Dneska jsem se u piva bavil s jednim kamaradem se kterym hraji na plazi volejbal. Krome sve prace to je realitni investor a myslim, ze vlastni zhruba 6-8 nemovitosti (v Kalifornii, na Floride a v Kanade).
Ma dilema co je lepsi. Jestli hodne investovat do nemovitosti a mit nejake dluhy (hypoteky). Nebo radeji investovat malo a nemit zadne dluhy (vsechny nemovitosti splacene). Problem je v tom, ze kdyz ma vsechno splacene tak plati hodne penez na danich. Pravdepodobne zaplati na danich o dost vice nez sam za rok utrati. Kdyz ma vice dluhu tak zas vysoke dane neplati. Muze koupit nemovitosti vice, ale je to vetsi risk (i vetsi sance na vydelek). Ale ten tlak a pripadne problemy mohou byt psychologicky neprijemne. Zrovna ted kdyz se vsude kolem siri spatne zpravy tykajici se trhu s nemovitostmi. A kdyz se neco takto kazi tak je lepsi mit tech dluhu co nejmene (pro klid duse).
Nedokazal jsem mu poradit. Mam totiz podobny problem a jeste jednu uchylku navic. Kdyz toho mam zrovna mene, tak na me padne obrovsky optimismus a hned do nejakeho dalsiho projektu nebo investice skocim. Pak se treba nahrnou problemy a rikam si, ze by bylo lepsi abych toho mel mene.:-) Takze treba neco omezim nebo prodam. Ale nakonec to skonci tak, ze toho mam mene a zase si neco navic pridam.
John, byvam v CT, takze viem o com hovoris, teda ohladom nehnutelnosti v USA. Co sa tyka platenia dani, tak s tym to rozhodnutie myslim nema nic spolocneho. Totiz, ked mas dlhy tak za kazdy $1 co zaplatis na urokoch (teda nebude tvoj profit) si mozes odpocitat 25%, 30%, 35% teda 25, 30, alebo 35 centov, podla toho v ktorej si danovej skupine. Takze na koncu roku si zaplatis napr. $21k v urokoch a dane si znizis o napr. $7k (teda menej dani), ale pozrime, ze kolko ta to stalo.
Odpoved na tvoju otazku je naozaj tam kde si uz nacrtol a to, ze kolko rizika si ochotny zniest. Cim vacsi dlh, tym vacsi ‘leverage’. Ale to uz urcite vies. Ja osobne si myslim, ze mat vyplateny dom, su mrtve peniaze (‘assets’). V podnikani skoro vzdy mas vacsi potencial zarobit s peniazmi viac ako je urok, ktory platis banke.
Co sa tyka situacie v USA, tak problem bude zohnat uver. Myslim, ze obzvlast na investicny ucel. ‘Rental demand’ podla mna pojde hore, takze ak to kupujes za ucelom prenajimat s tym, ze skoro neplanujes predat, tak nech sa deje co sa deje s kapitalovym a kreditnym trhom, nemalo by ta to ovplyvnit.
Ja osobne, som si pred rokom zobral max. home equity loan za 6.38% a mam ho teraz na CD za 5.65%. V podstate ho dotujem. Lenze podla mna za rok, dva bude platit, ze ‘cash is king’ a ak pojde ‘foreclosures’ tam kde idu, tak si za to kupim pekne condominium na prenajom. Okrem toho inflacia rastie, uroky stupaju, takze aj keby som nic nekupil, verim tomu, ze za tych 15 rokov uveru, zarobim na urokoch viac. Samozrejme, ze ho mozem splatit kedykolvek bez poplatkov.
Este nehovorim o tom, ze ak bude inflacia, tak ta zozerie hotovost tomu, kto ju ma, ale aj dlh tomu kto ho ma. Takze kedze ocakavam inflaciu, dlh je ‘way to go’.
Drzim palce.
íšvěr poskytne v podnikání páku, která umožní umocnit zisk, protože s omezenými vlastními prostředky můžeš dělat business jen do urÄ�itého limitovaného rozsahu. Na druhé straně když se nedaří, platí ta páka i na nezdar – dluh tě táhne o to více dolů. Takže rozhodování je opravdu těžké. A navíc je zde psychologické hledisko, které jsi zmínil (což je dobře, Ä�asto se na to zapomíná). Jsou typy lidí, kteří když se zadloží, tak přesto, že se jim bude dařit, nebudou spát, budou permanentně ve stresu . Těm bych poradil si úvěr nebrat – co z toho, že vydělám víc, když nejsem štastný.
nech si založí právnickú osobu, nejakú sro-Ä�ku, bude pokojnejšie spávať.
Ale ako súkromná osoba to Ä�isto záleží na vlastnostiach aké Ä�lovek má. Ja si napríklad hypotéku ani pí´žiÄ�ku nechcem zobrať na žiadnu “spotrebnú” vec.
Ale ak by som mal nejaký biznis, ktorému by som veril, urÄ�ite by som išiel aj do pí´žiÄ�ky ak by mi to mohlo priniesť primeraný zisk.
Danovy system v USA je nastaven tak, ze te "nuti" brat si hypoteku. I pokud si kupujes auto tak mas danove vyhodnejsi vzit si home equity loan, tedy pujcku na zbylou hodnotu domu, za kterou nedluzis a tou auto zaplatit.
Ovsem pokud vydelavas, tak platis dane, to nezmenis. Muzes jen optimalizovat v ramci zakonu a moznosti. 🙂
No presne tak.. v USA si to co das za uroky pri splaceni dluhu muzes odpocitat z danoveho zakladu… takze kdyz mas hypoteku rekneme na 300k $ tak za rok zaplatis 25k $ za hyptoeku z cehos 20k $ delaji uroky… tech 20k $ si pak odectes z danoveho zakladu, takze pokud platis rekneme 25% z dan z prijmu, tak usetris 5k $ za rok… tohle ale muzes udelat pouze u nemovitosti ve ktere bydlis. Jak uz ty bylo zmineno, tak to jde applikovat i pro equity loan, coz je pujcka proti kde rucis nemovitosti, nebo tim co na te nemovitosti platis. Tradicne musis mit 20% akontaci na zakoupeni nemovitosti, jakmile ale nemovitost koupis, tak si proti tem 20% procentum muzes zase pujcit "equity loan" a koupit si za to treba auto, a uroky ktere na pujcce platis si muzes odecist od dani z prijmu… takze abych to shrnul, v USA je nejlepsi radji nic nevlastnit a na vsechno si pujcit 🙂
Tomuto sa hovori financna paka – pouzitie maleho mnozstva penazi k ovladaniu velkeho mnozstva penazi. Samozrejme funguje v oboch smeroch. Cital som tak, ze sa doporucuje vyuzit financnu paku maximalne do dvojnasobnej vysky investovanej ciastky. Teda ak chces investovat 200 tis. USD, paka by ti mala ovladat max. 400 tis. USD.
Cayman: v usa si mozes odpisovat dane z hypotek a kadejakych prenajmov a inych srand. celkom to funguje.
john: byt tebou si pozriem toto http://www.iht.com/articles/2008/08/03/business/m… momentalne nie je asi vhodna doba ist do realit, mozno este pockat ked to spadne dole. od nas uz asi 12ti nakupili niekolko bytov na floride, ja si dam nacas
No podle novin se moc neridim.. vetsinou delam vse obracene. Kdyz noviny psaly, ze je super doba na koupi nemovitosti tak jsem byl opatrny.. Kdyz pisou, ze je vsechno spatne tak to beru jako dobre znameni.
S nemovitostmi je to takto. Mate treba 100 tisic dolaru v hotovosti. Muzete vlastnit jednu nemovitost (splacenou a bez dluhu) a z rocniho prijmu muzete zaplatit docela velke dane (zalezi na tom jak celkove vydelavate). Nebo misto toho mate nemovitosti pet kazdou v hodnote 100 tisic (kazdou koupite s 20% downpaymentem). Na kazde nemovitosti mate pujcku. Z peti nemovitosti je mnohem vice odpisu z dani, ale take vetsi risk nebo i sance na vydelek. Psychicky je to narocnejsi. Protoze takto mate 5 x 80 tis dluhu. Vsechno ma neco.. O tomto jsem psal.
jinak samozrejme uroky z hypoteky na vlastni bydleni, pripadne uroky ze stavebniho sporeni si muzete odecist od zakladu dane i u nas.
John: “vetsinou delam vse obracene.”
To děláš dobře, novináři se bojí, a proto vydávají zprávy o trendu až na jeho konci (tesně před zvratem).
Jednoduše řeÄ�eno, napřed kupují insideři, pak profíci, pak masa a teprve pak se probouzí novináři, kteří vidí trvale rostoucí/klesající graf (Ä�i něco jiného) a zaÄ�nou o tom psát. Jenže to už je pozdě, a za chvíli je trh přeprodaný/překoupený, a jde přesně naopak.
Novináři se jednoduše nemají znalosti na to, aby informovali v pravý Ä�as a navíc se o tom bojí, takže je pro ně pohodlné informavat pozdě, když už je to nanic.
Každopádně obchodovat PROTI zprávám od novinářů je to nejlepší možné řešení, protože to ukazuje, kam jde dav amatérů, který si vždy nabije držku…
Problém páky v akciích je ten, že je většinou dost velká 1:5 – 1:20 a navíc tam jsou další poplatky, takže když jde trh proti Ä�lověku, tak je to opravdu sešup.
Myslím, že jde o to, na co se Ä�lověk cítí a jako má psychiku.
Když vím, že psychicky (můj případ) mě dluhy niÄ�í, a navíc nejsem v investování profesionál, tak páku nepoužívám, a investuje se mi s mnohem větším klidem. Jasně mohl bych vydělat několikanásobně víc, ale s jakým stresem, a mě se nechce umírat někde v 50ti s tím, že se budu klepat a ani se při obědě nenajím.
Tipoval bych, ze uroky se snad daji v CR odecist i u nemovitosti urcenych na podnikani.. to je tak snad na celem svete?
To jsem si taky myslel
John: V ČR si je možné dát do nákladů cokoliv co slouží k “zajištění a udžení přijmu”. Takže úroky a prakticky jakékoliv jiné náklady. Daní se akorát Ä�istý zisk spoleÄ�nosti/osoby na konci roku, který se “nestihne” utratit.
ehmo: ono je jedno Ä�i ti cena investície klesá ak máš z pí´vodnej investovanej sumy slušný cash flow. A urÄ�ite sa nájdu v USA reality, kde je príjem z prenájmu nad 15% p.a. v hrubom.
S pákou a dluhy vždy opatrně! Vlastní zkušenost…
Já bych šel do investice. Peníze ve formě hypotéky jsou velmi levné.