Zarizuji pujcku na koupi vlastniho skladu v Kalifornii a tady je souhrn mych zkusenosti co presne je pro banky dulezite. Vsechno to dava logiku. Kdyz temto pozadavkum dokazete vyhovat tak nemate problemy. V mem pripade se jeste snazim o pujcku na kterou je potreba pouze 10% downpayment. Tzn. potrebuji aby banka financovala 90% kupni ceny. Tento typ pujcky se da pouzit jak na koupi nemovitosti tak i koupi nejake firmy. Je urcena mensim podnikatelum a proto nabizi moznost dat pouze 10% downpayment. Normalni pujcky vyzaduji 25-30%.
Ja jsem nikdy o nejake pujcky moc nestal. Vzdy jsem se snazil vymyslet jak podnikat bez toho abych potreboval investory nebo si pujcovat penize. Ale toto je pujcka na nemovitost, kterou chci koupit jako investici, coz je pro me vyjimka. Mohl bych si ten sklad pronajmout, ale radeji vse vlastnim. A protoze to uz je investice ve vysi dvou milionu dolaru, kterou neni zas tak snadne rychle nasetrit, tak rad vyuziji vyhodne podminky americkych bank a penize si pujcim. Je to ale zase neco k cemu jsem se musel dopracovat. Kdyz jsem do USA prijel tak jsem nedostal ani pujcku na $300 (na kreditni karte). Podnikam, firma roste, platim dane a banky mi kazdy rok nabizeji cim dal vetsi moznosti. Takze co je potreba pro ziskani pujcky:
1. Kupujici musi mit velmi dobry osobni kredit. V USA ma kazdy clovek kredit a z neho se pocita tzv. credit score. Cim je to cislo vyssi tim lepe. Kdyz nekde neco platite pozde nebo mate v zaznamu osobni bankrot tak vas kredit je hodne nizky. Kdyz vse platite vcas tak je vas kredit vysoky. Cim lepsi kredit tim radeji vam kazdy pujci penize. Me se podarilo vybudovat za par let vyborny kredit. V podstate jeden z nejlepsich co se da dosahnout.
2. Banky chteji videt, ze ma kupujici zkusenosti ve svem podnikani. Musel jsem napsat zivotopis, musel jsem jim vysvetlit jak business ridim, co jsou nase silne stranky a slabe stranky. Kdo je nase konkurence a v cem jsme lepsi. Na podobne otazky jsem musel opakovane odpovidat pres emaily nebo pre s telefon. Dokonce me donutili napsat i kratky business plan (coz se mi vubec nechtelo delat), ale kdyz chci dobrou pujcku tak nezbyva nez hrat podle pravidel a presvedcit, ze jsem kvalifikovany a vim jak business ridit. Co bylo dobre, ze to bylo docela neformalni. Business plan stacil na 1-2 stranky. Napsal jsem ho sam a mozna tam byly pravopisne chyby, ale bance to nevadilo. Slo jim vice o informace nez o format v jak jsou podane.
3. Historie obratu a zisku za posledni 3 roky. Tady je velmi dulezite aby firma vykazovala rust. Banky nechteji pujcovat firmam kterym klesaji obraty a zisky. Tady jsem mel trochu problem, protoze cast moji firmy podnika v realitach a posledni dva roky je obrovsky pokles v prodejich nemovitosti. Nastesti druha cast firmy zaklada firmy a tam jsem mel rust v obratu a dost velky rust v zisku. Ale tolik vysvetlovani a analyzy vlastniho podnikani jsem uz dlouho nedelal. Business s koly nema temer zadnou historii, ale presto jsem musel ukazat vsechny cisla prodeju a zisku z letosniho roku. Bankeri prozkoumavali kazdou polozku a pocitali si trendy.
4. Pozitivni cash flow musi pokryt vsechny splatky na pozadovanou pujcku a jeste poskytnout dostatecny prijem na vas zivot. Jestlize nemate existujici cash flow tak pujcku nedostanete. To cash flow musite ukazat podle danovych priznani. Takze kdyz nekdo ma treba restauraci, dostava platby hotove a neprizna prijmy na danich tak pujcku nedostane. Ja jsem musel ukazat jak me koupe te nemovitosti pomuze zvednout prijmy, ale i kdyby me to vubec nevyslo tak chteli videt, ze budu schopen pujcku splacet.
5. Kdo jsou vasi klicovi zamestnanci? Banku zajima jak bude firma fungovat v pripade, ze treba onemocnite. Kdo ji bude ridit. Jakou maji motivaci u vas zustat nebo jak dlouho pro vas pracuji. Cim stabilnejsi firma tim mensi risk pro banku.
6. Kdo jsou vasi klicovi klienti? Mate klienty kteri tvori vice nez 25% vaseho obratu. Tohle vsechno je bankou povazovano za rizikove. Ztratite velkeho klienta a prijdete treba o 25% obratu. U me je to ta, ze mam tisice zakazniku, kteri prinasi prijmy par stovek rocne. Intuitivne mi to vzdy pripadalo lepsi mit trosku penez ze spousty zakazniku nez hodne penez z par zakazniku. A vidim, ze bance se to take libi vice.
To co ted delam bych jeste pred 3 roky udelat nemohl. Banky by se se mnou vubec nebavily. Vsechno ma svuj cas a kazde podnikani se buduje krok za krokem. Chce to mit trpelivost, coz je nekdy tezke, ale clovek se casem dostane kam chce.
Zda se mi trochu silene jak chteji banky vedet kazdou podrobnost, ale zase na druhou stranu $ 2M USD je prece jenom dost velky balik.
Ted jsem si vzpomel jak John tady nekde psal, kolik staci penez na pohodlny zivot. 🙂
To s tim strachem je vysostne dobre panove, bez strachu by to byl asi brzo peknej prusvih 🙂 .
Prolezl jsem si stary clanky o tom jak si Johne ztracel pekny zakazky kvuli tomu ze nebylo dost kol na sklade, o cenach, slevach apod…a zacinam mit z toho uveru na sklad dobrej pocit, byl jsem sice zezacatku opatrnicky proti, ale vypada to ze by to mohlo fungovat, a ze vyhoda skladu plnyho zbozi na kterym mas pekny procenta profitu a na druhy strane fixni naklad ve forme pujcky prevazi nad rizikem pujcky.
Zrejme pocitas s tim ze neni otazka kola za jakou dobu se kola prodaji, ale jak nastavit marzi, aby se sklad tocil a zaroven to cele generovalo co nejvetsi zisky.
Navic jestli mas nebo vybudujes zdroje ktery ti to vykrejou kdyz treba nebude chvili nejlip, tak by to mohlo klapat.
Takze drzme strach na urovni pudu sebezachovy at se neslapne vedle, ale hlavne drzme palce at se ta masina co nejdriv poradne rozjede.
Za kolik se v US pujcuje na takovejhle sklad?
Uroky na komercni pujcky jsou ted 6.8-7.9%. A urok je fixovany na 10-25 let. Takze clovek ma jistotu, ze platba nepujde nahorukdyz urokove miry pujdou nahoru.
Jeste tady je odkaz na clanek proc radeji vlastnim nez pronajimam.
https://www.podnikanivusa.com/2007/06/18/vlastnit-…
Pronajimat mi totiz pripada jako vetsi risk (i kdyz je vetsinou o neco levnejsi nez vlastnit). Najemni smlouvy se podepisuji na 3-5 let a nikdo vas z te smlouvy nepusti (musite osobne rucit). Hodne smluv vam ani nedovoli nemovitost dale nekomu pronajmout v pripade, ze potrebujete mene mista. U vlastni budovy mohu velmi flexibilne udelat cokoliv co bude potreba.
Nechci te Johne strasit, ale mam z toho tveho planu vydelat milion trochu strach.
Kryspin: Kdyz penize potrebujes tak ti je nikdo nechce pujcit. Cim mene je potrebujes tim vice ti je banky budou nabizet. To je pravidlo cislo jedna. Takze kdyz uplne zacinas a penize potrebujes tak ti je nikdo nepujci. Venuj energii jak zacit bez penez.. je to jednodussi:-)
Zed: Ja taky:-)))
Já myslím že to má John velmi dobře promýšlené a vůbec s ostatními nesdílím obavy, že by to nezvládl. Už se jen těším, až nám John za pár měsíců ukáže výpis z konta, kde se bude smát ten melounek.
2 Zed: Kdo se bojí nesmí do lesa 🙂
Hele, vydělat milion cash je velký zisk což vyžaduje velký risk. A tato investice tím riskem právě je … takže držím palce 😉
Ja bych to jako moc velky risk nevidel. Budova jde vzdy prodat a i v tech nejhorsich dobach bude mit aspon 50proc porizovaci hodnoty a navic skutecne sklad lze vyuzit na lecos. Treba ted tam bude mit par let kola, ale casem klidne neco jineho. Jak vzdy rikam, sklad se hodi vzdy.
Johne, tyto pujcky si beres na jinou firmy nez na bikes, vid? Jaka je vubec forma podnikani? Neco jak s.r.o. u nas – tzn. rucis pouze do vyse splaceneho vkladu spolecnosti?
V "nejhorsich" dobach ti za ni treba nikdo nic neda, ale tyhle doby jsi asi nemel na mysli. Mne se to jevi jako dobra investice..s jasne vytycenym cilem, ktery si John zadal, je to prirozene(na nase pomery mozna trochu nadstandardi) dospivani businessu s koly. A taky se tesim na clanky, ve kterych budou padat rekordy s prodanymi koly..jen aby to ti Cinani zvladali vyrabet:)
Obchoduju s cinou jiz nekolik let a rozhodne nemaji problemy s dodavkama. Obcas meli problemy s kvalitou, ale i to se ted zacalo hodne zlepsovat.
me by jenom zajimalo Johne, jak chces potom spocitat, ze jsi vydelal milion, kdyz sis predtim dva miliony pujcil, budes to pocitat do toho? tzn musis ted vydelat 3 miliony?
Pokud spravne chapu, tak kdybys nepodnikal s koly, tak bys nepotreboval sklad a tak by sis nemusel pujcovat $2 mil.
Sklad za $2 mil bude vyzadovat asi i dalsi naklady, vcetne zamestnancu, udrzby atd. Ale je to nutne brat jako rozvoj firmy. Bez rizika neni zadne podnikani.
Strach, strach, vsichni maji strach. To je ta vseobecna predstava, vydelat hromadu penez, nejlepe hned zitra a nejlepe bez namahy. 2 mil. dolaru neni castka, kterou si clovek pujcuje kazdy den, takze verim, ze to Johna stalo x probdelych noci, ja bych to videl asi takhle. Pokud podnikani ocividne prinasi zisky, tak i kdyby ty zisky mely pokryvat jen splatky pujcky, tak je vse v poradku (ma diverzifikovano, prijmy na zivot jdou i z jinych firem). Vlastnictvi otevira dalsi moznosti, muze pronajimat dalsim subjektum, muze rozjet treba fulfillment (kdyz se budou jeho zamestnanci nudit), muze se naskytnout fura jinych prilezitosti. Po par desitkach let bude sklad v hodnote 2 mil. dolaru Johnuv a bud ho proda (a odleti dozit na Havaj 🙂 ), nebo mu bude prinaset pasivni prijem az do smrti, jeho detem, detem jejich deti … 🙂 Podle me je John tak daleko, protoze prekonal prirozenou "malost" vetsiny lidi. Odjel, zivoril, makal, riskoval a riskuje dal. Ja se nebojim, ja se budu bat, az si budu ty dva mega taky pujcovat, protoze az tehdy budu vedet, o cem to fakt je. A a a vo vo tom to je
Nemovitost se da vzdy prodat… taky to beru tak ze nejlepsi najemnik je vzdy moje firma:-) Musim to vymyslet tak aby ta budova proste vydelavala.
Jinak na vetsi pujcky pro mensi firmy po vas chteji rucenim uplne vsim co mate. Vsemi firmami, osobne…
Pro moji pripadovou studii s vydelanim milionu dolaru na koelch budu pocitat tak jako ze jsem tu budovu koupil a pronajimam ji za trzni cenu businessu s koly. Tzn. mesicni najem je treba $10,000… a podle toho bude business s koly vydelavat nebo prodelavat. Ale nebudu michat koupi nemovitosti s temi koly.
Ta nemovitost je investice.. do budoucna. A umoznuje to tu flexibilitu jak to tady nade mnou pekne napsal Mirek:-) A bylo to skutecne pracne budovani pomalicku krok za krokem… Ale mam taky pocit, ze spousta veci jde cima dal snadneji.
Tak tos me uklidnil, uz jsem skoro zacinal verit, ze je to v USA raj, vcetne bankovniho. Ale ruceni vsim co mas je normalni. Me neslo do hlavy, kdo by dal pujcku 2mio. startupu bezicimu rok. Takhle je to v norme. :o))))) Dokud penize potrebujes, nejsou, jakmile to prekonas, cpe Ti je kdekdo… A musim se priznat, ze jsem v minulosti nejak nezachytil ty info o dani z nemovitosti v USA, ktere jsou v odkazovane uvaze o vlastneni ci nevlastneni. A jsem rad, ze tahle dan k nam v teto podobe jeste nedorazila. Danit kazdy rok narust v trzni cene je hruza. Co se deje, kdyz jde cena dolu? Asi nic, pochybuji, ze by stat neco vracel.
Jen doplneni. Jsem truhlik, ta dan z narustu trzni ceny se plati pri prodeji. Tak to je normalni, to mame take.
I dane z nemovitosti (vlastneni) se kazdy rok navysuji kdyz se zvedaji cen nemovitosti. Je to treba 1% z trzni ceny nemovitosti.