Realitni trh se sklady neni moc flexibilni. Kdyz date na prodej dum nebo byt, tak je spousta zajemcu co v nem muzou bydlet. Ale sklad moc lidi nepotrebuje. Takze tam nefunguje dokonaly trh, kde je dostatecna poptavka i nabidka. Chova se to trosku jinak. A sem tam vidim ruzne anomalie.
Treba ted koukam na projekt. Krasne nove sklady. Za mesic budou dokoncene. Ani jeden z nich neni prodany. Meli je uz nekolikrat v kontraktu, ale pokazde se ten deal rozpadl. Ve vetsine pripadu to shorelo na tom, ze zajemci nedostali pujcku z banky. Coz davam i za vinu soucasnemu sentimentu, kdy se investori (a banky) zacinaji trosku bat, takze zprisnuji podminky (a zaroven stoupaji uroky).
Potencialni vynos neni zazracny, ale neni to spatne na sklad – 5.6%. Kupoval jsem nemovitosti i s horsim vynosem a za par let se to zmenilo. V kazde najemni smlouve je klauza, ze najem stoupa o 3% rocne. Ale ve skutecnosti stoupa jeste rychleji. Kdyz ubehne typickych pet let od uzavreni najemni smlouvy a vyjednava se o prodlouzeni tak je trzni najem o dost vyssi.
Tady je hodne zajimava vec, ze se da koupit levneji nez kdybych si koupil pozemek za soucasnou trzni cenu a postavil za soucasne ceny. Da se prijit k hotovemu se slevou zhruba 20%. Coz mi pripada velmi zajimave, ze se da koupit novy sklad bez prace se stavenim a jeste levneji. Aniz by se v budoucnu vyrazne snizily stavebni naklady tak uz v tomto je obrovska vyhoda. Ten developer zacal v dobe pred nekolika lety. Pozemky mely nizsi cenu. Stavebni naklady byly take nizsi. Takze proto to muze nabidnout levneji. Ale zaroven je uz trosku citit nejaka nervozita co bude dal s eknomikou a jestli stihne dobre prodat.
Sklady su asi silno cyklicke… to znamena, ze na vrchole ceny vyzeraju lacno (drahe najmy) a po pade ked je cena nizka vyzeraju draho (nie su najomcovia, nizke najmy).
Ide o to, ze nikto nevie kedy pride kriza. Uz 6 rokov pocuvam, ze do dvoch rokov je urcite tu 🙂 Ak by niekto predal vsetky assets pred 6 rokmi a drzal cash, dnes by bol velmi smutny.
Na tvojom mieste by som kupil bez vahania, lebo:
– mas know how
– mas peniaze
– je to 20% pod replacement costs
– mas 3% escalations v zmluve a zmluvu na 5 rokov
nechaj si 20-30 porfolia v money market za 2% a ked ta kriza naozaj pride tak si nieco kup 🙂
Nezapomínejte že:
– nemá aktuálně pravděpodobného nájemce
– současný majitel prodává protože trhu nevěří a háže ručník do ringu
– banky jsou nervní
– kupovat když je trh byť na na vrcholu je vždy o ústa. Sice to ještě může dál růst klidně 10 let ale pravděpobnější je stagnace či propad.
Co by asi bylo rozhodující v tomto případě:
– “sleva” 20% v případě poklesu zajistí ztrátu
– John umí sehnat nájemce či jim pomoci s financováním.
Sem laik tak jen tipuju.. 🙂
Add odrážka dvě. Toto nemusí být úplně pravda. Developeři mají často nastavený systém na postavit a prodat, protože potřebují cash na další projetky. Nemají dost kapiálu aby mohli sklad po patnáct let držet a umořovat dluh.
Kde to je?
V Portlandu, OR
To jsou ty na NE Columbia Blvd?
Ano, znas ten projekt?
Neznám, jen jsem to viděl na Loopnetu. Ten výnos asi spolkne interest a daně. Pro mě je jistější residential real estate. Zdravím z Costa Mesa.
No vyhoda u tech komercnich NNN najmu je, ze najemnik plati i dane, pojisteni, udrzbu.
Nekupuj ty sklady Johne. Budou k ničemu.
Jsem zvědavý o kterém rozjezdu či podnikáni budeš psat teď.
Jako myslíte, že by si měl založit firmu na výrobu a rozvoz munice? 😉
Johne, ako to vyzera s tym skladom? Zvazujes kupu este?
Vyjednavam.. koupim kdykoliv to bude za tu “pravou” cenu