tak to neznici toho cloveka
#2 clovek se chova uplne jinak k “svemu” majetku a k cizimu; o svuj ma vetsi tendenci se starat, ma vetsi tendenci ho inovovat a diky tomu prijde na mnohem lepsi “vnitrni vynos kapitalu”; pokud si proste clovek pujcuje a dela byznys extenzivne, tak vydelava do sirky, jeho mega na ucte je treba 10mega v pujckach a na ne aplikuje rekneme 10% yield, takze z toho milionu ma .1x10M -> 100% ROI
ale kdyz na to clovek jde intenzivne, tak ma sice jen ten mega, ale nezameruje se na investice do vseho co ma yield nad to, co mu pujci banka, ale skutecne inovuje a ty inovace se nakonec ukazou jako neco high-yield
Nedostal jsem se k miliardam a uprimne receno tam proste moznosti inovaci budou asi dost omezeny, hlavne kvuli tuposti lidskyho kapitalu, nicmene u nizsich cisel je ta druha intenzifikacni bezpujckova metoda velmi ucinna a tim ucinnejsi, cim vic si vsichni debilove kolem pujcuji a vysavaji zbytky te extenzivni hodnoty z trhu.
Nadto je tu jeste otazka proc vlastne clovek neco dela. Je to proto, ze chce naklonovat nejakej obycejnej byznys s tim, ze naraisuje kapital na nejakou malou inovaci a diky te pace prevalcuje vse, nebo chce clovek skutecne inovovat. Muj odpor vuci pujckam je zcasti danej hlavne touhle uvahou, nicmene kdyz me ROI donuti, tak mi nic jinyho nezbyde.