Kdyz se rozhoduji investovat do nejake nove nemovitosti tak se snazim posoudit jestli to je dobra investice. A delam to ruznymi zpusoby. Popisu ten nejjednodussi pristup, ktery pouzivam.
Kolik me nemovitost mesicne vydela
Vedet kolik mesicniho prijmu me nemovitost vydela je hodne dulezite a snazim se byt hodne skepticky. Podivam se do MLS (databaze pro agenty) a take treba na inzeraty na Craigslistu na to za kolik se podobna nemovitost pronajima. Porovnavam podobnou nemovitost ve stejne oblasti. Podivam se na prumernou vysi najmu, ale podle te se neridim. Ridim se podle toho za kolik nejmene nekdo podobnou nemovitost nabizi na pronajem. Dejme tomu, ze je ve stejne oblasti dalsich deset domu na pronajem. Pet jich je za $1,200 mesicne, tri za $1,500 a dva za $999. Z toho usoudim, ze kdyz budu mit stesti tak bych mel 1,200 dolaru ziskat, ale pro sve vypocty pouzivam potencialni prijem $999. Vzdy pocitam s nejhorsi variantou! A zatim se me to vyplatilo.
Jak rychle se nemovitost pronajme
Kdyz nemovitost koupite tak musite vedet jak rychle se vam ji podari pronajmout. Tohle je dulezita informace, protoze musite vedet jestli mate dostatecne financni rezervy a take posoudite jak atraktivni investice to je. Posudte jaka je nabidka a poptavka. Je hodne podobnych nemovitosti na pronajem? Nebo je na trhu velka poptavka a malo nemovitosti v nabidce. Trva to par tydnu nebo klidne rok najit najemnika? Kam smeruje trh a ekonomika. Zhorsuje se ekonomika, takze se firmy budou stehovat do mensich (levnejsich) kancelari? Nebo lide se budou stehovat do levnejsich domu, aby usetrili? Staci trosku zapojit selsky rozum a budete vedet jak nad investici premyslet.
Mesicni naklady
Podobne je potreba premyslet nad naklady. Pocitejte s tim, ze naklady se muzou zvednout. Vyse pojisteni nemovisti se muze zvednout, dane se zvedaji, naklady na udrzbu muzou jit nahoru… Podivam na skutecne naklady. Porovnam s naklady u podobnych nemovitosti a dam si dostatecnou rezervu. I kdyz me prodavajici rekne, ze strecha je dobra, tak rovnou pocitam s tim, ze ji budu muset behem par let vymenit. Proste jsem extremne skepticky a pocitam s nejhorsim.
I kdyz po takovemto pesimistickem pristupu vidte, ze vam nemovitost vydela dostatek penez tak je to dobra koupe. Kdyz to neni moc lakave tak doporucuji do takoveto investice nejit.
Možná by tam ještě mělo být, za jak dlouho se nám při normálm provozu vrátí investice. To je myslím také dobrý parametr, který už jsi zmiňoval v minulůch článcích.
Normálně se počítá návrat investice do 100 měsíců (pěkně to vypadá ve vzorečcích 🙂 a nebo aspoň do těch 10 ti let (120ti měsíců)).
Myslím si, že tohle je dobrý postup a každý kdo uvažuje o jakékoli investici by si tenhle příspěvek měl přečíst. Člověk je totiž často přehnaně optimistický a nedokáže se na věc podívat střízlivýma očima bez růžových brýlí. Podle mě je dneska situace na realitním trhu (nejen v USA, ale i v Evropě) hodně zamotaná a developeři se snaží prodat co se dá a je skutečně potřeba všechno 2x zvážit než udělat blbost a koupit něco co si později nevydělá na náklady. Já si pamatuji, že před 8 lety jsme s manželkou kupovali náš první dům. Sháněli jsme něco rozumného přes půl roku a stále se nám nic nelíbilo. Nakonec jsme narazili na krásný domeček s větší zahradou na kraji většího okresního města, který se zdál jako stvořený pro nás. Byl sice u silnice, ale po ní tehdy jezdilo málo aut. Byli jsme tak nadšeni, že jsme si nezjistili proč je ten dům tak podezřele levný (stál tehdy necelých 500 000 Kč) a koupili jsme ho, předělali (investice dalších 800 000 Kč). 3 roky to byla paráda, domeček byl krásný a my jsme měli velkou radost. Jenomže pak nám jednoho krásného dne začali za barákem stavět rychlostní komunikaci (obchvat) a do roka nám kolem jezdilo stovky aut za den. A přitom kdyby člověk nebyl línej, mohl jsem si na úřadě zjistit, že tudy povede obchvat a bude se tam stavět rychlostní silnice. Naštěstí jsme nakonec měli víc štěstí než rozumu a barák jsme prodali chlapíkovi, který z toho udělal penzion.
>J. Adámek: Běžnou praxí je počítání s návratností v horizontu i 16-ti, 20-ti let, u větších investic se dá jen těžko počítat s návratem za 8,něco let;)
Dál se musí počítat s nárustem nákladů i možného snížení příjmů oproti dnešnímu stavu… každopádně je to jen hraní si s hodně nepřesnými čísly, zajímavá by byla "statistcká odchylka."
Jo ja mam rad tech 100 mesicu a mene… To je ten vzorecek ze vydelite cenu mesicnim najmem a vyjde vam cislo. Kdyz je mensi nez 100 tak je to dobry. Cim je mensi tim je to lepsi. Treba ja jsem mel nejradeji cislo 80.
https://www.podnikanivusa.com/2008/11/11/jak-pozna…
hmm uz nekolikrat jsem nad tim vzoreckem na 100 mesicu premyslel.
tim mesicnim najmem myslis cisty prijem po zaplaceni vseho? jako napr najem – splatka – predpokladane opravy?
nebo proste jenom najem?
MH: na Internetu se zase počítá s návratností do 8 – 12 měsíců :). Investice se splatností 20 – 30 let je podle mě málo zisková. Navíc v dnešní době recese… Dnes se prodávají celé firmy na burze s P/E 1,8 – 2… jít dnes do "investice" na 30 let, to už je spíš dobročinnost :).
Aniz by nemovitost mela nejake extremne vysoky naklad tak vezmu ciste najem a cenu. Kdyz vim, ze ji musim hodne opravovat tak cenu za opravu pripoctu k cene. Splatky do toho nepletu.. to uz je zpusob jak to financovat a do posouzeni jestli je to dobra hodnota to nepatri.