Kdyz jsem si cetl tento clanek z New York Times: After the Bank Failure Comes the Debt Collector, tak jsem si rikal, ze ty moje investice do nemovitosti jsou velmi slaby odvar toho jak se skutecne da v teto situaci vydelat.
Misto investovani do nemovitosti, ktere maji nizke ceny lze totiz investovat primo do pujcek s jeste vetsi slevou. Doslova odkoupit pujcky od bank, ktere zkrachovaly. Jakmile koupite pujcku tak muzete vyhlasit, tzv. foreclosure, coz je legalni proces jak se zmeni vlastnictvi nemovitosti, ktera tu pujcku garantuje.
Tento clanek v NY Times popisuje investory, kteri takto kupuji od F.D.I.C. (organizace, ktera garantuje vklady na bankovnich uctech a take resi situace ve zkrachovanych bankach).
Dost casto jsem o tomto nekde cetl, ale nikde jsem neprisel na to jak se takove pujcky kupuji. Tyhle informace jak to presne funguje nejde zas tak snadno najit.
Z toho clanku me zaujalo toto:
Some of the debts are so hard to collect that the F.D.I.C. lets these loans go for a song. LeMire Schmeglar, a mortgage broker in Chicago, bought 191 delinquent loans with a book value of $6 million. He paid just over $15,000.
Pujcky v obemu 6 mil. koupeny za 15 tisic dolaru. Kdyz vezmu pesimisticky scenar, tak pujcky za 6 milionu byly ruceny domy v hodnote 6 mil. v dobe nejvetsi spicky. Dejme tomu, ze ty ceny jsou o 60% dole, tak je to porad hodnota nemovitosti min. 2 miliony dolaru (za 15 tisic dolaru).
A co se da s takovymi pujckami delat? Kdyz je koupite takto levne tak nemusite jen nemovitost zabavit, ale muzete treba prijit za soucasnym majitelem s nabidkou, ze snizite mesicni splatku na polovinu (coz treba bude moci bez problemu splacet) a mit krasny zisk a pravidelny prijem.
Tak to sa mi pomaly ani verit nechce 🙂
Myslím, že kdyby to bylo tak snadné, tak většina dlužníků odkoupí dluhy na svou hlavu….
Ja holt Amerika, tohle asi do Evropy neprijde.
skawagon: pravdepodobne se mylis, kdyby meli penize tak nejsou v roli dluzniku. Jako nahle si na cerne listine tak 99% nemas zadnou sanci. A jestli se z toho vylizes treba osobnim bankrotem tak uz bude davno po funuse.
Mnohem lepsi informace jsou na http://www.fdic.gov/buying/index.html .
Oni tam ale nepisou, ze vetsina techto dluhu se musi kupovat v poolech, ktere jsou v hodnote $5m a vyse. Pravdepodobnost, ze se to koupi za $15,000 je mala. Take to neni nikdy rodinny dum, ale vzdy nejaky komercni objekt. Vetsinou je debt soucasti nejake komplikovane "capital structure," kde se ani neni jasne, jak je to se senioritou dluhu (kdo ma prednost pri bankrotu a pod). Muze se proto stat, ze si koupis uzasny balik v hodnote $6m za $15,000, ale pred tebou uz budou lidi s primou zastavou a ty to dostanes k bankrotu jenom abys zjistil, ze jsi v rade posledni. Tato due diligence je hodne slozita, obcas draha a taky obcas nemozna.
Kdyz kupujes male nemovitosti v LV, stoji proti tobe par chlapku, ktere s velkou pravdepodobnosti znas. Tady proti tobe stoji lidi z velkych "vulture" fondu (eufemisticky nazyvanych high yield fondy), kteri maji prakticky neomezene zdroje a zamestnanci maji mnoho zkusenosti, dokazi cokoli zjistit a dokazi taky hodne veci udelat za levno. Proto podle "lemon problem" a "winner's curse" skoro urcite prodelas :-).
rovnici vetsi zisk=vetsi risk a naopak vetsinou lehce neprecuras. Leda ze by ten jejich rating byl uplnej rubbish..
Pripomina mi to vyprodeje , ktere se u nas konaly s prechodem rezimu v 90 letech.
Kazdopadne u nas se to ted deje ve velkem i s podniky(ted narzim na jiste konkurzni spravce), kteri nafinguji dluh ,a na zaklade nej zabavi prakticky cely podnik a potom ho koupi za zlomkove ceny.
Ten priklad s 15 tis. je urcite nejaka vyjimka, kterych zas tak moc neni… Ale je to dobra ukazka o co v tech prodejich jde.
Jinak to urcite neni trivialni. A je potreba hodne penez se do toho naplno pustit. Ale z hlediska zisku to ma urcite vetsi potencial nez klasicke investovani do nemovitosti. Uz tim, ze to nemuze delat kazdy.
Tak toto je jeden z článkov keď odhaľuješ know-how a mam na mysli len WTF : )
Toto je jeden z článkov ktoré sa veľmi dobre čítajú, veľmi pekne sa o nich hovorí pri káve, ALE návratnosť investície bude zrejme zodpovedajúca predajnej hodnote.
John, podobne nieco ako pises sa robilo v 90-tych rokoch v SR a CR, kedy sa predavali baliky pohladavok napr. v hodnote 10 mil za 2 mil, v tomto baliku boli pohladavky totalne nedobytne, ktore sa odpisali, ale boli aj bonitne. pri bonitnych pohladavkach si kupujuci dohodol s dlznikom splatkovy kalendar, niekedy aj s urokmi a tak tam mohol byt aj zaujimavy vynos. Viem si predstavit, ze nieco podobne robia teraz banky, kedze maju nadbytok nehnutelnosti, ktore sa mozu pomaly predavat a kedze banka je financna istitucia, tak chce v co najkratsom case zmenit tieto nehnutelnosti za peniaze a preto pravdepodobne vymysleli tento produkt a novy sposob. Najdolezitejsie je, za aku cenu uver preda, ci je to za nominal, alebo za nizsiu hodnotu a aku ulohu tu hra nehnutelnost, t.j. ci prikupe uveru prechadza kupujucemu, alebo zostava majitelovi.