Dneska jsem nasel najemnika na posledni nemovitost co jsem koupil v Las Vegas. Vsechno mi trvalo trosku dele, ale v podstate jsem s tim pocital. Kazdy prodej nemovistosti se docela tahne. Pak mi trvalo hodne dlouho nez jsem zaridil ruzne opravy. Tohle byl zrovna ten posledni byt, ktery potreboval hodne oprav. Mozna si pamatujete clanek o bytu s Bryce room.
A nejdele trvalo najit najemniky, protoze domu na pronajem je ted v Las Vegas strasne moc. Jsem taky dost vybiravy, protoze jsem se uz parkrat spalil. Takze radeji ve vyberu nespecham. Kdyz neco nesedi tak najemnika neberu. Kdyz totiz najemnik znici byt nebo dum, tak to stoji tisice dolaru opravit.
Navic jsem nechtel jit s cenami uplne dolu. Spise jsem premyslel co a jak udelat, abych vydelal co nejvice.
Vyzkousel jsem ruzne zpusoby. Treba pronajem pres tzv. Section 8 coz jsem zminoval tady. Vetsinu pronajmu plati vladni organizace a rovnou posilaji penize na muj ucet. Tohle se zatim dobre osvedcilo, ale je to na nahode jestli takto najemnika ziskate. Hodne majitelu zjistilo, ze muzou dostate velmi dobre zaplaceno, takze je v tomto programu v nabidce hodne domu.
Pak jsem daval normalni inzeraty, ale reagovalo hrozne malo lidi. Klasicky Craigslist, ktery je asi tak nejlepsi zpusob jak inzerovat a je zdarma.
Zadal jsem domy k pronajmu i do systemu pro agenty (MLS). Jeden dum se takto pronajal. Spise nahoda. Taky to nejak vyborne nefungovalo.
Zkousel jsem nabizet levnejsi ceny, ale taky jsem nemel pocit, ze by to nejak zvedalo zajem. Porad se ozyvalo hrozne malo lidi na kazdy inzerat.
Pak jsem cirou nahodou zkusil udelat neco trosku jinak a najednou zajem vyrazne vyskocil.
Najem jsem dal trosicku drazsi nez bych normalne daval. Treba misto $900 jsem zadal, ze chci $970. Ale snizil jsem kolik chci na tzv. security deposit. Security deposit je vetsinou stejne velky jako najem. Najemnici ho zaplati a kdyz neco znici tak se z toho security depositu zaplati opravy. Vetsinou se tento deposit najemnikum vraci po skonceni najmu. Pouze v pripadech, ze skutecne znici neco nejak vyrazne tak si ho muze pronajimatel nechat. Ale byva s tim dost problemu a najemnici muzou soudit pronajimatele, ze jim nevratil ten security deposit. Ten deposit se totiz nesmi zabavit jen kvuli tomu, ze najemnici proslapali koberec.
Takze kdyz se normalne podepisuje smlouva na rok tak je pro me lepsi uctovat $970 bez security depositu. Vydelam tak vice nez uctovat $900 a dostat security deposit. Posledni dve nemovitosti jsem nabidl uplne bez security depositu. A najednou jsem si mohl vybirat ze 3-4 zajemcu najednou. Kdybych tohle “tajemstvi” vedel hned od zacatku tak usetrim par tisic dolaru.
A proc to tak funguje? Lide co si pronajimaji maji docela problem mit dostatek penez v hotovosti. Stehovani stoji penize. A zaplatit prvni najem a deposit je docela dost penez. Ono se to nezda, ale treba dva tisice dolaru je pro hodne americanu hodne penez. Tisicovka se da zvladnout. Dva tisice je uz moc. Tenhle detail udela tak velky rozdil. A najemnik je i ochoten zaplatit trosku vice mesicne jen kdyz nemusi dat tolik penez najednou a dopredu.
Tak uz se to podarilo, Gratulace. Zrovna minuly tyden jsem si rikal jak se ti ta akce Domy ve Vegas vyviji 🙂
Casto je to o malych tajomstvach, ktore ked objavis, vsetko zrazu ide lahsie, rychlejsie…viac to zaraba a pod. Gratulujem.
… treba dva tisice dolaru je pro hodne americanu hodne penez.
Me se to pri pronajmu v CZ osvedcilo presne naopak. Deposit chci ve vysi 3 mesicniho najmu, ale najemne davam spis nizsi.
Vtip je v tom, ze kdyz jsem mel jen 1 mesic deposit a vyssi najem, tak meli najemnici tendenci hledat si neco jineho (obvykle nevydrzeli dele nez 8-10 mesicu, vratili mi byt vybydleny a nezaplatili posledni najemne s tim, at si je stahnu z depozitu. No a nez jsem nasel dalsiho, tak jsem to mel 1-2 mesice nepronajmute.
Kdezto vyssi depozit mi odfiltroval nicitele a neplatice, rozumna vyse najmu lidi motivovala zustavat dele a ja tak mel min starosti.
2 tony,
díky za tip, vcera jsem "koupil" – vydrazil moji prvni nemovitost na pronajem a tak budu take hledat najemce.
Jinak musim rici ze je v CR naprosto fantasticka situace na realitni business. je to RD 4+1 v atraktivni lokalite (tam kde bydlim) za 280 tisic 🙂 Samozrejme v drazbe – je to nemovitost z exekuce.
Já ted mam vsechny sve penize na cas utopeny ve svych dvou nemovitostech a tak bych timto chtel take najit investory kteri by do tohoto realitniho businessu sli. Rocni zhodnoceni kapitalu by bylo na urovni 20-40% ….
Ten SD je vlastně dobrá myšlenka: nájemník má motivaci nic nezničit. Aby si za pár let neplakal, že peníze vydělané navíc sice přesahují původní SD, ale škody jsou ještě vyšší.
2swen: to ale nebyla dražba tak úplně košér, že? tedy zveřejněná v registru na internetu, aby exekutor vyhnal cenu co nejvýše
2swen: nejaky kontakt na tebe?
Neviem presne ako to funguje v USA, ale co v pripade, ak najomnik najom nezaplati? Ale sa plati popredu? A co ak najomnik neuhradi energie, ktore spotrebuje? Ako sa to riesi v tom pripade? Ja by som bez depozitu nikomu nic neprenajimal, resp. bez zaplatenia dvoch mesacnych najmov dopredu.
Ono sa treba aj istit. Alebo SD je mimo toho?
Neviem… Ako to vlastne je?
drazba bylo OK, vse zverejneno… tech exekuci je proste tolik ze kazdy ma sanci si tu "svoji" nemovitost najit…
Filip:
Ak najomnik nezaplati, tak to musis vymahat. Mozes ho aj vypratat, ale musis to robit cez sudy, a trva to nejaky cas, takze ano, prerobis na tom.
Mozes sa dohodnut s najomnikom ako chces, napr. mne jeden komercny najomnik zaplatil rok najmu dopredu a ja som mu dal zlavu. Od individua to ale necakaj. Ako John spominal, ti nemaju na security deposit + najom a nie este na vacsiu splatku.
Energie tu funguju inak. To, ze vlastnis nehnutelnost vobec neznamena, ze si zodpovedny za energie minute v tej nehnutelnosti, ako napr. na Slovesnku. Proste prenajmem nehnutelnost, zavolam do elektrarni a poviem, ze rusim ucet. Najomnik zavola tam tiez a povie, ze chce zaviest ucet na tej a tej adrese. Ak to neurobi, bude bez energie. Ak to urobi, vsetko je jeho zodpovednost a nie moja (majitelova).
Johnov "twist" je zaujimavy, pretoze koniec koncou najde viac najomnikov, z ktorych si moze vyberat tych poctivejsich, a nakoniec aj tak tie peniaze (desposit) dostane, dokonca si ho ich necha., kdezto deposit 'musis' vracat.
Ahoj Johne, ja delam naprosto to same, pronajimam bez security deposit a vzdycky si muzu vybirat z nekolika zajemcu. Taky se mi osvedcilo pronajimat month-to-month bez misto celeho roku a timto zpusobem jsem mohla zvednout monthly rent jeste o neco vice a dale jsem si mohla vybirat se zajemcu.
2Jaahoo:
nand9@seznam.cz
Zdravím,
již teměř rok se snažím pronajmout náš v celku luxusní byt v hodně dobré lokalitě v Praze. Byt má v nabídce spusta realitek a internetových serverů. Jedná se o byt 165m2, 5+1, celé parto ve vilovém domě. Chci za něj 39tis/měs, a 1 nájem jako SD. Cena je adekvátní.
Zájemců je však velice málo. V čem by mohl být problém? Je to současnou finanční situací? Napadá někoho co s tím? Budu rád za veškeré info. Díky.
Johne, nenapsal bys na blog Tvuj nazor na to, jestli ma cenu v US kupovat dum s bazenem nebo je lepsi vyuzivat "community pool". O kolik je takovy bazen schopny zhodnotit nemovitost? Kolik stoji udrzba bazenu (sam/firma?), atd…. urcite o tom budes vedet spoustu veci, ktera ostatnim lidem unika (do te doby nez si bazen poridi)
Paradoxem je, ze bazen velmi casto snizuje skutecnou hodnotu domu. Napr. postavit bazen stoji $20,000, ale hodnota domu stoupne jen o $10,000. Ale kdyz treba krasne opravite kuchyn a stoji to $20,000 tak hodnota domu stoupne o $30,000.
Udrzba stoji $100-$150 mesicne – voda, cisteni, opravy. Nekdo si rad koupi dum s bazenem, ale hodne lidi prave kvuli te udrzbe nechteji.
Dave: no tak asi cena neni adekvatni trhu, kdyz nemuzes rok pronajmout, treba kdybys pronajal za 29 tis, mel bys ted o 348 tis vic, nez mas.
ahoj johne,tento dotaz jsem moc nejspis nepatri,ale nemohl by jsi poslat odkaz na nejakou dobrou realitku nebo nekoho,kde bude nabidka ke koupi nemovitosti v californii?nemuzu nic najit,nachazim jen samou floridu a o to nemama zajem,diky
david: podivej se na maps.google.com a tam najdes spoustu nemovitosti i s odkazy na realitky ktere je prodavaji.
Mozna jeste lepsi je http://www.hotpads.com kde se daji zobrazit krome "for sale" i nemovitosti "for rent", foreclosures, vacation rental, hotels. Hlavne kdyz na mape najedes na nemovitost mysi, tak z ni hned vyskoci bublina se zakladnimi informacemi a az po kliknuti vyjede zbytek (vcetne fotek). Good-stuff 🙂