Letos jsem udelal realitni transakce v objemu 13.2 milionu dolaru.

Provize pro realitni brokery z toho byly 553 tisic dolaru. To je pekna castka, ze? Kupodivu spousta brokeru se mnou zas tak rada nepracuje. Spise je frustruji. Brokeri chteji mit klienta nejak zaskatulkovaneho. Treba chteji nejak zjednodusene chapat co chce. A pak ho cpou do te skatulky. Kdyz jsem delal jeden velky nakup tak jsem celou dobu rikal, ze nejde o to kterou nemovitost presne koupim, ale vzhledem k tomu, ze je trh na vrcholu chci najit nekoho kdo ma motivaci prodat. Takze jsem psal hodne nabidek na nemovitosti, ktere nesli prodat poledni tri roky. A cekal, ktery majitel bude ochoten vyjednavat. Byla to nejaka prace navic, ale vyplatila se. Predchozi broker porad chtel at dam vysokou cenu jestli se mi ta nemovitost libi. A nechapal kdyz rikam, ze o libeni nejde. Nakonec vse dopadlo dobre a nasel jsem perfektniho brokera na dalsi spolupraci. Tomu se muj pristup libil a sedli jsme si vyborne. Bohuzel ale dela jen residencni nemovitosti. Brokeri se tady specializuji. Treba na prodejny bych potreboval jineho brokera a na sklady zase jineho.

Ty transakce prinesli pekne  oziveni a adrenalin z vyjednavani. Staci par detailu ve vyjednavani a udela to velky rozdil ve vysledne cene. Ta psychologie kdy jedna strana odhaduje jak se zachova ta druha.  Treba prodavajici porad rika, ze nepotrebuje prodat a pak najednou uhne. Tim, ze nejsem nucen ani prodavat ani kupovat, tak muzu mit velkou trpelivost a  se da odstoupit kdybych mel pocit, ze to prestava byt vyhodne.

Porad bych to ale nenazval nejakou narocnou praci. Kdybyste se me zeptali co delam, tak reknu, ze nic. Sem tam se nudim a tohle mi fakt doda to vzruseni. Cela ta dynamika vyjednavani a uzavirani obchodu. A pak kdyz uz se vse uzavira a podepisuje v urceny den. Do posledni chvile muze byt nejaky zvrat. Protistrana prijde s nejakym pozadavkem. Stane se nejaky problem (zacne zatekat do strechy, neco se rozbije, najemnik nezaplati najem..). Pak se ukazuje jak moc ktera strana chce ten obchod uzavrit nebo se to rozpadne. Presne tohle se mi letos stalo. Obchod se nam rozpadl uplne na posledni chvili. Ja jsem mel vse podepsano, ale prodavajici nepodepsal. Za par mesicu jsme uzavreli znovu a pro me s vyhodnejsi cenou. Kdyz prodavam tak mam rad i to uzavirani, kdy se ceka na notifikaci ze penize dorazili na ucet. 🙂

Co me vyhovuje, ze ta prace s realitimi obchody je narazova. Podle meho casoveho rozvrhu. Neni to zavazek, ze bych musel nekde chodit do prace na 8 hodin. Da se to delat podle nalady a kdyz se obchod uzavre tak je zase klid. V tomto je  krasa obchodovani s nemovitostmi.

Jak uz jsem udelal hodne transakci tak znam ruzne vychytavky, ktere taky udelaji radost. Treba dostavam velke slevy na title insurance. Title insurance je takove pojisteni, ze kdyz koupite nemovitost v USA, tak Title company overi, ze tam nejsou nejake zastavy a pojisti tu transakci, kdyby se nahodou nejaka zastava objevila.  Pro predstavu treba misto poplatku 10 tisic USD je to 5 tisic USD. Tuhle slevu nikdy nikdo nenabidne. Ale staci doopravdy poslat jeden email s jednou vetou a hned ji daji. Jen to vetsina lidi nevi a nikdy neudela, protoze kupuji nemovitost jednou za zivot a nikdo jim to nevysvetli. Me to rekl jeden velice dobry broker, ale dusoval se at nikdy nereknu, ze to je od neho. Ze s title company ma dobre vztahy a moc by se zlobili, kdyby vedeli, ze tak radi klientum. Plati to jen ale u vetsich transakci.

Poprve jsem si letos vyzkousel 1031 exchange. Je to moznost prodat nemovitosti a neplatit capital gain dane, kdyz se z vytezku koupi jina nemovitost. Navic jsem to delal ve slozitejsi tzv. REVERSE 1031 exchange. Nejdrive jsem koupil jinou nemovitost a teprve pozdeji prodal tu svoji a z vynosu nebylo potreba platit dane.

Co me nejvice zajima jsou transakce, kde je nejaka skryta hodnota. Dal jsem nedavno nabidku na koupi skladu, ktery sice nevypada zas tak atraktivne, ale lezi na hodne velkem pozemku ve velmi atraktivni lokalite. Vynosove je to jen 5% (je ted plne pronajaty). Ale jakmile vyprsi najemni smlouvy (za 4 roky), tak se da uvazovat jak budovu rozsirit nebo lepe vyuzit ten velky pozemek. Nebojim se transakci, ktere maji nejake slozitosti. U stejneho pozemku bylo nekolik zajemcu. Po ctyrech mesicich transakce se objevil problem se znecistenou pudou. Kupujici se rozutekli. Transakce se rozpadla. V prvnim kole jsem nedal zadnou nabidku. Nechtel jsem se prebijet s konkurenci a sponovat cenu. Ted jsou ostatni kupujici mimo a vstupuji do toho ja. Dal jsem jim nabidku  a cekam na odpoved od prodavajiciho. Nevadi mi si vyhodnotit to riziko na svou odpovednost. Vetsina bank kdyz vidi nejake znecisteni tak dava ruce prych a kupujicim zamitne financovani.  Ale taky  sem zazil ze vzdy se najde nejaka banka, ktera treba s danou oblasti ma zkusenost a neboji se.

Jinak situace s vynosy industrialnich skladu je zhruba nasledujici.

Vynosy jsou kolem 5% v atraktivnich oblastech. Za 6% v trosicku mene atraktivnich. V jeste mene atraktivnich oblastech je bezne mit 7-9%. Takze podle tech vynosu se odviji i kupni/prodejni ceny.

Me  laka nakupovat jen v tech nejvice atraktivnich oblastech. Ma to obrovskou vyhodu, ze na najemniky se neceka dlouho (respektive vubec). Kdyz je neco volneho tak se to da hned pronajmout.

Jinak obecne velke sklady se prodavaji pomalu. Male sklady se prodavaji velmi rychle. Je to logicke. Sklad kolem 1,000 – 2,000 m2 je vhodny pro spoustu zajemcu. Velky sklad nad 5,000 m2 uz ma potencialnich zajemcu jen par. Mam chut kupovat vetsi sklady (da se dosahnout dobreho dealu), ale nemam rad jak je na ne mensi pocet zajemcu pro pripadny pronajem i prodej. Takze se pri nabidkach divam jestli sklad jde jednoduse rozdelit na mensi casti, abych se tomu velkemu skladu mohl trosku vyhnout.

K tem vynosum je taky zajimave jak tech 5-6% je takova magicka hranice uz velmi dlouhou dobu v mistech kde to sleduji. Kdyz jsem kupoval moje sklady tak to bylo podobne. Ale dnes ty stejne sklady maji prumerny vynos z najmu 10%. Najmy sly vyrazne nahoru. A v nekterych oblastech si myslim, ze znovu nahoru pujdou. Je to otazka nabidky a poptavky. Staci aby trosicku vzrostla poptavka v te oblasti neslo uz stavet dalsi sklady (nedostatek pozemku), tak najmy jdou nahoru. Treba takto radikalne roste najem za pronajem prazdnych pozemku blizko pristavu, kde lze parkovat kamiony. Tohle snad byla nejvetsi prilezitost poslednich par let. Tech vhodnych pozemku na parkovani ubyva. A majitele kamionu jsou ochotni platit cim dal vice.  Jinak ty vynosy co uvadim, jsou naprosto ciste penize ocistene od veskerych nakladu (pojisteni, dane z nemovitosti, udrzba, opravy…).