Delat realitni obchody (kupovat investicni nemovitosti) je pro me cinnost dodavajici neuveritelne vzruseni. Poslednich par dnu ziju na velkych davkach adrenalinu:-). Takze proto vidite same clanky o realitach:-)

V USA probiha koupe nemovitosti nasledovne. Vyberu si co se me libi. Dokonce je celkem jedno jestli jsem nemovitost osobne videl, protoze i kdyz dostanu akceptovanou mou nabidku (pisemne a zavazne) tak mam ze zakona 10 dnu cas na to udelat si inspekce, vse si zkontrolovat a pripadne se rozmyslet. O nemovitostech se nehandluje ustne. Ze zakona se vse musi delat pisemne. Napise se tzv. OFFER (nabidka) a kdyz ji prodavajici akceptuje (ACCEPTANCE) tak mate uzavreny obchod. Kupujici ma 10 dnu na to se z toho vyzout, ale po uplynuti 10 dnu je to zavazne. Tomu papiru (smlouve) se rika O & E (Offer & Acceptance). O & E ma zhruba 10-15 stranek a resi vsechny detaily vcetne toho kdo zaplati jake poplatky (dan z prevodu, ruzne rozpocitani poplatku za vodu, popelnice, dane, title insurance, escrow – neco jako notar).

Kupovani nemovitosti je take hra a hodne psychologie. Kazdy chce udelat co nejlepsi obchod. Prodavajici prodat draho a kupujici koupit levne. Ale kazdy chce obchod uzavrit rychle a mit jistotu, ze bude uzavren. Agenti dostanou provize pouze kdyz se obchod uzavre, takze se hodne snazi aby se tomu tak stalo.

Kazdou stranu zastupuje jiny agent (jen vyjimecne jeden agent zastupuje jak prodavajiciho a kupujiciho). Ale tomu se kazdy vyhyba, protoze to ne nejrychlejsi cesta k problemum (soudy kvuli tomu, ze se jedna strana citi nedostatecne reprezentovana). Agent ma totiz tzv. fiduciary duty. Musi zastupovat co nejlepe zajmy sveho klienta. Neprozradit zadnou informaci druhe strane, ktera by mohla klientovi ublizit. Napr. kdyz jsem agent a zastupuji prodavajicho tak nemuzu rict, ze prodavajici prisel o praci a musi za kazdou cenu prodat co nejdrive. Tim bych mu uskodil a kupujici by hned nabidl nizsi cenu. A kdyz agent zastupuje strany obe tak to dost dobre reprezentova nejde obe strany najednou.

Agenti muzou vyrazne ovlivnit jak dobry obchod udelate. Kdyz jsem jako realitni agent zastupoval prodavajiciho a videl jsem, ze se kupujici zamiloval do nemovitosti tak jsem toho hned vyuzil a pomohl memu prodavajicimu ziskat lepsi cenu. Slo hlavne o psychologii jak se jedna a par slovum, ktere probehnou kdyz si agenti predavaji nebo preposilaji O & E.

Podobne to funguje i obracene. V soucasne situaci je hodne domu na prodej vlastneno bankami. A pro ne ma mnohem vetsi cenu, kdyz nekdo nemovitost koupi hned (tzv. rychly closing) a kdyz vi, ze to na 100% probehne (zadne problemy s pujckami a platba v hotovosti). Takze muj agent, ktery me pomaha nemovitosti kupovat udelal nasledujici. S kazdou nabidkou (O & E) posle potvrzeni o dostatku penez (proof of funds) a kazdemu agentovi rekne nasledujici pribeh. Mam investora, v priloze vidite, ze ma dostatek penez na koupi nekolika nemovitosti. Ted piseme offers a behem par dnu koupime a bude vse rychle uzavrene. Bud koupime vasi nemovitost nebo neco jineho. Ale kdyz vasi tak potrebujeme rychle jednani a dobrou cenu.

Banky jsou asi nejhorsimi vlastniky zabavenych nemovitosti. Jsou vetsinou uplne nemozne v tom aby rychle na neco odpovidali. Proste to tam resi nejaci zamestnanci, kteri jsou nekde na druhe strane Ameriky a nemaji ani tuseni co se deje na mistnim trhu. Take maji nejvetsi hruzu z toho, ze kdyz uz se konecne rozhodnou prodej schvalit tak ze ta druha strana treba bude mit problem s penezmi.

Jenze v pripade jak tu nasi nabidku pred ne stavime vidi, ze se musi rozhodnout okamzite nebo o ten obchod uplne prijdou. A samozrejme banky jsou pod tlakem nemovitosti prodat.

Najednou dostavame tolik reakci a tak rychle jednani, ze to nema obdobu. Jeste nez jsem dojel do Vegas tak mam uzavrenych nekolik obchodu. Kazdou hodinu je nejaky vyvoj a vse se posouva kupredu. V nekterych pripadech mam sanci koupit jeste o dost levneji. V jinych pripadech me to uteklo. Nebo jsem zase vyfoukl kseft nekomu jinemu. Ale je videt, ze v kategorii zabavenych domu se ksefty hejbou velmi rychle. Obzvlast kdyz jsou nabidnuty ty spravne podminky.

Uzivam si to naplno! Ze takovouto extremni situaci pro realitni investory zaziju ve vlastnim jsem fakt neveril.