Uz s temi nemovitostmi nechci moc otravovat. Clanku uz jsem napsal vice nez dost. Je to ale tezke protoze jsem z toho z pohledu investora skutecne nadseny. A vidim, ze ta dnesni situace je hodne unikatni.
Je to totiz sance se financne zabezpecit na cely zivot. A je to ted jednodussi nez kdykoliv jindy. Diky tak nizkym cenam nemovitosti, jsou prijmy z najmu vuci kupni cene mnohem vetsi nez v dobe kdy byly ceny vysponovane. Kdyz jsem zacinal podnikat v Las Vegas v roce 2001 tak jsem si pral aby takova doba nastala. Jenze ceny sly nahoru a atraktivnost nemovitosti z pohledu potencialnich prijmu sla dolu. A proto jsem nikdy do residencnich nemovitosti v Las Vegas neinvestoval (krome vlastniho bydleni).
Je obrovsky rozdil jestli za nemovitost, ktera prinasi $700 v najmu zaplatite $30,000 (nyni), $50,000 (pred rokem) nebo $150,000 (pred tremi roky). Aby investor dosahl prijmu nekolika tisic dolaru mesicne tak pred par lety potreboval stovky tisic dolaru. Ted mu staci mnohonasobne mene. Vemte si, ze vam treba staci 3 tisice dolaru mesicniho prijmu, abyste pokryly veskere vase zivotni naklady (beru ze budete zit relativne skromne). Na to muzete potrebovat investici $150,000 (koupite 5 bytu po 30 tisicich). Kazdy byt prinese $700 v najmu (neco padne na naklady) a zbyde zhruba $3,000.
Prilezitost kterou vidim ted v Las Vegas berte pouze jako priklad. Trhu v Las Vegas rozumim, protoze jsem tam ctyri roky bydlel, pracoval v realitach a projezdil mesto krizem krazem kdyz jsem fotil domy na tzv. virtual tours nebo prodaval domy. Stravil jsem tisice hodin (ne desitky nebo stovky) studovanim mistniho trhu. Proste jsem temi realitami dost dlouho velmi intenzivne zil (a ridil firmu s vlastnimi agenty). Mam proto vyvinutou komfortni zonu, ze vim do ceho jdu. Presne vim na ktere ulici je dobra lokalita, na ktere je hodne apartmentu (s najemniky), kde je blizko nakupni centrum, kde je nejlepsi pristupnost… Je to taky duvod proc bych neinvestoval asi nekde jinde (protoze tam to tak dobre neznam). Ale taky tim chci rict, ze byste nemeli nekde investovat protoze o tom pisu. Myslim, ze kazdy by si mel nastudovat sam jak chce sve penize investovat. A vybrat si pro sebe idealni misto. Mit tu svoji komfortni zonu, ze vite do ceho jdete. Ono podobne prilezitosti co vidim ja v mistech ktere znam urcite jsou (nebo brzy budou) na dalsich mistech. Staci treba pockat. Prilezitosti je a bude hodne.
Jednu vec mam vsak na nemovitostech strasne rad. Kdyz delate chytre investice tak se nemusite tolik divat na to jaka je makroekonomicka situace. Kdyz vam nemovitost prinasi kazdy mesic penize, tak vas nemrzi jestli nemovitost budete drzet 5, 10 nebo 20 let. Dokud kazdy mesic vydelate tak mate k takove investici pozitivni vztah. V tomto je to dost velky rozdil oproti akciim nebo jinym investicim, ktere vam mesicni prijem nezajisti. Kdyz vim, ze mesicne vydelavam, tak je mnohem mene relevatni kam se bude vyvijet trh behem nejblizsich 2-3 let. At jde nahoru nebo dolu tak to cloveka tolik nevzrusuje, kdyz se nespoleha pouze na zhodnoceni ceny.
Johne, snad nebudu prilis OT, kdyz se zeptam na neco jineho nez reality (nicmene navazu na tvoji zminku o $3000).
Kolik je tady (Kalifornie) hranice mezi nizkym / strednim /vysokym prijmem? Od kolika (tisic) dolaru mesicne si clovek zije uz relativne v pohode, do kolika dolaru preziva a kolik staci na takove to ziti "nic neusetrim, ale mam co chci"?
Mam svoji predstavu, ale bohuzel je stavena na tom, ze se clovek teprve rozkoukava a nema presne prehled, kde a jak usetrit, co je uz drahy a co jeste levne.
Nevim, jeslti to neni moc vsetecna otazka, ale zrovna nedavno jsem nad tim uvazoval, protoze mi tady prijdou potraviny drazsi nez v Evrope (CR) a pri vysokych cenach sluzeb & spol musi byt ta hranice slusneho prijmu relativne vysoka.
"V tomto je to dost velky rozdil oproti akciim nebo jinym investicim, ktere vam mesicni prijem nezajisti."
Johne nedělej závěry nad oblastmi, kterým nerozumíš.
Pravidelný příjem u akcií si většina lidí zajišťuje dividendy, které se v ČR většinou vyplácí jedenkrát ročně, v zahraničí i kvartálně.
Pokud už nějaká firma začne vyplácet dividenda, tak se je snaží držet, protože jejich zmenšení je vnímáno investory značně nelibě, takže jsou poměrně stabilní.
Typickým příkladem dividendového výnosu, jsou banky se čtvrtletními výplatami dividend. A nebo v ČR například O2 (telekomunikace), či PM (cigarety), obě firmy neexpandují a celý zisk dávají do dividend.
Navíc v ČR je prý problém vyhodit nájemníka, když ti neplatí.
Kdy ty můžeš vyhodit neplatícího nájemníka? Počítám, že to bude v řádu dnů, a ne, jak v ČR, v řádu měsíců, či let (pokud se bude soudit). Je tady socialistický ráj…
Každý si musí najit tu svou příležitost.
V mém regionu jsou ceny 3+1 1,1M Kč a nájmy jsou pár tisíc, takže mě vychází, že byt se zaplatí za 20 let, což je asi na úrovni tvé špičky. Je třeba čekat, a nebo hledat příležitosti v jiném odvětví.
Ovšem nikdo z nás není vševěd, a tak nemůže říct, že se v jiném odvětví nedá dosáhnout podobných výsledků…
Jen jsem chtěl napsat, že inkasovat dividenda kvartálně/ročně, uložit je na spořící účet a žít z nich je taky pohodlné… A může ti být taky naprosto jedno, jak se hýbe cena dané společnosti, tebe jen zajímá, kolik vyplácí v dividendech (a ty se vždy snaží společnost držet stabilní).
Uvazovani ciste s vynosy investice a ne spekulace na rust jsou mi velmi blizke. Myslim si, ze tezko temto clankum neco vytykat, ale v hlave mi hloda nekolik veci:
1) Se zhorsujici se makroek.situaci by mohly jit dolu vyznamne i najmy.
2) Kterak se z CR o takovou nemovitost starat
3) Kurz USD/CZK.
A nakonec i to, zda nepujde trh jeste dolu, FED ocekava dalsi propad 20% za 2009 !? Kdyz uz FED neco ocekava, tak vetsinou to dopadne mnohem hure.
K akciim, ano, dividendove akcie jsou prima, ale zejmena dnes dle meho nazoru normalni investor nema sanci videt pod poklicku te firme … a v ucetnictvi jde poschovavat spousta prusvihu.
Jaromír Adámek: Můžu se zeptat, na kolik řádově vychází poměr ročně vyplacených dividend ku ceně akcie, případně za jak dlouho se přibližně investice do akcie vrátí, když nebudeme uvažovat její prodej?
Díky 🙂 Vůbec o tom nemám přehled a zajímá mě, jak je to ve srovnání s nemovitostmi.
"a v ucetnictvi jde poschovavat spousta prusvihu."
Tak to je samozřejmé.
Já si jen myslím, že by člověk měl dělat to co umí, a hlavně nehodnotit s ostatními odvětvími, kterým až tak nerozumí.
Všude jsou rizika.
Koupíš dům, ten ti můře vyhořet, či ti ho zdevastuje nájemník. Nic není bez rizika, ani akcie ani nemovitosti, ani to zlato, které ti někdo může ukrást, a nebo jeho cena prostě klesne.
Je třeba si vybrat to, co člověk umí, a neříkatk, že pouze xyz je ta jediná modla…
Johne, nemrzi te ted naopak ten sklad, co jsi pred rokem koupil za nemalou castku? Chapu, ze by ses bez nehoo neposunul, ale ted by to bylo asi levnejsi, ne? 🙂
To je zajímavé, že v USA jsou tak levné byty (na koupi), v porovnání s ČR (nejen s Prahou). Naopak nájem je v USA vyšší, než v ČR.
U nás se byty na nájem vůbec nevyplatí kupovat (ceny koupě vysoké, nájemné nízké).
Přitom náklad na výstavbu je snad v USA i v ČR stejný…
The Fed neni zadny akronym (FED) ani zkratka (F.E.D.), ale jenom zkracene slovo "federal" (The Federal Reserve System), takze psat ho "FED" neni znamkou insidera…
klidne pis o nemovitostech hodne, je to zajimave.
Standa: náklady na výstavbu nemohou nikdy být stejný v USA i v ČR. Už jen to, že u nás jsou mnohem nižší platy pro dělnický profese, řekl bych, že i pozemky budou v US dražší (záleží na lokalitě).
a byty na nájem se u nás vyplatí kupovat, stoprocentně, jen musíš mít štěstí a najít fajn lokalitu.
to fretie ; To, ze jsou v CR nizsi naklady na mzdy stavebniho delnika neznamena levnejsi naklady na postaveni domu . Dulezita je PRODUKTIVITA a ta je v CR mizerna . Napr. co je platne , kdyz platis na hodinu jenom 70 Kc , kdyz ti prekopne opticky kabel za 15.000 Kc . Nebo , Proc dokazou Nemci postavit 1 km dalnice levneji , nez Cesi ? A to plati trojnasobne platy svym zamestnancum ?
frettie: z toho by právě vyplývalo, že byty u nás musí být levnější, přitom jsou 3-5 x dražší než v Las Vegas (soudě podle výše uvedeného), v Praze byt za 600.000 Kč nekoupíš jako v Las Vegas, kde bych očekával vyšší ceny. Proto mě to udivuje.
Jinak Johne jen piš, dobře se to čte :), máš fakt talent!
Taky nechápu, jak můžou být v "krizi" byty za 50-100 násobek platu, to by stály v USA 200-400k USD, je to v ČR předražené (v průměru).
Jistě se dá najít dobrá lokalita, či výhodná koupě, ale jako celek to nechápu, zvlášť v této době…
S tim srovnavanim bych se prilis neukvapoval. Kdyz jsem spal v najemnim dome u jedne rodiny v Cincinnati, tak jsem pozoroval:
Topeni: jednou za 10 minut se cosi zapne a proste do mistnosti nafouka stropni mrizkou teply vzduch. Hluk jako prase. To je pry "normalni".
Voda: Rozvody jsem nezkoumal, ale voda chutna, kdyz se clovek napije. Na rozdil od cz.
Okna: Jednoducha
Konstrukce: Pochybna kombinace dreva a radoby cihel (videl jsem jen oblozeni zvenku). Kdyz jsem jim ukazal rozpazenim tloustku ceske nosne cihlove zdi, tak se mi vysmali.
Najem: $500-800 za 2+kk (vse jsou 2+kk units asi 90m2). Barak je jednopatrovy s vice apartments.
Cedule "Odmena za dohozeni najemnika": $400
Ctvrt: pry lepsi, ale jde to z kopce
Vzdalenost k centru: autem to jakz takz jde
John je to fajn, ze pises o nehnutelnostiach, lebo v USA kriza zacala skor ako v Europe a tym vlastne informujes aky vyvoj moze mat realitny trh v Cechach aj na Slovensku. Ceny bytov zatial neklesli este na svoje dno , odbornici odhaduju, ze ceny panelovych bytov napr. v Bratislave by mali klesnut na 1 tis EUR/m2, v Prahe by to mohlo mat podobny vyvoj. Za taketo ceny sa uz da hovorit o vyhodnosti investicie do bytu, ktory sa bude nasledne prenajimat aj ked najomne je CR aj Sr nizsie ako v USA. Problemy s najomnikmi mozu nastat hlavne vtedy, ak prenajimatel nema dostatok skusenosti s prenajmom.
Myslim si , ze ceny nemovitosti v Cesku budou do budoucna pouze stagnovat a pokles je jen zboznym pranim investoru , nebo jen obycejnych rodin , chtejicich bydlet v cenove prijatelnem , nepredrazenem dome . V CR neni tak velke mnozstvi problemovych hypotek , ci pujcek , jako treba v USA , tak aby to vyvolalo krizi a nasledne vyprodeje , ktere by tlacili cenu nemovitosti dolu 🙁 . V CR je financni trh OK .
Ahoj Johne, uz dlouho ctu tvuj blog. Chtel jsem se zeptat jak ses dostal do USA? Zit v Americe je muj sen. Ale moznosti jak ziskat Green card skoro nejsou, krome loterie. Rodinu v USA nemam takze pribuzenske vizum nedostanu, milion USD v kapse nemam na investorske vizum… dik za odpoved
Nemyslim si,ze je vhodny cas pro nakupovani nemovitosti v USA.Ekonomika a nemovitosti jeste pujdou hodne dolu .http://ca.reuters.com/article/topNews/idCATRE52H25I20090318
Ceny nehnutelnosti v SR/CR su vysoke kvoli nezmyselnym papierovackam:
– uzemny plan, stavebne povolenia, stavebne uzavery, certifikacia stavebnym materialov, poziarnici atd atd
Prenajmy su nizke kvoli nizkej mobilite pracovnej sily, socialistickym zakonom (regulovane najomne, socialne davky…)
Keby ste do toho videli, tak vas z toho tiez ide porazit 🙂
2Daniel: pry to jde pres Kanadu. Jen jsem to slysel.
Dividendy – jsou nejiste. Treba ted hodne firem dividendy rusi.. kvuli krizi. Do akcii investuji od roku 1999. Takze z toho vychazim, ze u akcii clovek toho ma minimum pod kontrolou.
Najemnik se da vyhodit behem par dnu kdyz neplati.
Jinak najmy jdou posklednich par let nahoru. Praveze kdyz ceny nemovitosti klesaji tak najmy jdou nahoru. A obracene. Kdyz sly ceny nahoru tak najmy stagnovali nebo dokonce klesali (protoze ubyvali najemnici – kazdy si kupoval dum). Ted prave lidi potrebuji najmy, takze je to idealni situace.
Sklad v Kalfornii – byl hodne drahy. Jenze kdyz chci mit sklad 8 minut od mista kde bydlim, tak tady neni jina moznost. Bud koupit levneji a pak dojizdet do prace treba pul hodiny. Jenze me bavi jezdit domu na obed, apod. Ale ciste z investorskeho pohledu (kdybych nebydlel blizko) bych to nekupoval a radeji bych koupil nekde jinde levneji (nejlepe mimo Kalifornii). Z ciste prisneho investorskeho pohledu to nebyla nejlepsi investice… ale nekdy clovek ma jine duvody (treba u vlastniho bydleni taky koupi neco co chce misto toho nejlevnejsiho a nejlepsiho pro investici).
Jinak jak nejlepe zacit podnikat z CR a postupne se presunout do USA pisu v pripravovane knize:-)
ha, tak konecne vime, o cem ta knizka bude. 😉
Bude to o podnikani celkove.. jako tady na blogu..
Ok budu se snazit si ji koupit..sice z mym studentskym prijmem…:D nejlepsi by bylo i kdyby byla v online verzi:)